Scope of mortgage guarantee: whether post-mortgage construction and administrative authorization remove the entire property from the security
Romania (RO)
Legislator summary
AI generatedThe High Court of Cassation and Justice dismissed the appeal as unfounded, thereby upholding the Court of Appeal’s decision to reject the contestation of execution and rendering the enforcement proceedings irrevocably valid in favor of the creditor. The dispute concerned a mortgage secured on a duplex apartment and associated facilities, where the debtors argued the enforcement was premature and barred by res judicata, claiming the property’s expansion to a second floor post-mortgage constituted a separate legal object not subject to the original guarantee. The court held that the mortgage attaches to the entire immovable property as defined by address and description in the valuation report, which included the basement, ground floor, and two floors, thus negating the debtors' claim that only the original three rooms were encumbered; the court further determined that the mere administrative authorization of the second floor’s completion after the mortgage agreement did not remove that portion from the guarantee, noting that partial exclusion would have required a formal property division under Law No. 7/1996. The decisive legal basis rested on the unity principle of mortgage law, the admissibility requirements under Emergency Governmental Ordinance No. 51/1998 regarding execution contestations, and Civil Code provisions on property encumbrances and their scope.
Legislator headnote
AI generatedart. 46 din O.U.G. nr. 51/1998, art. 3041 C. proc. civ; Scope of mortgage guarantee: whether post-mortgage construction and administrative authorization remove the entire property from the security: S-a luat act de renunțarea la suspendarea executării și a fost respinsă ca nefondată contestația la executare apreciindu-se că există un contract de ipotecă asupra unui apartament cu 3 camere și dependințe, garaj și centrală termică pentru garantarea creanței de 303.673,50 lei a SC P.E. SRL. Contractul de cesiune de creanță din 7 iulie 1999 dintre A.V.A.S. și B. SA a fost considerat ca fiind încheiat legal cu respectarea dispozițiilor art. 948 și urm. C. civ. și a art. 1391 și urm. C. civ. cât și a O.U.G. nr, 51/1998.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Deliberând asupra recursului de față,
Prin sentința comercială nr. 234 din 7 decembrie 2007, Curtea de Apel București a respins excepția prematurității contestației, excepția autorității de lucru judecat.
S-a luat act de renunțarea la suspendarea executării și a fost respinsă ca nefondată contestația la executare apreciindu-se că există un contract de ipotecă asupra unui apartament cu 3 camere și dependințe, garaj și centrală termică pentru garantarea creanței de 303.673,50 lei a SC P.E. SRL. Contractul de cesiune de creanță din 7 iulie 1999 dintre A.V.A.S. și B. SA a fost considerat ca fiind încheiat legal cu respectarea dispozițiilor art. 948 și urm. C. civ. și a art. 1391 și urm. C. civ. cât și a O.U.G. nr, 51/1998.
Contractul de credit din 25 septembrie 1996 a fost garantat prin contractul de ipotecă din 24 septembrie 2006. Obiectul contractului de ipotecă l-a reprezentat apartamentul duplex cu 3 camere și dependințe, garaj, centrală termică și boxe.
Din raportul de evaluare a rezultat că imobilul avut în vedere la întocmirea contractului de garanție era compus din subsol, parter și 2 etaje.
Instanța a apreciat că definitivarea procedurii administrative de autorizare a construcției după ipotecarea imobilului nu dovedește faptul că nu ar fi fost adus bunul în garanție în întregimea sa.
Excepția prematurității a fost respinsă întrucât, față de data de 16 octombrie 2007 când s-a comunicat contestația către A.V.A.S. și de data de 19 octombrie 2007 când s-a expediat contestația nu sunt îndeplinite condițiile art. 46 din O.U.G. nr. 51/1998.
Excepția autorității de lucru judecat a fost respinsă apreciindu-se că există diferență între obiectul celor două contestații la executare.
Împotriva acestei sentințe au declarat recurs contestatorii invocând dispozițiile art. 3041 C. proc. civ. și susținând că etajul 2 al imobilului a fost construit după încheierea contractului de ipotecă și că ipoteca s-a instituit pe 3 camere nu pe 7 cât are în prezent imobilul.
Se face referire la procesul - verbal de recepție privind finalizarea etajului 2 al imobilului la certificatul fiscal din care reiese că imobilul asupra căruia s-a instituit ipoteca era în suprafață de 137,65 mp și la raportul de evaluare în care se menționează că imobilul are în prezent o suprafață de 320 mp.
Recursul este nefondat pentru următoarele considerente:
Recurenții au încheiat un contract de ipotecă asupra imobilului și acesta a fost individualizat prin adresă, număr și descrierea sa.
Chiar dacă se susține că obiectul contractului ar fi apartamentul cu 3 camere și dependințe, în raportul de evaluare avut în vedere la întocmirea contractului de garanție este indicat imobilul ipotecat ca fiind compus din subsol, parter și două etaje.
Ipoteca urmărește bunul și cu ocazia executării acestuia nu se poate vinde doar o parte, respectiv un etaj.
Recurenții trebuiau să opereze un dezmembrând conform Legii nr. 7/1996 privind cadastru și atunci ar fi putut încerca să se opună la executarea întregului imobil.
Din dosar reiese însă că recurenții garanți au făcut doar procedura administrativă de autorizare ulterior încheierii contractului de ipotecă ceea ce nu echivalează cu faptul că nu ar fi adus în garanție bunul în întregime.
Negăsindu-se întemeiate motivele de recurs acesta urmează a fi respins ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul declarat de contestatorii P.C. și P.E. împotriva sentinței nr. 234 din 7 decembrie 2007 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 11 decembrie 2008.