Contractual liability for property damage: necessity of technical expertise to prove pre-existing condition and tenant causation

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată la 30 iulie 2008 reclamanta SC A.C.C. SA București, cheamă în judecată pe pârâtul Municipiul București, prin Primarul General, solicitând instanței să oblige pârâtul la repararea prejudiciului cauzat, respectiv la repararea imobilului bloc M2B situat în București, sector 3, iar în cazul în care nu demarează începerea lucrărilor de reparare a imobilului în termen de trei luni de la rămânerea definitivă a hotărârii judecătorești, să-l oblige la plata sumei reprezentând contravaloarea reparațiilor ce trebuie efectuate respectivului imobil.

Prin sentința comercială nr. 13182 din 3 decembrie 2008 Tribunalul București, secția a VI-a comercială, respinge acțiunea reclamantei ca neîntemeiată, reținând că degradările făcute imobilului de către persoanele cazate nu au fost dovedite, că, în lipsa unui proces verbal privind starea imobilului la predarea către locatari, nu se poate compara starea inițială cu starea prezentă, fiind imposibil să se stabilească elementele prejudiciului chiar printr-o expertiză imobiliară, inutilă, de altfel, în speță, fiind astfel imposibil și să se impute pârâtului prejudiciul.

Apelul declarat de reclamantă împotriva sentinței primei instanțe este respins ca nefondat prin decizia comercială nr. 166 din 7 aprilie 2009 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială, care reține, în acest sens, că expertiza imobiliară solicitată de apelantă nu este pertinentă cauzei, precum și că nu există vreo dovadă că la data preluării imobilului acesta se afla în altă stare decât cea din prezent, nefiind încheiat vreun proces verbal de predare primire care să ateste starea imobilului la data predării, și nici că persoanele care au fost cazate în imobil sunt responsabile de producerea vreunui prejudiciu, în lipsa unor probe administrate în acest sens, neavând relevanță, în raport de solicitarea reclamantei de a obliga pârâtul să repare imobilul, neîndeplinirea de către intimatul pârât a obligației prevăzute în art. 2 alin. (5) din contract de a desemna o persoană care să-l reprezinte și care să asigure liniștea și ordinea în bloc și să împiedice locatarii să producă pagube și stricăciuni.

Împotriva deciziei de mai sus reclamanta declară recurs solicitând, cu invocarea motivelor de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., admiterea acestuia, casarea hotărârii recurate și trimiterea dosarului spre rejudecare cu administrarea probei cu expertiza tehnică de specialitate și a probelor necesare determinării prejudiciului suferit.

În susținerea recursului său recurenta reclamantă critică instanța de apel, ca și instanța de fond, pentru a fi pronunțat o hotărâre nemotivată câtă vreme a reținut că nu se poate determina starea imobilului la momentul predării acestuia, dar fără a încuviința administrarea unor probe pertinente în acest sens, precum și pentru a fi făcut o greșită aplicare a legii, respectiv a dispozițiilor art. 1421 C. civ. și ale art. 28 din Legea nr. 114/1996, dar și a clauzelor contractului dintre părți, în special a dispozițiilor art. 2.4 și art. 2.5.

Prin întâmpinarea depusă la dosar intimatul pârât invocă excepția nulității recursului față de prevederile art. 3021 alin. (1) pct. 3 C. proc. civ. apreciind că invocarea motivelor prevăzute de art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ. de către recurentă fără ca prin dezvoltarea acestora să se indice normele legale încălcate echivalează cu nemotivarea recursului - excepție respinsă prin practicaua hotărârii, și solicită în principal admiterea excepției invocate și anularea recursului, iar în subsidiar respingerea acestuia ca nefondat.

Examinând recursul reclamantei prin prisma motivelor de nelegalitate invocate se constată că acesta este fondat.

Se reține, în acest sens, că, deși stabilește, confirmând neîntemeiat soluția instanței de fond, că prejudiciul produs reclamantei prin ajungerea imobilului în stare de ruină nu este probat, întrucât nu există o dovadă că la data preluării imobilului acesta se afla în altă stare decât cea din prezent, instanța de apel respinge și ea proba cu expertiza imobiliară, solicitată de reclamantă, și nici nu procedează la examinarea înscrisurilor aflate la dosar prin prisma prevederilor contractului dintre părți, cu prioritate a clauzelor 2.4 și 2.5, neexercitându-și astfel rolul activ și nefăcând o aplicare corectă, deci, a dispozițiilor art. 129 alin. (5) C. proc. civ.

Față de obligațiile asumate de reclamantă prin contractul încheiat la 11 iulie 2000 între părți (art. 2.3) de a suporta cheltuielile cu apa, energia electrică și termică, există prezumția că cel puțin aceste instalații erau în funcțiune la momentul predării imobilului către intimat (fila 34 dosar de fond), instalații care, la data de 28 septembrie 2009, se constată a fi deteriorate de locatari (fila 25 dosar de fond și fila 15 dosar de recurs), astfel că instanța de apel, în condițiile în care instanța de fond în mod greșit nu a făcut-o, ar fi trebuit să admită proba cu expertiză tehnică imobiliară de natură să identifice prejudiciul cauzat proprietarului de către cazații în imobil și pe care, potrivit art. 2.5, intimatul beneficiar s-a obligat să-l suporte.

Greșit a reținut instanța de apel și ca nefiind relevantă cauzei prevederea din art. 2.4 din contract potrivit căreia intimatul, prin persoana desemnată de acesta, se obligă să împiedice locatarii să producă pagube și stricăciuni, obligația de desemnare a unei asemenea persoane nefiind dovedită ca fiind îndeplinită de către intimat, aspect ce trebuia reținut de instanța de apel pentru a putea stabili dacă intimatul se află sau nu în culpă.

Astfel fiind, decizia recurată fiind nelegală și netemeinică, pronunțată fără o motivare temeinică și fără a fi fost administrate toate probele necesare stabilirii prejudiciului cauzat de intimat recurentei prin deteriorarea imobilului din litigiu, cu aplicarea dispozițiilor art. 312 alin. (1) și (3) C. proc. civ. recursul recurentei reclamante împotriva acesteia urmează a fi admis, iar decizia atacată urmează a fi casată și cauza urmează a fi trimisă spre rejudecare aceleiași instanțe.

În rejudecare instanța de apel va administra toate probele necesare stabilirii corecte a situației de fapt și în special a prejudiciului cauzat recurentei reclamante prin deteriorarea imobilului predat pârâtului intimat, inclusiv proba cu expertiză tehnică de specialitate, solicitată de reclamantă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamanta SC A.C.C. SA București împotriva deciziei comerciale nr. 166 din 7 aprilie 2009 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială.

Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.

Irevocabilă.

Pronunțata în ședință publică, astăzi 3 decembrie 2009.