Statute of limitations for property sale rights: opposability of administrative title to third parties via land registry registration
Romania (RO)
Legislator summary
AI generatedThe High Court of Cassation and Justice dismissed the defendant's appeal, thereby upholding the appellate court's decision to annul the lower court's dismissal and remand the case, resulting in the plaintiff's procedural victory regarding the statute of limitations defense. The dispute involved a commercial action to compel the execution of a notarial deed for a land transfer under a right of first refusal clause within a 2003 property sales contract, where the defendant argued the three-year limitation period under Decree No. 167/1958 began on the date the Certificate of Property Rights was issued in 2003, while the plaintiff contended it had no knowledge of the title acquisition. The court held that because the certificate is an administrative act between the state and the defendant, it only becomes opposable to third parties upon registration in the land registry, which occurred in 2007, and therefore the limitation period had not started to run at the time the action was filed in 2007; the decisive legal basis is Article 7, paragraph (3) of Decree No. 167/1958, interpreted in light of the principle that the accrual of a right requires the obligee to have actual or constructive knowledge of the fulfillment of the suspensive condition, which was not established until the property right became public.
Legislator headnote
AI generatedart. 312 alin. (1) C. proc. civ; Statute of limitations for property sale rights: opposability of administrative title to third parties via land registry registration: The dispute involved a commercial action to compel the execution of a notarial deed for a land transfer under a right of first refusal clause within a 2003 property sales contract, where the defendant argued the three-year limitation period under Decree No. 167/1958 began on the date the Certificate of Property Rights was issued in 2003, while the plaintiff contended it had no knowledge of the title acquisition. The court held that because the certificate is an administrative act between the state and the defendant, it only becomes opposable to third parties upon registration in the land registry, which occurred in 2007, and therefore the limitation period had not started to run at the time the action was filed in 2007; the decisive legal basis is Article 7, paragraph (3) of Decree No. 167/1958, interpreted in light of the principle that the accrual of a right requires the obligee to have actual or constructive knowledge of the fulfillment of the suspensive condition, which was not established until the property right became public.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedKey legal questions extracted by Legislator
AI generatedProcedural basis cited in the dispositive section for rejecting the appeal as unfounded.
Full text
Asupra recursului de față;
Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:
Prin sentința nr. 6003 din 30 aprilie 2008, Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a admis excepția prescripției dreptului material la acțiune și a respins acțiunea formulată de reclamanta SC T. SRL București împotriva pârâtei SC A. SA OTOPENI, ca prescrisă.
Reclamanta a solicitat, prin acțiune, obligarea pârâtei la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect terenul în suprafață de 90,20 mp și cota indiviză de 34,59 mp, teren situat în București, Sector 4.
În considerentele sentinței, instanța fondului a reținut că prin contractul de leasing imobiliar nr. 4574 din 17 noiembrie 1998 încheiat între părți, pârâta a transmis reclamantei dreptul de folosință asupra terenului aferent spațiului comercial situat la adresa menționată, până la atestarea dreptului de proprietate asupra terenului, iar prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 14 din 19 februarie 2003, reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra spațiului comercial, părțile convenind ca după obținerea titlului de proprietate asupra terenului, cumpărătoarea să aibă un drept de preferință la cumpărarea terenului.
S-a considerat că dreptul reclamantei de a cumpăra terenul s-a născut la momentul la care pârâta a obținut titlul de proprietate asupra terenului, respectiv la data de 14 octombrie 2003 când s-a emis Certificatul de atestare a dreptului de proprietate nr. 0145, dată de la care a început să curgă și termenul de prescripție a dreptului la acțiune conform art. 7 alin. (3) din Decretul nr. 167/1058.
Raportul la data formulării acțiunii – 16 octombrie 2007 – s-a apreciat că termenul de 3 ani era împlinit și că susținerea reclamantei, în sensul căreia cursul prescripției ar fi început să curgă de la data când a luat cunoștință de emiterea titlului, contravine dispozițiilor art. 7 alin. (3) din Decretul nr. 167/1958.
Apelul declarat de reclamantă împotriva sentinței a fost admis prin decizia nr. 580 din 4 decembrie 2008 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială, care a desființat sentința și a trimis cauza spre rejudecare primei instanțe.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut că pentru a se sancționa dreptul material la acțiune al reclamantei, trebuia să-i fie imputabilă omisiunea de a acționa, adică dacă putea și trebuia să cunoască îndeplinirea condiției suspensive și implicit faptul că dreptul său subiectiv de a cere vânzarea terenului s-a născut.
Astfel, s-a considerat că reclamanta nu putea, în lipsa oricărei forme de publicitate sau informări din partea pârâtei, să cunoască îndeplinirea condiției care i-a perfectat dreptul.
În fine, reținându-se că dreptul de proprietate al pârâtei s-a întabulat la 23 aprilie 2007 când a devenit opozabil terților și că reclamantei nu-i poate fi imputată o pasivitate culpabilă, cursul prescripției nu putea începe.
Împotriva acestei decizii, pârâta a declarat recurs pe care l-a întemeiat pe prevederile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., susținând ulterior doar incidența punctului 9.
În esență criticile pârâtei vizează aplicarea greșită a prevederilor art. 7 alin. (3) din Decretul nr. 167/1958, în sensul că termenul de prescripție a început să curgă de la data emiterii certificatului de atestare a dreptului de proprietate (14 octombrie 2003) așa cum părțile au convenit prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 14/2003, contract din care nu rezultă că și-ar fi asumat și obligația de a o anunța pe reclamantă despre obținerea titlului.
Consideră că, în mod greșit s-a luat în considerare data înscrierii imobilului în cartea funciară ca fiind data la care s-a asigurat efectul opozabilității față de reclamantă pentru că aceasta nu este un terț, ci parte în contract.
În continuarea cererii de recurs, pârâta aduce critici și modului în care au fost apreciate probele de la dosar în legătură cu stabilirea momentului în care reclamanta ar fi cunoscut de existența titlului de proprietate, critici ce nu vor face obiectul controlului judiciar întrucât nu vizează nelegalitatea deciziei, ci aspecte legate de situația de fapt.
Recursul este nefondat.
Potrivit, art. 3.2 din convenția de vânzare-cumpărare nr. 14/2003, pârâta s-a obligat să vândă terenul aferent construcției ce a făcut obiectul vânzării la data la care vânzătoarea dobândea dreptul de proprietate asupra terenului.
Cum, certificatul de atestare a dreptului de proprietate are caracterul unui act administrativ cu caracter individual dat fiind că generează un raport juridic între emitent și solicitant (pârâta) este evident că, față de terți (în cauză reclamanta) acesta devine opozabil de la data efectuării operațiunilor de publicitate.
În atare situație, instanța de apel a reținut corect că reclamantei nu-i poate fi opusă data eliberării actului în discuție pentru că nu a fost parte a raportului juridic, ci doar un terț.
Recurenta confundă calitatea de parte în contract a reclamantei cu aceea de parte în raportul juridic generat de actul de proprietate, concretizat în certificatul de atestare a dreptului de proprietate al pârâtei asupra terenului.
Prin urmare, Înalta Curte constată că instanța anterioară a dat o interpretare corectă și a aplicat în consecință prevederile art. 7 alin. (3) din Decretul nr. 167/1958, considerând în deplin acord cu spiritul normei evocate că, în lipsa oricărei forme de publicitate sau de informare din partea pârâtei, nu avea posibilitatea cunoașterii îndeplinirii condiției care i-a perfectat dreptul și că, până la momentul îndeplinirii formelor de publicitate, nu avea deschisă calea dreptului la acțiune.
Conform celor arătate decizia atacată este la adăpost de critici motiv pentru care, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ. recursul pârâtei va fi respins ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC A. SA OTOPENI împotriva deciziei nr. 580 din 4 decembrie 2008 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 27 octombrie 2009.