Unilateral rent increase without contractual basis: appeal allowed and landlord's claim dismissed

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Reclamanta R.A. A.P.P.S. – S.A.I.F.I., a chemat în judecată pe pârâta SC I.E. SA și a solicitat obligarea acesteia la plata sumei de 233.850,95 lei reprezentând contravaloarea chiriei pe perioada august –octombrie 2007 (66.597,87 lei) și penalități de întârziere pentru perioada iulie-octombrie 2007 (167.271,08 lei).

În motivarea cererii, reclamanta a susținut că prin contractul de locațiune și prestări servicii nr. 397 din 16 aprilie 2002, prelungit prin actul adițional din 3 martie 2005, pârâta s-a obligat la plata chiriei, pe care părțile au convenit să o modifice periodic în funcție de rata inflației, însă modificarea notificată prin adresa 4791 din 10 mai 2005 nu a fost acceptată de pârâta care a refuzat plata.

Tribunalul București, prin sentința comercială 7906 din 25 iunie 2008, a respins acțiunea, considerând că majorarea cuantumului chiriei este o măsură unilaterală pentru care nu există derogare în contract, singurul element variabil fiind cuantumul indexării.

Curtea de Apel București, prin decizia comercială 45 din 28 ianuarie 2009, a admis apelul reclamantei, a schimbat în tot sentința atacată și pe fond a admis acțiunea și a obligat pe pârâtă la plata sumei de 233.850,95 lei debit neachitat.

Instanța de apel a reținut, în esență, că prevederile art. 2 alin. (2) din contract sunt ferme în privința calculului chiriei care se va indexa periodic, fără ca aceasta să aibă o aplicare abuzivă, iar adresa 4791 din 10 mai 2005, înștiințează despre majorarea tarifului de chirie conform hotărârii 3 din 2005 a consiliului de administrație al reclamantei.

Împotriva deciziei astfel pronunțate, pârâta a declarat recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9.

Recurenta susține că instanța de apel nu a argumentat hotărârea pronunțată, iar prevederile contractuale au fost greșit interpretate, schimbându-se natura și înțelesul lămurit al acesteia, în sensul că prevederile art. 2 alin. (2) din capitolul III al contractului prevedea indexarea periodică a tarifului stabilit, în funcție de rata inflației.

Mai susține recurenta că instanța de apel nu a ținut cont de prevederile art. 1 alin. (1) din Legea nr. 193/2000 ce stabilesc folosirea în contractele pentru vânzările de bunuri sau prestările de servicii a clauzelor clare, fără echivoc, pentru înțelegerea cărora nu sunt necesare cunoștințe de specialitate.

Recursul este fondat și va fi admis pentru considerentele ce se vor expune:

Prin contractul de locațiune și prestări servicii 397/2002, prelungit prin actul adițional din 3 martie 2005, părțile au stabilit folosința temporară de către locatar (SC I.E. SA) a spațiului din București pentru care chiria era de 131.139.172 lei pe lună iar valoarea prestațiilor de 69.631.180 lei pe lună.

Prevederile cap. III art. 2 alin. (2) stabileau calculul chiriei pe baza tarifului care se indexează periodic, în funcție de rata inflației sau alți factori obiectivi.

Prin adresa din 10 mai 2005, locatorul înștiințează pe locatar de majorarea tarifelor la chirie în conformitate cu hotărârea consiliului de administrație al RA. A.P.P.S.

Interpretarea dată de curtea de apel, clauzei citate este greșită.

Indexarea tarifului de închiriere fie cu rata inflației fie datorită altor factori obiectivi putea fi singurul element de modificare a contractului prin voința unilaterală a proprietarului, astfel cum părțile au statuat în art. 21.

Potrivit acestei clauze, modificările contractului sunt opozabile numai în măsura acceptării lor de către ambele părți, cu excepția prevederilor art. 2 și art. 3.

În această măsură clauzele contractuale apar îndoielnice, modificarea tarifului astfel cum reclamanta precizează în acțiune [fila 2 alin. (2) dosar fond] neputându-se confunda cu indexarea în funcție de rata inflației sau de alți factori obiectivi, astfel cum susține reclamanta.

Față de dispozițiilor art. 983 C. civ., „când este îndoială, convenția se interpretează în favoarea celui ce se obligă” instanța de apel era îndreptățită să constate că modificarea tarifului s-a realizat fără invocarea ratei inflației și fără explicarea unor factori obiectivi care să îl justifice, în afara acordului părților.

Așa fiind în temeiul dispozițiilor art. 312 C. proc. civ. Înalta Curte de Casație și Justiție va admite recursul, va modifica decizia 45 din 28 ianuarie 2009 pronunțată de Curtea de Apel București, în sensul că va respinge apelul declarat de reclamantă împotriva sentinței 7906 din 25 iunie 2005 pronunțată de Tribunalul București.

În considerația culpei procesuale și a prevederilor art. 274 C. proc. civ. intimata-reclamantă va fi obligată la 2912 lei cheltuieli de judecată către recurenta-pârâtă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâta SC I.E. SA București împotriva deciziei comerciale nr. 45 din 28 ianuarie 2009 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, pe care o modifică în sensul că respinge apelul declarat de reclamanta RA A.P.P.S., sucursala pentru A.I.F.I. București împotriva sentinței nr. 7906 din 25 iunie 2008 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială.

Obligă intimata la 2912 lei cheltuieli de judecată către recurentă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 13 octombrie 2009.