Lease substitution after corporate division: irrelevance of privatization option deadlines to tenant change

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Prin acțiunea formulată la 13 iulie 2004 reclamanta SC T.E.X. T. R. SA a chemat în judecată pe pârâții, Consiliul local al Municipiului Timișoara, SC T.T.C. SA și Primăria Municipiului Timișoara, solicitând să se constate că, în baza Protocolului de divizare parțială a SC T.T.C. SA a preluat locațiunea spațiului comercial situat în Timișoara.

De asemenea s-a solicitat să se dispună înlocuirea titularului contractului de închiriere nr. 630/1999 cu SC T.E.X. T. R. SA Timișoara.

Prin sentința nr. 177/PI din 28 februarie 2005, Tribunalul Timiș, în dosarul nr. 7514/COM/2004 a admis acțiunea reclamantei și a constatat că, în baza Protocolului de divizare parțială din data de 30 mai 2003, reclamanta a preluat locațiunea spațiului comercial situat în Timișoara, în suprafață de 81,20 mp. De asemenea, s-a dispus înlocuirea titularului contractului de închiriere nr. 630/1999 SC T.T.C. SA cu SC T.E.X. T. R. SA, începând cu data de 30 mai 2003 - dată de la care efectele contractului se produc între reclamanta SC T.E.X. T. R. SA în calitate de locatar și Primăria Municipiului Timișoara.

În pronunțarea acestei hotărâri s-a reținut că, urmare divizării pârâtei, SC T.T.C. SA, prin protocolul încheiat s-a prevăzut că spațiul comercial în litigiu închiriat de această parte de la locatorul, PRIMĂRIA MUNICIPIULUI TIMIȘOARA a fost cedat reclamantei, SC T.E.X. T. R. SA Timișoara, care a achitat chiria cuvenită și care, astfel, a dobândit calitatea de locatar în contractul de închiriere.

Împotriva acestei sentințe, pârâta, Primăria, Primarul și Consiliul Local al Municipiului Timișoara au declarat apel prin care s-a susținut că greșit instanța a dispus înlocuirea locatarului din contractul de locațiune, întrucât spațiul urmează să fie vândut la licitație în temeiul Legii nr. 550/2002, iar antecesoarea pârâtă, SC T.T.C. SA nu și-a exprimat, în termenul legal de 30 zile de la publicarea legii, opțiunea pentru cumpărarea spațiului prin negociere directă.

Curtea de Apel Timișoara, secția comercială și de contencios administrativ, prin decizia nr. 173/A din 7 noiembrie 2005 a respins apelul, reținând că întemeiat instanța de fond a stabilit că reclamanta a preluat în calitate de locatară, locațiunea spațiului în litigiu.

Împotriva acestei decizii, pârâții au declarat recurs, reiterând motivele din apel.

Înalta Curte de Casație și Justiție, secția comercială, prin decizia nr. 2504 din 19 septembrie 2006 a admis recursul și a casat decizia atacată cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleași instanțe, reținând că nu s-a răspuns la criticile formulate prin apel.

În rejudecare, Curtea de Apel Timișoara, secția comercială, prin decizia nr. 84/A din 2 aprilie 2007 a respins apelul pârâților, Primăria Municipiului Timișoara prin Primar și Consiliul Local al Municipiului Timișoara.

S-a reținut, în pronunțarea acestei hotărâri, că obiectul cauzei privește situația juridică a contractului de închiriere, respectiv stabilirea părților ce au calitatea de locator și locatar. Calitatea de locator o are Primăria Municipiului Timișoara prin primar care a semnat contractul de locațiune nr. 630 din 30 aprilie 1999 încheiat cu SC T.T.C. SA, în calitate de locatară.

Urmare, reorganizării locatarei, prin Protocolul nr. 701 din 29 mai 2003 s-a prevăzut preluarea contractului de locațiune de reclamantă, SC T.E.X. T. R. SA, una din părțile create urmare reorganizării intervenite.

S-a reținut că, începând cu data protocolului, din 30 mai 2003, calitatea de locatară revine reclamantei.

Împotriva acestei ultime hotărâri, pârâții au declarat recurs, în temeiul art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., formulând următoarele critici:

- imobilul se află pe lista pentru vânzarea la licitație, întrucât, nu s-a exprimat în termen, opțiunea pentru a fi cumpărat în condițiile Legii nr. 550/2002, astfel că nu se poate modifica contractul de închiriere nr. 630/1999 în sensul continuării acestuia cu reclamanta în calitate de locatară.

Recursul este nefondat și urmează să fie respins.

Problema în litigiu nu este vânzarea spațiului comercial în litigiu, astfel că susținerile recurentelor, sub acest aspect al îndeplinirii sau nu a condițiilor Legii nr. 550/2002 sunt de înlăturat obiectul cererii vizând contractul de închiriere, respectiv dacă reclamanta are calitatea de locatară.

Întemeiat instanța de apel a reținut că reclamanta SC T.E.X. T.R. SA a preluat în calitate de locatară contractul de locațiune nr. 630/1999, determinat de faptul că urmare reorganizării fostei locatare SC T.T.C. SA, parte din activitate, cu spațiul comercial aferent, s-a preluat de societatea reclamantă.

Recurentele nu au invocat și dovedit nici un motiv care să ducă la desființarea contractului de locațiune.

In reglementarea codului civil, contractul de locațiune se desființează pentru cauze determinate: pieirea lucrului (art. 1439 C. civ.) sau neîndeplinirea îndatoririlor principale de către una din părți: or, în cauză, recurentele confirmă îndeplinirea obligației principale a locatarei reclamante, de plată a chiriei.

Menținerea contractului de locațiune este prevăzută de codul civil (art. 1441) și în cazul schimbării locatorului - prin vânzarea lucrului închiriat - astfel că, cu atât mai mult în cauză, recurentele nu pot refuza înlocuirea locatarei, justificat de reorganizarea intervenită și preluarea contractului conform Protocolului aflat la dosar.

Numai în raport de data intervenirii înlocuirii locatarei, 30 mai 2003, și în raport de SC T.E.X. T. R. SA, s-ar putea discuta aplicarea Legii nr. 550/2002, ceea ce nu face obiectul acțiunii de față.

Așa fiind hotărârea atacată fiind temeinică și legală, recursul urmează să fie respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâții PRIMARUL MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, PRIMĂRIA MUNICIPIULUI TIMIȘOARA și CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI TIMIȘOARA împotriva deciziei civile nr. 84/A din 2 aprilie 2007 a Curții de Apel Timișoara, secția comercială.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 3 iunie 2008.