Unilateral lease termination for regulatory change unlawful; lessor's appeal rejected and contract enforced.

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentința comercială nr. 7202 din 11 iunie 2008, Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a admis în parte acțiunea formulată de către reclamanta SC U.M. SRL, în contradictoriu cu pârâta SC D.C. SRL, a constatat ca fiind nelegală rezilierea contractului de închiriere din 2 aprilie 2005 intervenit între părți, a obligat pârâta să respecte acest contract și a respins cererea privind obligarea pârâtei la plata daunelor cominatorii, ca neîntemeiată.

Împotriva acestei sentințe, SC D.C. SRL a declarat apel, solicitând desființarea sa și, pe fond, respingerea acțiunii.

În urma probelor administrate, Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, a pronunțat decizia comercială nr. 579 din 4 decembrie 2008 prin care a respins, ca nefondat apelul.

Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut că între apelantă, în calitate de locator și intimată, în calitate de locatar, s-a încheiat contractul de închiriere din 2 aprilie 2005, prin care apelanta a transmis intimatei dreptul de folosință asupra fațadei clădirii situate în București, sector 1, în scopul amplasării de mesh-uri de către reclamantă. Părțile au stabilit ca actul să fie valabil până la data încetării lucrărilor de construcții și amenajări la C.D.C.

A mai reținut că, în mod eronat, prima instanță a constatat că la data de 27 iunie 2007, apelanta - pârâtă a denunțat unilateral contractul de închiriere, în realitate, la acea dată, contractul a fost reziliat de către apelantă, care a considerat că termenii și condițiile acestuia nu sunt compatibili cu fezabilitatea proiectului C.D.C.

În acest context, Curtea de Apel, în deplin acord cu prima instanță, a reținut că apelanta nu a invocat decât apariția O.U.G. nr. 95/2006, ca motiv al rezilierii, în cuprinsul adresei de reziliere, nu și eventuale încălcări ale obligației de plată a chiriei, asumată contractual de către intimată.

În privința acestei obligații, factura achitată cu întârziere a fost emisă ulterior momentului rezilierii pentru a fi putut constitui motiv al rezilierii, iar apariția O.U.G. nr. 95/2006 prin care s-a aprobat actul adițional la contractul de parteneriat public -privat pentru reconversia funcțională a amplasamentului C.D.C. nu cuprinde nicio dispoziție care să interzică derularea contractelor de închiriere deja încheiate.

Împotriva acestei hotărâri, a formulat recurs, în termenul legal, pârâta invocând critici întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și a arătat că instanța de apel a încălcat principiul interdependenței obligațiilor ce își au izvorul în contract, în sensul că nu se putea dispune obligarea acesteia la respectarea contractului din 2 aprilie 2005 atât timp cât intimata - reclamantă nu și-a respectat propria obligație de plată a chiriei, stabilită prin factura emisă la 13 septembrie 2007, pentru o perioadă anterioară rezilierii, ceea ce dovedește culpa contractuală a intimatei - reclamante.

Este nelegală și reținerea faptului că O.U.G. nr. 95/2006 nu a avut niciun efect asupra contractului de închiriere, recurenta - pârâtă având obligația în baza acestei ordonanțe să demareze de urgență lucrările de finalizare a construcțiilor la C.D.C.

Recursul este nefondat.

Potrivit art. 7.1 din contract, părțile au convenit ca încetarea contractului de locațiune să aibă loc la expirarea duratei, prin acordul părților, unilateral de către locator dacă locatarul nu își îndeplinește obligația asumată conform art. 5 pct. 5.2 lit. c) privind plata chiriei, respectiv la solicitarea oricărei părți când cealaltă parte nu și-a executat în mod culpabil obligațiile asumate prin contract, dacă această încălcare nu este remediată de partea în culpă în termen de 30 de zile de la data notificării, dacă mai este posibilă remedierea.

Potrivit adresei din 27 iunie 2007, rezultă fără dubiu că recurenta - pârâtă a comunicat intimatei - reclamante intenția de reziliere unilaterală a contractului având în vedere actul adițional la contractul de parteneriat public - privat cu autoritățile publice pentru realizarea proiectului C.D.C., conform aprobării prin O.U.G. nr. 95/2006 și faptul că termenii și condițiile acordului de închiriere sunt incompatibili cu fezabilitatea proiectului.

Prin urmare, legal, a reținut instanța de apel că recurenta - pârâtă a reziliat unilateral contractul contrar dispozițiilor art. 7.1 din contract, rezilierea unilaterală nefiind posibilă decât pentru culpă contractuală, ceea ce nu rezultă că s-ar fi invocat prin adresa de notificare a rezilierii.

Raportarea recurentei - pârâte, la pretinsa neîndeplinire la termen a obligației de plată a chiriei, este lipsită de relevanță juridică în cauză, chiar dacă ar fi reală, atât timp cât nu aceasta a fost cauza rezilierii, iar părțile nu au convenit un pact comisoriu care să fi condus la rezilierea de drept a contractului, fără intervenția instanței, anterior pronunțării acțiunii în obligarea la executarea contractului de către co-contractantul acesteia, intimata - reclamantă în cauză.

Cât privește O.U.G. nr. 95/2006, aceasta nu poate constitui o cauză legală de încetare a contractului dintre părți, cum corect a reținut instanța de apel, față de obiectul său de reglementare, care nu are legătură cu obiectul contractului dedus judecății, iar imposibilitatea recurentei - pârâte de a-și îndeplini propriile obligații justifică, dimpotrivă, legalitatea hotărârii instanței de apel de menținere a hotărârii instanței de fond, prin care recurenta - pârâtă a fost obligată să execute contractul, în temeiul art. 969 și art. 1073 C. civ., neputându-se astfel susține încălcarea principiului interdependenței obligațiilor de către instanța de apel.

Așa fiind, recursul este nefondat și în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ. va fi respins.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâta SC D.C. SRL București, împotriva deciziei Curții de Apel București nr. 579 din 4 decembrie 2008, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 3 iunie 2009.