Tenant's appeal fails: lease rescinded for unpaid rent under valid third-degree pactum commissorium.

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată la 21 iulie 2005 reclamanta Episcopia Română Unită cu Roma Greco Catolică Oradea a solicitat ca în contradictoriu cu pârâta SC U.A.R. SRL cu sediul în comuna Snagov să se constate că pe data de 31 mai 2005 a fost reziliat contractul de închiriere încheiat între părți la 12 septembrie 2002 ca urmare a nerespectării obligației de plată a chiriei asumată de pârâtă; obligarea acesteia la 40.000 Euro (sau echivalentul în lei la data plății) cu titlu de chirie restantă datorată în baza aceluiași contract pe perioada noiembrie 2002 – iunie 2005 și la dobânda legală aferentă sumei datorate până la plata integrală a creanței.

Tribunalul Bihor Oradea, secția comercială și de contencios administrativ, prin sentința comercială nr. 124/com din 30 martie 2006 a anulat ca netimbrat capătul de cerere privind rezilierea contractului de închiriere și a respins ca lipsit de obiect capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata chiriei restante pe perioada noiembrie 2002 – iunie 2005 și a dobânzii aferente.

Curtea de Apel Oradea, secția comercială și de contencios administrativ și fiscal, prin decizia nr. 122 din 17 octombrie 2006 a admis apelul declarat de reclamantă împotriva sentinței instanței de fond pe care a desființat-o în parte și a trimis cauza la Tribunalul Bihor pentru o nouă judecată; s-au menținut dispozițiile privind capătul de cerere referitor la chiria restantă.

S-a reținut în considerentele deciziei că reclamanta a făcut dovada achitării taxei de timbru legal datorată fiind fără relevanță faptul că nu a efectuat plata cu chitanțe distincte pentru fiecare capăt de cerere.

Instanța de fond în mod greșit a respins capătul de cerere privind dobânzile solicitate de reclamantă fără a-i pune în vedere acesteia să indice cuantumul lor, cât timp la data stingerii obligației principale prin plată dobânda putea fi cuantificată.

Cauza a fost înregistrată în fond după casare la Tribunalul Bihor Oradea sub nr. 7657/111/2006, dar prin încheierea nr. 1063/com din 26 iunie 2007 s-a dispus scoaterea de pe rol și trimiterea spre soluționare Tribunalului Galați în urma admiterii cererii de strămutare prin încheierea nr. 2141 din 1 iunie 2007 a Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Prin sentința nr. 2067 din 24 septembrie 2007 a Tribunalului Galați, secția comercială, maritimă și fluvială, de contencios administrativ și fiscal, s-a luat act de renunțarea la capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata dobânzii legale aferente chiriei pe perioada noiembrie 2002 – iunie 2005 și s-a respins ca nefondată acțiunea în pretenții formulată de reclamantă.

Instanța de fond a reținut că în raport de clauzele contractului încheiat între părți, reclamanta nu putea denunța unilateral contractul până la expirarea termenului închirierii, iar pe de altă parte prin achitarea debitului nu sunt îndeplinite condițiile privind admisibilitatea rezilierii judiciare.

Curtea de Apel Galați, secția comercială, maritimă și fluvială, prin decizia nr. 30/A din 1 aprilie 2008 a admis apelul declarat de reclamantă împotriva sentinței tribunalului pe care a schimbat-o în parte în sensul că a admis în parte acțiunea, a constatat intervenită rezilierea contractului de închiriere perfectat între părți având ca obiect suprafața de 15.000 mp situată în Oradea; a respins ca fiind rămas fără obiect capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata chiriei restante pentru perioada noiembrie 2001 – iunie 2005 și a menținut celelalte dispoziții ale sentinței.

S-a reținut în considerentele deciziei că pârâta nu și-a îndeplinit obligația asumată prin contractul de închiriere privind plata chiriei de 15.000 Euro trimestrial, ceea ce atrage retragerea închirierii cu toate consecințele ce decurg de aici, conform clauzei prevăzute de comun acord de părți în convenția lor.

Clauza de la capitolul IV din contract în care proprietarul nu poate rezilia contractul de închiriere prin voința unilaterală și numai prin acordul părților se referă la o altă situație respectiv când intimata și-ar fi îndeplinit obligația legală de plată la termen a chiriei datorate.

Împotriva acestei decizii, pârâta SC T.C.C. SRL (fostă SC C.C.D. SRL și respectiv SC U.A.R. SRL) cu sediul în Drobeta Turnu Severin a declarat recurs în temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ. și a solicitat admiterea, modificarea în parte a acesteia în sensul respingerii apelului formulat de reclamantă ca nefondat și menținerea sentinței instanței de fond.

A susținut recurenta în temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ. că instanța de apel la pronunțarea soluției a încălcat dispozițiile art. 977 C. civ. în sensul că a interpretat greșit clauzele contractuale, iar pe unele le-a omis să le aibă în vedere.

Astfel, în cuprinsul contractului nu este prevăzut nici un „pact comisoriu” de gradul III sau IV care să permită vreuneia din părți să considere rezolvit de drept sau desființat contractul fără să fie necesară intervenția instanței, iar intimata-reclamantă nu putea considera reziliat contractul prin voința unilaterală până la expirarea termenului închirierii (49 de ani) ci numai prin acordul părților conform capitolului III din contractul de închiriere.

Recurenta a invocat că instanța de apel a aplicat în mod greșit dispozițiile art. 970 C. civ. și a reținut reaua credință a recurentei în neplata chiriei, pe care a sancționat-o peste limitele voinței părților cu rezilierea locațiunii fără a avea în vedere că pentru aceasta părțile au prevăzut obligarea la daune interese.

S-a omis în interpretarea clauzei care prevede că „neplata chiriei conduce la retragerea închirierii cu toate consecințele ce decurg din aceasta”, aplicarea dispozițiilor art. 983 C. civ. în raport de care, în caz de îndoială, convenția se interpretează în favoarea celui care se obligă.

Instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 294 C. proc. civ. întrucât nu a observat că intimata-reclamantă și-a modificat cauza și obiectul cererii de chemare în judecată și a cerut pentru prima dată rezilierea contractului invocând art. 1020 – 1021 și a transformat astfel acțiunea în constatare în acțiune în realizare.

În motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ. s-a susținut că decizia instanței de apel nu este motivată întrucât nu cuprinde argumentele avute în vedere de instanță în considerarea cărora s-a dispus schimbarea în parte a sentinței instanței de fond, iar motivarea se referă la acțiunea în reziliere a contractului încheiat între părți și nu la acțiunea în constatare a pretinsului pact comisoriu invocat de intimată.

Instanța de apel își motivează hotărârea de reziliere a contractului cu argumente străine de natura pricinii în sensul că recurenta dorește să încheie cu intimata un nou contract care să-i permită demararea și finalizarea proiectului imobiliar pe care intenționează să-l realizeze în Oradea.

Recursul pârâtei nu este fondat pentru următoarele considerente:

Prin contractele încheiate părțile pot să prevadă clauze contractuale exprese privind rezoluțiunea sau rezilierea contractului pentru neexecutarea obligațiilor care poartă denumirea de „pacte comisorii”.

Acestea sunt derogatorii de la prevederile art. 1021 C. civ., în sensul că urmăresc să reducă sau să înlăture rolul instanței judecătorești în pronunțarea rezoluțiunii sau rezilierii contractelor.

În speță, prin contractul de închiriere încheiat la 12 septembrie 2002 reclamanta Episcopia Română Unită cu Roma Greco Catolică Oradea a închiriat pârâtei SC U.A.R.SRL (în prezent SC T.C.C. SRL) terenul în suprafață de 15.000 mp pentru a fi utilizat de societate în vederea construirii unui magazin tip supermarket, pentru care s-a stabilit o chirie de 15.000 Euro pe an, care va fi plătită trimestrial în lei la cursul zilei.

În convenția lor au fost inserate două clauze de desființare a contractului, respectiv cea de la capitolul III prin care au stabilit că „neplata chiriei conduce la retragerea închirierii cu toate consecințele ce decurg din aceasta” și cea de la capitolul IV conform căreia „până la terminarea derulării contractului, proprietarul nu va putea rezilia contractul prin voința sa unilaterală, numai prin acordul părților”.

Referitor la clauza prevăzută la capitolul III din contract, chiar dacă părțile nu au folosit termeni juridici, „retragerea închirierii” în caz de neplată a chiriei, poate fi asimilată noțiunii de reziliere a contractului, iar clauza constituie un pact comisoriu de gradul III.

Reclamanta constatând că pârâta nu și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei conform clauzei prevăzute de comun acord, împrejurare necontestată de pârâtă, s-a adresat instanței de judecată care în mod judicios a constatat că în cauză operează acest „pact comisoriu”.

Așa fiind nu se poate reține susținerea recurentei că această prevedere contractuală este îndoielnică și trebuie interpretată în favoarea sa conform art. 983 C. civ.

Rezultă deci că „pactul comisoriu” reprezintă voința părților și căreia conform dispozițiilor art. 969 C. civ. nu i se poate da o altă interpretare și nu suntem în prezența unei rezilieri unilaterale a contractului conform clauzei stipulată de părți la Capitolul IV, așa cum în mod corect a reținut și instanța de apel.

Critica recurentei privind încălcarea dispoziției art. 294 C. proc. civ. în sensul că intimata și-a modificat acțiunea la instanța de apel nu este întemeiată, deoarece aceasta a solicitat să se constate rezilierea contractului de închiriere așa cum a cerut inițial în acțiune, iar faptul că a indicat și un alt text de lege în această fază procesuală nu echivalează cu o modificare de acțiune.

Motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ. nu este fondat deoarece chiar dacă instanța de apel nu a reținut în motivarea deciziei noțiunea de „pact comisoriu”, a constatat că în cauză operează clauza din contractul de închiriere care prevede „retragerea închirierii cu toate consecințele ce decurg de aici”, clauză ce este asimilată „pactului comisoriu” de gradul III.

Susținerea recurentei că decizia instanței de apel cuprinde motive străine de natura pricinii, nu poate fi reținută, deoarece aceasta se referă la argumentele avute în vedere de instanță la pronunțarea soluției de reziliere a contractului de închiriere.

Pentru considerentele reținute urmează ca potrivit art. 312 alin. (1) C. proc. civ. să se respingă ca nefondat recursul pârâtei.

Văzând și dispozițiile art. 274 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC T.C.C. SRL DROBETA TURNU SEVERIN împotriva deciziei nr. 30 A din 1 aprilie 2008 a Curții de Apel Galați, secția comercială maritimă și fluvială.

Obligă recurenta SC T.C.C. SRL DROBETA TURNU SEVERIN la plata sumei de 3.000 lei cheltuieli de judecată în favoarea intimatei EPISCOPIA ROMÂNĂ UNITA CU ROMA GRECO-CATOLICĂ.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 20 februarie 2009.