Commercial lease termination action rejected for lack of culpable non-performance; appeal dismissed as unfounded

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 2610 din 12 decembrie 2006, pronunțată în dosarul nr. 2188/30/2006 al Tribunalului Timiș s-a respins acțiunea formulată de reclamanta SC N. SRL împotriva pârâtei SC S.R.A. SRL având ca obiect rezilierea contractului de închiriere.

Reclamanta a formulat apel, criticând hotărârea pentru nelegalitate și netemeinicie și a arătat că la data cumpărării nu a fost încunoștințată că vechiul proprietar închiriase pârâtei spațiul respectiv, fiind asigurată că imobilul nu este ipotecat și garantată conform art. 1337 de evicțiune.

În extrasul de Carte Funciară nu era notat contractul de închiriere.

Pârâta a fost de rea credință pentru că a refuzat să ia legătura cu noul proprietar și pentru că nu a notat contractul de închiriere în Cartea Funciară și refuzând orice discuție, a ignorat complet dreptul său de proprietate.

Curtea de Apel Timișoara, secția comercială, prin decizia civilă nr. 127 din 15 mai 2007, a respins apelul, ca nefondat.

Reținând, în esență, că cererea de reziliere a contractului implică acceptarea opozabilității sale pentru că numai cine se socotește a fi parte a unui contract poate să ceară rezilierea acestuia și că rezilierea nu poate fi cerută pe temeiul inopozabilității, cum pare a tinde reclamanta, că rezilierea presupune desfacerea unui contract sinalagmatic, pentru viitor, ca urmare a neexecutării obligației uneia dintre părți, din cauze imputabile acesteia ceea ce, în speță ar implica o culpă a locatarului, care în cauză nu se regăsește, a concluzionat că nu se justifică schimbarea hotărârii instanței de fond.

Împotriva acestei hotărâri a formulat recurs, în termenul legal și timbrat, reclamanta reiterând criticile aduse prin cererea de apel și în plus faptul că instanța de apel și-a motivat soluția de respingere a apelului și pe împrejurarea că locatarul și-a îndeplinit toate obligațiile contractuale deși nu s-a invocat în apel un asemenea motiv.

Deși recursul nu a fost motivat în drept, din analiza motivelor astfel cum au fost dezvoltate, se constată că acestea se încadrează în dispozițiile art. 304 pct. 6 și 9 C. proc. civ., recursul urmând a fi respins, ca nefondat, pentru argumentele de ordin juridic ce se vor expune în continuare.

Așa cum corect a reținut și instanța de apel, obiectul cererii de chemare în judecată privește rezilierea contractului de închiriere, reclamanta invocând drept motive împrejurarea că nu a cunoscut decât ulterior încheierii contractului de vânzare - cumpărare despre existența unui contract de locațiune și cu toate că a notificat-o pe pârâtă să se prezinte în vederea renegocierii contractului aceasta a refuzat fiind de rea credință cât și faptul că nu și-a îndeplinit obligațiile din contract privind plata chiriei din februarie 2006.

În drept, a invocat dispozițiile art. 1021 C. civ.

Apelul a vizat nelegalitatea hotărârii din perspectiva inopozabilității contractului ce nu are dată certă și a refuzului pârâtei de a răspunde notificării în vederea încheierii unui nou contract.

Plecând de la limitele efectului devolutiv al apelului, potrivit căruia, instanța de apel, procedând la rejudecarea în fond, nu va putea reanaliza fondul litigiului, peste ceea ce s-a apelat, nici peste ceea ce s-a judecat la nivelul primei instanțe, se constată că aceasta a analizat toate motivele de apel respectând principiul disponibilității, fără a depăși obiectul litigiului.

Astfel, referirea instanței de apel la împrejurările invocate de reclamantă, prin raportare la obligațiile asumate de pârâtă prin contract nu este de natură a schimba acest obiect, rezilierea contractului în temeiul art. 1021 C. civ. invocat constituind o cauză de încetare a contractului în condițiile neexecutării culpabile a acestuia deosebit de condițiile în care se poate constata încetarea contractului, ca efect al înstrăinării lucrului prin acte între vii.

Analizând apelul în aceste limite instanța de apel a concluzionat că, în cauză, nu se poate dispune rezilierea critica încadrată în art. 304 pct. 6 C. proc. civ. fiind, deci, nefondată.

Din punct de vedere al aplicării corecte a legii, se constată că nici critica încadrată în art. 304 pct. 9 C. proc. civ. nu este fondată, deoarece îndeplinirea pretinselor condiții, pe de o parte, nu conduc la rezilierea contractului ce operează doar în caz de culpă contractuală, ci la încetarea acestuia desigur, sub rezerva dispozițiilor art. 1441 C. civ., ceea ce nu s-a cerut.

Cât privește cererile de evacuare și obligarea la beneficiul nerealizat, de asemenea, nu au făcut obiectul judecății la fond, încât cererile nu pot fi analizate direct în recurs.

Așa fiind, recursul este nefondat și în baza art. 312 alin. (1) și (2) C. proc. civ. va fi respins.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de reclamanta SC N. SRL Timișoara împotriva deciziei civile nr. 127 din 15 mai 2007 a Curții de Apel Timișoara, secția comercială, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 20 februarie 2008.