Eviction after lease expiration: effect of express termination notice on tacit renewal and non-payment of improvements

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată la data de 26 martie 2007, și precizată ulterior reclamanta A.N.C.C.S., filiala Tulcea, a chemat în judecată pe pârâta SC P.P. SRL solicitând ca în baza sentinței ce se va pronunța să se dispună evacuarea necondiționată a pârâtei din spațiul de 189 mp situat în incinta instituției pentru lipsă de titlu.

În susținerea cererii reclamanta a arătat că între părți s-a încheiat la data de 13 februarie 2004 un contract de închiriere cu privire la un spațiu de 180 mp situat în interiorul sediului reclamantei, termenul locațiunii expirând la data de 31 decembrie 2006.

Prin adresa din 23 noiembrie 2006 s-a transmis societății pârâte intenția de a nu se mai prelungi valabilitatea contractului cu solicitarea eliberării spațiului pârâta refuzând să se conformeze.

Pârâta a depus întâmpinare și cerere reconvențională prin care arată că în spațiul în discuție au fost efectuate reparații și s-au adus îmbunătățiri pe care le apreciază la 10.000 lei.

Tribunalul Tulcea prin sentința nr. 1728 din 4 octombrie 2007 a admis acțiunea principală, a dispus evacuarea pârâtei din spațiul în suprafață de 180 mp deținut în baza contractului de închiriere din 2004 și a actelor adiționale, a disjuns cererea reconvențională de cererea principală fixându-i termen.

Pentru a se pronunța astfel instanța de fond a reținut că reclamanta a comunicat pârâtei în mod expres că nu dorește reînnoirea contractului, iar în urma concilierii prealabile s-a stabilit ca pârâta să rămână în spațiu până la 31 martie 2007, când va părăsi spațiul și-l va preda în stare bună de folosință.

Întrucât data de 31 martie 2007 a expirat, iar pârâta deține spațiu fără titlu locativ acțiunea reclamantei s-a găsit întemeiată.

Împotriva acestei sentințe a promovat apel pârâta susținând că reclamanta nu a prezentat adevăratele relații contractuale dintre părți, contractul de închiriere fiind un abuz de drept prin clauzele impuse, și mai mult a făcut îmbunătățiri la imobil pe care trebuie să le recupereze.

Curtea de Apel Constanța, secția comercială maritimă, fluvială contencios administrativ și fiscal, prin decizia nr. 6 din 24 ianuarie 2008 a respins apelul ca nefondat.

În motivarea soluției, instanța de control judiciar a reținut că potrivit art. 1450 – art. 1451 C. civ., dacă termenul locațiunii a fost determinat prin convenția părților, locațiunea încetează de drept prin simpla trecere a termenului, fără a mai fi nevoie de înștiințare prealabilă.

Dacă locatarul rămâne în folosința lucrului după expirarea termenului din contract și, fără ca locatorul să-l împiedice, locațiunea se consideră reînnoită prin tacita relocațiune, care poate fi împiedicată numai prin anunțarea concediului.

În condițiile în care s-a anunțat concediul locatorul nu mai poate opune tacita relocațiune chiar dacă a continuat să folosească lucrul (art. 1438 C. civ.).

Cum pârâta refuză să părăsească imobilul deși termenul contractului de închiriere a expirat, reclamanta i-a anunțat expres concediul – justificat prima instanță a dispus evacuarea pentru lipsa titlului locativ.

S-a înlăturat și susținerea potrivit căreia a adus îmbunătățiri la imobil și are cerere reconvențională în acest sens, nu este un impediment la evacuare, pentru că nu a cerut drept de retenție asupra imobilului.

Cu petiția înregistrată la data de 18 februarie 2008 pârâta a declarat recurs criticile vizând aspecte de nelegalitate fiind invocate dispozițiile art. 302 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ.

Se susține că obiectul contractului este un spațiu comercial, nu face parte din domeniul de aplicare al Legii nr. 114/1996, pentru acest contract aplicându-se dreptul comun și anume art. 1410 și urm. C. civ.

De asemenea se mai arată că reclamanta i-a anunțat în mod expres concediul dar nu a stabilit împreună data eliberării spațiului, cu atât mai mult cu cât a făcut și îmbunătățiri.

Recursul este nefondat.

Potrivit art. 304 C. proc. civ. modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate.

În speță recurenta, prin susținerile făcute nu precizează ce norme legale au fost încălcate de instanța de apel.

Acțiunea de evacuare a fost promovată pe temeiul lipsei de titlu locativ al societății recurente, între părți încetând raporturile juridice locative la data de 31 decembrie 2006. Acest contract a încetat de drept prin simpla ajungere la termen, nefiind necesară niciun fel de înștiințare prealabilă, după cum se prevede la art. 1436 alin. (1) C. civ.

Invocarea de către recurentă a faptului că s-au efectuat lucrări în spațiul închiriat nu are consecințe cu privire la existența titlului locativ întrucât nu a făcut dovada existenței unor creanțe certe lichide și exigibile și care oricum nu i-ar conferi și dreptul de folosință a spațiului.

În aceste condiții, văzând dispozițiile art. 312 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC P.P. SRL Tulcea împotriva deciziei nr. 6/COM din 24 ianuarie 2008 a Curții de Apel Constanța, secția comercială, maritimă și fluvială, contencios administrativ și fiscal.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 25 iunie 2008.