Forced sale of land share in commercial lease: necessity of public institution authorization and strict application of party disposition

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentința nr. 18 din 23 ianuarie 2008, Tribunalul Alba, secția comercială și contencios administrativ a admis în parte acțiunea precizată formulată de reclamanta SC L. SA Alba Iulia în contradictoriu cu pârâta SC A. 2000 SA București pe care, în consecință, a obligat-o să predea reclamantei act valabil de intabulare asupra imobilului înscris în C.F. 17146 Alba Iulia, asupra construcțiilor iar în caz de neconformare hotărârea să țină loc de act valabil pentru intabulare; a obligat-o pe pârâtă să reglementeze situația juridică a terenului aferent construcției și să încheie contract de vânzare – cumpărare cu reclamanta pentru cota indiviză de teren de 50,85/361 părți din CF nr. 17146 Alba Iulia sub condiția plății contravalorii acestuia; a respins cererea reclamantei pentru plata daunelor cominatorii pe zi de întârziere de către pârâtă și a obligat serviciul de Carte Funciară să procedeze la intabularea în favoarea reclamantei a imobilului înscris în CF nr. 17146; a respins acțiunea față de pârâta SC F. SRL Alba Iulia.

Instanța de fond a apreciat că pârâta SC F. SRL Alba Iulia fiind o societate cu capital integral privat încă din 2001, imobilele pe care aceasta le-a administrat și care nu au fost înstrăinate, au fost predate Primăriei Alba Iulia prin protocol în baza Hotărârii Consiliului Local Alba Iulia nr. 136/1996.

Între reclamantă și pârâta SC A. 2000 SA (fosta SC S. SA., fosta C.E.P.C.N.) în calitate de locator s-a încheiat contractul de leasing imobiliar având ca obiect imobilul în speță, care la art. 1 alin. (2), prevedea că terenul aferent imobilului, în cota indiviză de 25 m.p. nu face obiectul contractului, iar la art. 3 că, cota indiviză de teren aferentă activului va fi vândută la expirarea contractului, la valoarea de piață.

Curtea de Apel Alba Iulia prin Decizia nr. 51/ A din 18 aprilie 2008 a respins apelul declarat de pârâta SC A. 2000 SA, criticile acesteia cu privire la imposibilitatea înstrăinării terenului prin contract de vânzare – cumpărare în lipsa avizului A.V.A.S. fiind înlăturate de instanța de apel.

În considerentele deciziei s-a reținut că prin art. 3 din contractul de leasing pârâta s-a obligat la cererea reclamantei să-i vândă acesteia și cota indiviză din teren aferentă spațiului comercial, pârâta fiind aceea care nu și-a îndeplinit obligația de diligență în vederea reglementării situației juridice a terenului.

În contra deciziei menționate a declarat recurs pârâta SC A. 2000 SA, dezvoltarea criticilor formulate încadrându-se în motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Recurenta invocă nesocotirea de către instanța de apel a dispozițiilor art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997 privind privatizarea societății comerciale astfel cum a fost modificată, a art. 105 din H.G. nr. 577/2002 și ale Legilor nr. 137/2002 și nr. 133/1999 abrogate prin Legea nr. 346/2004 întrucât vânzarea de active de către societățile comerciale la care statul este acționar majoritar se face cu aprobarea A.G.A. sau a Consiliului de Administrație a instituției publice implicate iar avizul reprezentantului A.V.A.S. a lipsit deși societatea pârâtă a întocmit documentația și a aprobat în principiu vânzarea așa încât nu se impunea obligarea sa la plata cheltuielilor de judecată.

Intimata SC L. SA Alba Iulia a depus întâmpinare la dosar prin care a solicitat respingerea recursului arătând că avizul a fost dat la momentul încheierii convenției, că nu există nici un impediment pentru achiziționarea construcției iar intenția de achiziționare a terenului și-a manifestat-o prin chiar petitul acțiunii.

Recursul este fondat pentru considerentele care urmează:

Prin acțiunea formulată reclamanta a solicitat să fie obligată pârâta la predarea unui act valabil de intabulare asupra imobilului ce a format obiectul contractului de leasing pe care părțile l-au încheiat la 1 noiembrie 2001, în temeiul art. 18 și art. 24 din acest contract și art. 12 din Legea nr. 133/1999 coroborat cu art. 12 din Legea nr. 346/2001.

Acțiunea inițial formulată a fost completată cu un nou capăt de cerere prin care reclamanta a solicitat obligarea pârâtei la încheierea unui contract de vânzare – cumpărare având ca obiect cota indiviză de teren de 50,85/361 părți sub sancțiunea plății de daune cominatorii.

Instanța de fond, cu încălcarea principiului disponibilității obliga pârâta și la ceea ce nu s-a cerut: reglementarea situației juridice a terenului aferent construcției.

Or, judecătorul fondului trebuia să admită noul capăt de cerere formulat și să oblige pârâta la încheierea contractului de vânzare – cumpărare a cotei indivize de teren numai dacă constata clarificată situația juridică a terenului, determinat prețul vânzării și pus la dispoziția pârâtei vânzătoare.

Cum instanța de apel nu a răspuns la principala critică formulată de pârâta – apelantă cu privire la îndeplinirea condițiilor prealabile vânzării cotei indivize de teren în raport de incidența legislației speciale a privatizării, în speță a existenței avizului instituției publice implicate confirmând soluția fondului cu privire la culpa apelantei dincolo de această verificare, Înalta Curte va admite recursul, va casa decizia atacată și va trimite cauza la aceeași instanță pentru a răspunde în concret la motivul de apel formulat, cu respectarea principiului disponibilității, situație în raport de care se va aprecia și asupra cheltuielilor de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâta SC A. 2000 SA București împotriva Deciziei nr. 51 din 18 aprilie 2008 a Curții de Apel Alba Iulia, secția comercială, pe care o casează și trimite cauza spre rejudecare a apelului, la aceeași instanță.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 13 ianuarie 2009.