Property sale nullity: sufficiency of price below market value and illicit intent under Civil Code Art. 1303

Asupra recursului, din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată la 6 ianuarie 2005, reclamanta SC P.I. SRL a chemat în judecată pârâta, F.M., Cabinetul Medical Individual Dr. F.M. pentru ca, în contradictoriu cu aceasta, să se constate nulitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat sub nr. 449 din 30 ianuarie 2003, notar public M.G., având ca obiect vânzarea-cumpărarea apartamentului situat în Municipiul Oltenița.

Tribunalul Călărași, prin sentința nr. 268 din 26 aprilie 2005, a respins acțiunea.

În principal, instanța a reținut că nu se pot reține motive care să determine nulitatea contractului.

Susținerea reclamantei în sensul că prețul a fost neserios, 25.000.000 lei, având în vedere că a fost cumpărat cu 4 ani anterior la un preț dublu, și s-au mai adus și îmbunătățiri, nu a fost reținută de instanță, ca motiv de nulitate, prețul vânzării fiind convenit de părți. Pe de altă parte prețul nu poate fi considerat ca fiind derizoriu, disproporționat față de valoarea lucrului vândut.

A fost înlăturată și susținerea privind neplata prețului, fiind contrară clauzei din contract; iar pe de altă parte, neîndeplinirea unei obligații este motiv de rezoluțiune, iar nu motiv de nulitate.

Apelul declarat de reclamantă împotriva sentinței menționate a fost respins, ca nefondat, de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, prin decizia nr. 211 din 18 aprilie 2007.

Pentru a pronunța această decizie curtea a apreciat, în esență, că deși reclamanta invocă neseriozitatea prețului, la momentul încheierii contractului a fost de acord cu cuantumul prețului deși știa că este inferior prețului cu care imobilul fusese achiziționat, precum și valorii de circulație a imobilului.

De asemenea, curtea apreciază că dispozițiile art. 1303 C. civ., referitoare la seriozitatea prețului nu impun ca această condiție să reprezinte întotdeauna valoarea de circulație sau valoarea reală a imobilului, urmând ca instanța să stabilească dacă există disproporție vădită între valoarea bunului și preț.

Împotriva acestei ultime hotărâri, reclamanta a declarat recurs, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., formulând următoarele critici:

- instanțele au interpretat greșit art. 1303 C. civ., considerând că prețul imobilului nu este derizoriu având în vedere probele din dosar, din care rezultă că imobilul a fost dobândit la un preț mult mai mare, s-au adus îmbunătățiri de 4000 dolari S.U.A. și este de notorietate creșterea prețurilor pe piața imobiliară; - pârâta, fostă soție a urmărit un scop ilicit, întrucât imediat după actul de vânzare-cumpărare a intentat acțiune de divorț și astfel a scos imobilul din masa bunurilor ce urmau a fi împărțite din cadrul societății reclamante, a cărui asociați erau.

Recursul este nefondat.

Recurenta a susținut greșita interpretare și aplicare a art. 1303 C. civ., care prevede referitor la contractul de vânzare-cumpărare că „prețul vânzării trebuie să fie serios și determinabil de părți”.

În contract părțile SC P.I. SRL Oltenița, vânzător și F.M., Cabinetul Medical Individual Dr. F.M. au prevăzut că prețul vânzării apartamentului este de 25.000.000 lei, preț primit de vânzătoare.

Instanțele de fond și apel au reținut întemeiat că prețul este serios, că suma convenită nu poate fi considerată ca derizorie.

Prețul poate fi superior sau inferior valorii lucrului vândut, fără să afecteze validitatea contractului.

Este valabilă o vânzare în cazul convenirii de către părți a unui preț sub valoarea bunului, pentru că se consideră că vânzătorul a vrut să-l gratifice pe cumpărător.

În speță, reclamanta prin administratorul F.C. a fost de acord cu prețul prevăzut în contract și numai determinat de divorțul intervenit ulterior între soți a invocat neseriozitatea prețului.

Invocarea unor scopuri ilicite urmărite de pârâtă, pe lângă faptul că nu sunt dovedite, nu pot fi luate în considerare într-o acțiune în nulitate.

Așa fiind, acțiunea în nulitate nefiind dovedită hotărârea de respingere a cererii este temeinică și legală, recursul urmând să fie respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de reclamanta SC P.I. SRL Oltenița, prin administrator F.C. împotriva deciziei nr. 211 din 18 aprilie 2007 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 27 noiembrie 2007.