Commercial lease: lessee’s duty to maintain premises and allocation of repair costs for pre-existing defects

Asupra recursurilor de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Tribunalul București, secția a VI-a comercială, prin sentința comercială nr. 6706 din 16 mai 2007 a admis în parte acțiunea principală a reclamantei SC M.I. SRL București și a obligat pârâta SC P.V.M. România SRL Cluj Napoca la plata sumei de 416 lei contravaloare sistem de alarmă, de 6.900 Euro plus TVA contravaloare lipsă de folosință și de 62.765 lei contravaloare lucrări și materiale.

A admis cererea reconvențională formulată de pârâtă, în sensul constatării că a intervenit compensația legală între obligațiile celor două părți în limita sumelor înscrise în facturile fiscale nr. 0047353 din 10 martie 2004 și nr. 0047354 din 15 martie 2004 emise de pârâtă.

Privitor la cererea principală s-a reținut că între SC M.I. SRL, locator SC P.V.M. România SRL Cluj Napoca, locatar și dl. C.D., proprietar s-a încheiat la data de 1 aprilie 2003 contractul de închiriere nr. 103, modificat prin actul adițional nr. 1 din 18 iunie 2004, având ca obiect spațiul comercial format din construcție totală de 560 mp, situat în București, termenul închirierii fiind de 3 ani cu începere de la data de 1 aprilie 2003 până la 31 martie 2006, locațiunea putând fi prelungită prin acordul părților, în urma unei notificări emise cu 60 de zile înainte de expirarea termenului.

Locatorul SC M.I. SRL București, chiriașul de drept, avea acordul proprietarului în vederea închirierii către firma SC P.V.M. România SRL Cluj Napoca.

Potrivit clauzelor contractuale, art. 1.2, părțile au încheiat un proces-verbal la data de 13 martie 2003.

Chiria a fost stabilită de părți prin actul adițional nr. 1 la suma de 2.300 Euro + TVA începând cu data de 1 ianuarie 2004, la momentul semnării contractului locatarul achitând un avans pentru perioada 1 aprilie – 30 iulie 2003, plata chiriei urmând a se efectua prin virament bancar trimestrial, anticipat pe 3 luni, între 10-15 a primei luni a următorului interval trimestrial, în lei la cursul BNR din ziua respectivă.

S-a reținut că pârâta a notificat reclamantei intenția de reziliere a contractului de închiriere nr. 103 din 1 aprilie 2003 conform cap. IX din contract și predarea imobilului la 22 decembrie 2004, că pârâta a întârziat să predea spațiul închiriat cu 3 luni de zile, motiv pentru care datorează chiria pentru această perioadă, că nu a restituit locatorului sistemul de alarmă evaluat de expert la 416 lei, că a degradat spațiul închiriat, astfel că pârâta datorează contravaloarea reparațiilor evaluate prin expertiză la 62.765 lei.

Referitor la cererea reconvențională, tribunalul a reținut că, prin procesul verbal de predare-primire încheiat la data de 13 martie 2003, locatorul s-a obligat ca până la data de 1 aprilie 2003 să instaleze centrala termică, să repare acoperișul pe porțiunea unde este scurgere și să refacă gresia din încăperea situată la etaj, pe cheltuiala proprie, în caz contrar, locatarul putând să oprească din valoarea chiriei suma aferentă acestei investiții, reclamanta fiind notificată în acest sens. Procesul verbal face parte integrantă din contract, în condițiile art. 1.2. În consecință, reținând, potrivit facturilor fiscale nr. 0047353 din 10 martie 2004 și nr. 0047354 din 15 martie 2004, procesului-verbal de recepție calitativă, că locatarul a efectuat reparații la acoperiș, locatorul neîndeplinindu-și această obligație până la data de 1 aprilie 2003, tribunalul admite cererea reconvențională și să constată că a intervenit compensația legală în condițiile art. 1143-1145 C. civ.

Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, prin decizia nr. 543 din 13 noiembrie 2007 a admis apelul declarat de pârâta SC P.V.M. România SRL Cluj Napoca, a schimbat sentința în parte în sensul că a obligat pârâta numai la plata sumei de 21.711,1 Ron plus TVA contravaloare lucrări și materiale, păstrând restul dispozițiilor sentinței de la fond.

A obligat reclamanta la 1.615 lei cheltuieli de judecată către pârâtă.

A anulat ca netimbrat apelul declarat de reclamanta SC M.I. SRL București împotriva sentinței Tribunalului București.

Împotriva menționatei decizii au declarat recurs reclamanta și pârâta.

În criticile formulate recurenta pârâtă, după o prezentare a situației de fapt, reținută și de instanțele de judecată, susține că reclamanta nu a identificat sistemul de alarmă și nu a stabilit situația exactă a acestuia, că în expertiză s-a greșit modul de calcul în ceea ce privește contravaloarea lipsei de folosință a spațiului și nu s-a făcut dovada contravalorii reparațiilor efectuate la spațiu, a lucrărilor și materialelor folosite.

Recurenta reclamantă SC M.I. SRL București și-a întemeiat recursul pe dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., criticând-o pentru nelegalitate, solicitând în concluzie admiterea recursului, modificarea deciziei din apel în sensul respingerii apelului pârâtei ca nefondat.

În concret, în dezvoltarea motivelor de recurs recurenta reclamantă a susținut următoarele:

- decizia din apel este lipsită de temei legal, fiind dată cu aplicarea greșită a legii, cu referire la dispozițiile art. 1429 C. civ. cu privire la îndatoririle locatarului, care trebuia să folosească lucrul închiriat conform destinației stabilite prin contract și ca un bun proprietar, și la calculul eronat al contravalorii reparațiilor pentru pardoseală și pentru sistemul electric, a lucrărilor efectuate și materialelor folosite în raport de situația de fapt (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.);

- decizia Curții de Apel București nu cuprinde motivele pe care se sprijină, cuprinde motive contradictorii, străine de natura pricinii, motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ.; în argumentarea acestui motiv recurenta reclamantă a arătat că instanța în ceea ce privește suma de 21.711 lei la care a fost obligată pârâta în apel, nu a precizat modul de calcul și nici structura acesteia.

- greșit a interpretat instanța de apel dispozițiile art. 274 C. proc. civ. privind cheltuielile de judecată, admițându-le în totalitate, față de soluția de admitere în parte a apelului pârâtei, cu referire la art. 276 C. proc. civ., în raport de care trebuia să dispună obligarea sa la cheltuieli de judecată proporțional cu cererea de apel admisă.

Prin întâmpinarea depusă la dosar, recurenta pârâtă a solicitat respingerea recursului reclamantei.

Recursul pârâtei urmează a se constata nul.

Deși recurenta pârâtă formulează critici, se constată că aceasta nu invocă dispozițiile art. 304 C. proc. civ., iar dezvoltările făcute nu pot fi încadrate în motivele de recurs prevăzute de art. 304 C. proc. civ., care să conducă la casarea sau modificarea hotărârii atacate.

Conform art. 3021 lit. c) C. proc. civ., cererea de recurs trebuie să cuprindă, sub sancțiunea nulității, motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul și dezvoltarea lor.

Cum din criticile dezvoltate în scris, din motivarea recursului, nu rezultă greșita aplicare și interpretare a vreunei dispoziții legale de către instanța de apel, recurenta mărginindu-se să reia apărările și criticile formulate în faza apelului și relatarea situației de fapt, aserțiuni a căror încadrare din oficiu într-unul din motivele prevăzute de legea procedurală este imposibilă, cu aplicarea art. 3021 alin. (1) lit. c) coroborat cu art. 306 alin. (1) C. proc. civ. urmează a se constata nulitatea recursului pârâtei.

Recursul reclamantei este fondat pentru cele ce se vor arăta în continuare.

Primul motiv de recurs al recurentei reclamante, întemeiat pe art. 304 pct. 9 C. proc. civ. prin care susține aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1429 C. civ., este fondat.

Sub acest aspect se constată că în mod greșit instanța de apel a reținut că degradarea pardoselilor și a instalației electrice se datorează culpei reclamantei în condițiile în care aceasta a folosit spațiul potrivit destinației sale, astfel cum a fost stabilită prin convenția părților, când în realitate culpa aparține locatorului care nu a predat lucrul în starea corespunzătoare scopului pentru care a fost închiriat.

Instanța de apel a reținut greșit că pârâta datorează numai 21.711,1 lei (Ron) + TVA, în loc de 62.765 lei la cât a fost obligată la fond, fără să argumenteze în nici un fel cum a ajuns la această sumă, ce reprezintă, de unde rezultă și din ce se compune.

Și motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. este de reținut, constatându-se că instanța de apel nu argumentează admiterea motivelor de apel formulate de recurenta pârâtă în apelul declarat împotriva sentinței pronunțate de instanța de fond, motivele fiind contradictorii și străine pricinii, instanța criticată reținând că pretențiile admise de tribunal nu au fost corect și legal justificate și că pârâta datorează numai 21.711,1 lei + TVA contravaloare lucrări și materiale necesare remedierii degradărilor depozitului închiriat.

Se reține ca întemeiată și critica recurentei reclamante referitoare la cheltuielile de judecată acordate de instanța de apel, aceasta obligând reclamanta la 1.615 lei cheltuieli de judecată, fără să țină cont de suma la care a fost obligată pârâta în această cale de atac.

Față de această situație, Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. (1) și (3) C. proc. civ., va admite recursul reclamantei, va modifica în parte decizia în sensul că va respinge apelul pârâtei și cererea acesteia pentru cheltuieli de judecată, menținând restul dispozițiilor deciziei.

Conform art. 274 C. proc. civ. va obliga recurenta pârâtă la plata a 678,15 lei cheltuieli de judecată către reclamantă, în recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Constată nul recursul declarat de pârâta SC P.V.M. România SRL Cluj Napoca împotriva deciziei nr. 543 din 13 noiembrie 2007 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială.

Admite recursul declarat de reclamanta SC M.I. SRL București împotriva deciziei nr. 543 din 13 noiembrie 2007 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, pe care o modifică în parte în sensul că va respinge apelul declarat de pârâta SC P.V.M. România SRL Cluj Napoca împotriva sentinței civile nr. 6706 din 16 mai 2007 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială, și respinge cererea pentru cheltuieli de judecată.

Menține restul dispozițiilor deciziei.

Obligă intimata pârâtă SC P.V.M. România SRL Cluj Napoca la plata a 678,15 lei cheltuieli de judecată către reclamanta SC M.I. SRL București.

Irevocabilă.

Pronunțata în ședință publică, astăzi 12 iunie 2008.