Nullity of bankruptcy sale of mortgaged property: priority of lien over subsequent judicial acquisition extinguishes ownership claims

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată, la data de 9 ianuarie 2006, și precizată ulterior reclamanta I.V. a chemat în judecată pârâții SC I. SRL Suceava, B.A. și G.V.A. solicitând ca în baza sentinței ce se va pronunța să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat la 1 noiembrie 2005, autentificat de Judecătorul sindic prin încheierea de autentificare din 2 noiembrie 2005 dată în dosarul nr. 5243/2005 al Tribunalului Suceava încheiat de pârâte.

În motivarea cererii reclamanta a arătat că, prin sentința nr. 2631 din 24 mai 2000 pronunțată de Judecătoria Suceava, a fost admisă acțiunea pe care a formulat-o împotriva SC Z. SA Suceava, sens în care a fost perfectat contractul de vânzare-cumpărare încheiat între ea și SC Z. SA Suceava în calitate de vânzător, având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. 20 situat în Suceava str. Dimitrie Cantemir la prețul de 1.875.723 lei vechi pe care l-a achitat integral, respectiva sentință ținând loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

A mai arătat reclamanta că în anul 2006 toate apartamentele din blocul respectiv au fost vândute de SC I. SRL Suceava în calitate de lichidator al debitoarei falite SC Z. pârâților la un preț derizoriu de 71,400 lei cu TVA inclus.

Totodată reclamanta a mai arătat că noii proprietari au intabulat dreptul de proprietate în Cartea funciară deși ea, în calitate de proprietară în baza sentinței arătate intabulase dreptul de proprietate.

Tribunalul Suceava, secția comercială, prin sentința nr. 336 din 8 februarie 2007, a respins, ca nefondată, acțiunea.

Pentru a se pronunța astfel, instanța se fond a reținut că reclamanta în sprijinul acțiunii privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între alte părți (pentru vânzarea lucrului altuia) nu a făcut dovada fraudei și relei credințe a părților contractante, reținând în esență că vânzarea lucrului altuia nu este sancționată cu nulitatea absolută, iar pe de altă parte înscrisurile din CF existente la momentul încheierii contractului au evidențiat faptul că imobilul în litigiu era grevat de un drept de ipotecă. În atare situație, creditorul ipotecar avea dreptul să urmărească imobilul în mâna oricui s-ar fi aflat, iar încheierea contractului de vânzare-cumpărare din 1 noiembrie 2005 fiind rezultatul firesc al executării unei creanțe, în cadrul procedurii de faliment începute împotriva debitoarei falite SC Z. SA Suceava.

Împotriva acestei sentințe a promovat apel reclamanta invocând aceleași motive ca cele din susținerea acțiunii.

Curtea de Apel Suceava, secția comercială, contencios administrativ și fiscal, prin decizia nr. 63 din 11 iunie 2007, a respins apelul ca nefondat.

În fundamentarea soluției, instanța de control judiciar, a reținut că reclamanta – apelantă a dobândit imobilul în discuție în baza sentinței nr. 2649 din 20 iunie 2002 a Judecătoriei Suceava, grevat de sarcini și aceasta motivat de faptul că debitoarea SC Z. SA Suceava a încheiat contractul de ipotecă sub nr. 3337 din 23 aprilie 1996 în favoarea F., pentru un credit de 25.000 dolari S.U.A.

Pe cale de consecință, ipoteca constituită în favoarea creditoarei F. era opozabilă reclamantei-apelante și aceasta a cunoscut deci că apartamentul era grevat de sarcini.

Executarea ipotecii constituită asupra întregului imobil s-a făcut ca urmare a vânzării dispuse de judecătorul sindic și efectuate de lichidatorul judiciar în dosarul de faliment nr. 5243/2000, iar contractul de vânzare-cumpărare încheiat de adjudecătorii cumpărători intimați fac dovada că aceștia au dobândit imobilul în întregime liber de sarcini.

De asemenea, s-a reținut că prețul la care s-a făcut vânzarea la licitația publică a imobilului în cadrul dosarului de faliment, nu poate fi cenzurat atâta timp cât vânzarea s-a făcut în urma adjudecării la licitație publică, acest aspect putând fi invocat pe calea unei acțiuni privind anularea licitației.

Împotriva soluției instanței de apel a declarat recurs reclamanta prin care reia criticile formulate în apel, din conținutul acestora rezultând că se referă la dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ.

Astfel, susține că a fost ignorat faptul că a fost vorba despre o vânzare directă și nu licitație, că nu a fost citată în dosarul de faliment. De asemenea, consideră că nu se poate trece peste sentința nr. 2649 din 20 iunie 2002 prin care s-a asigurat transmiterea dreptului de proprietate asupra apartamentului în discuție, care ține loc de act de vânzare-cumpărare.

Având în vedere că din conținutul motivelor de recurs s-a putut face încadrarea în cadrul celor prevăzute de art. 304 C. proc. civ., excepția nulității ridicată de intimată nu poate fi reținută.

Recursul este fondat.

Din actele dosarului rezultă că reclamanta-recurentă a dobândit imobilul așa cum se afla în patrimoniu SC Z. adică grevat de sarcini și anume ipoteca constituită prin contractul de ipotecă nr. 3337 din 23 aprilie 1996 în favoarea creditoarei F.

Potrivit art. 1746 alin. (1) și (3) C. civ., ipoteca grevează bunul iar nu persoana care a constituit ipoteca și dă dreptul creditorului ipotecar să urmărească bunul în mâna oricui s-ar afla chiar dacă proprietarul urmărit nu este debitorul creditorului ipotecar.

Prin încheierea contractului de vânzare – cumpărare, adjudecătorii cumpărători, intimații au dobândit imobilul liber de sarcini, așa cum rezultă și din contractul de vânzare-cumpărare autentificat de Tribunalul Suceava prin încheierea de autentificare din 2 noiembrie 2005, fiind astfel finalizată procedura de executare a ipotecii.

Prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare, adjudecătorii au dobândit imobilul în cauză, iar, ca urmare a executării ipotecii care greva întregul imobil recurenta-reclamantă a pierdut dreptul de proprietate asupra apartamentului său.

În aceste condiții, văzând dispozițiile art. 312 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepția nulității recursului.

Respinge recursul declarat de reclamanta I.V., împotriva deciziei nr. 63 din 11 iunie 2007 pronunțată de Curtea de Apel Suceava, secția comercială, contencios administrativ și fiscal, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 7 februarie 2008.