Commercial lease dispute: enforceability of mandatory pre-litigation conciliation requirement for monetary claims under Art. 7201 C. proc. civ.

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Judecătoria Sectorului 1 București, prin sentința civilă nr. 9984 din 27 iunie 2006, a admis excepția necompetenței materiale a instanței, invocată din oficiul și a declinat soluționarea cauzei privind pe reclamanta S.M. cu domiciliul ales la Cabinetul Avocat D.S. București în contradictoriu cu pârâții SC B.D. SRL cu sediul social în București, V.M.B. și V.L. domiciliați în București, în favoarea Tribunalului București, secția comercială, cu motivarea că potrivit art. 2 pct. 1 lit. a) C. proc. civ., competența materială de soluționare în primă instanță a litigiilor comerciale având un obiect neevaluabil în bani revine tribunalului.

Tribunalul București, secția a VI-a comercială, prin sentința comercială nr. 10456 din 21 noiembrie 2006, a respins, ca rămase fără obiect, capetele de cerere referitoare la rezilierea contractului de închiriere nr. 50260/2005 și evacuarea SC B.D. SRL din imobilul situat în București, formulată de reclamanta S.M. în contradictoriu cu pârâții SC B.D. SRL, V.M.B. și V.L. A fost anulat, ca netimbrat, capătul de cerere privitor la plata contravalorii lipsei de folosință a imobilului.

De asemenea, a fost admis în parte capătul de cerere având ca obiect pretenții și a fost obligată pârâta SC B.D. SRL să plătească reclamantei suma de 12.008,8 Ron reprezentând contravaloare chirie și utilități. În final, a fost obligată pârâta să mai plătească reclamantei și suma de 958,8 Ron cu titlu de cheltuieli de judecată.

Instanța de fond a reținut, în principal că între părți s-a încheiat contractul de închiriere înregistrat la A.F.P. Sector 1 sub nr. 5095 din 2 septembrie 2004 având ca obiect suprafața de 70 m.p din imobilul situat în București, pentru o perioadă de un an, în schimbul unei chirii lunare de 350 Euro.

Contractul de închiriere a fost ulterior modificat de către părți, prelungindu-se durata de valabilitate până la data de 15 septembrie 2006, precum și cuantumul chiriei lunare la suma de 1630 lei.

S-a mai reținut că reclamanta a făcut dovada achitării utilităților în gestionarea intereselor pârâtei până la concurența sumei de 598,8 Ron.

Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, prin decizia comercială nr. 200 din 20 aprilie 2007, a admis apelul formulat de SC B.D. SRL București împotriva sentinței comerciale nr. 10456 din 21 noiembrie 2006 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, în dosarul nr. 25456/3/2006 și a schimbat în tot sentința atacată, în sensul că a respins acțiunea ca prematur formulată. A fost obligată intimata S.M. la plata sumei de 400 lei cheltuieli de judecată către apelantă.

În fundamentarea acestei soluții, instanța de apel a analizat cu precădere excepția procedurii de conciliere prevăzută de art. 7201 C. proc. civ., pe care a găsit-o întemeiată.

S-a stabilit că intimata-reclamantă a notificat societatea pârâtă prin intermediul executorului judecătoresc, să se prezinte în ziua de 22 mai 2006, la biroul executorului judecătoresc cu suma de bani aferentă chiriei restante pe ultimele 3 luni, cu dovezile de achitare la zi a tuturor utilităților, cu indexul contoarelor de la aceste utilități, notificare comunicată pârâților la data de 8 mai 2006.

Rezultă că nu au fost respectate de către reclamantă dispozițiile art. 7201 C. proc. civ., în ceea ce privește cuprinsul convocării și nici data stabilită pentru convocare.

Împotriva deciziei comerciale nr. 200 din 20 aprilie 2007 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, a promovat recurs reclamanta S.M., care a criticat această hotărâre pentru nelegalitate și netemeinicie solicitând în temeiul art. 304 pct. 5, 8 și 9 raportat la art. 312 alin. (2) C. proc. civ., admiterea recursului, casarea deciziei atacate și pe fond menținerea sentinței comerciale nr. 10.456 din 21 noiembrie 2006 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială.

În dezvoltarea motivelor de recurs, reclamanta a evocat, în esență, că cererea de chemare în judecată trebuia calificată în raport de capătul de cerere principal și nu de capetele de cerere accesorii, nu era necesară procedura prealabilă prevăzută de dispozițiile art. 7201 C. proc. civ. și chiar în această situație notificarea pârâtei este suficientă în sensul respectării cadrului legal expus anterior.

Intimata-pârâtă SC B.D. SRL a depus întâmpinare, prin care a cerut respingerea recursului.

Înalta Curte, analizând materialul probator administrat în cauză, în raport de toate criticile formulate în cererea de recurs, constată că acestea sunt neîntemeiate, urmând a respinge, ca nefondat, recursul reclamantei S.M. pentru următoarele considerente.

Prin cererea de chemare în judecată, reclamanta S.M. a solicitat rezilierea contractului de închiriere nr. 50268/2005 și evacuarea pârâților din spațiul în litigiu, precum și obligarea la plata contravalorii chiriei restante, a utilităților și a contravalorii lipsei de folosință.

Este de necontestat că dispozițiile cuprinse în art. 7201 C. proc. civ., au un caracter imperativ, prin aceea că în procesele și cererile în materie comercială evaluabile în bani, înainte de introducerea cererii de chemare în judecată, reclamantul va încerca soluționarea litigiului prin conciliere directă cu cealaltă parte.

Litigiul de natură comercială dedus judecății, are așa cum s-a expus anterior și un caracter patrimonial, fiind solicitate sume de bani cu titlu de chirie restantă, contravaloare utilități și contravaloare lipsă de folosință.

Din această perspectivă, era obligatorie parcurgerea procedurilor instituite de reglementările art. 7201 C. proc. civ., privind soluționarea litigiului în materie comercială evaluabile în bani.

Notificarea nr. 378 din 5 mai 2006 către pârâta SC B.D. SRL, nu îndeplinește exigențele unei concilieri directe, care impune convocarea părții adverse, comunicându-i în scris pretențiile sale și temeiul legal, toate actele doveditoare și cu respectarea termenelor stipulate expres în acest sens.

Reclamanta își poate realiza toate drepturile, pe care le dovedește, numai după îndeplinirea procedurii concilierii directe, în condițiile art. 7201 C. proc. civ.

În baza art. 274 C. proc. civ., urmează a obliga recurenta la plata sumei de 1000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în favoarea intimatei SC B.D. SRL București.

Pentru aceste rațiuni, urmează a respinge, ca nefondat, recursul reclamantei S.M. împotriva deciziei nr. 200 din 20 aprilie 2007 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, nefiind îndeplinită nici o condiție din cele prevăzute de art. 304 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de reclamanta S.M., împotriva deciziei nr. 200 din 20 aprilie 2007, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, ca nefondat.

Obligă recurenta la 1000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, în favoarea intimatei SC B.D. SRL București.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședința publică, astăzi 7 februarie 2008.