Specific performance of deferred land transfer in commercial real estate: failure of subsequent voluntary execution to moot prior breach claim

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Tribunalul Brăila, secția comercială și de contencios administrativ, prin sentința nr. 588/ F/Com din 21 noiembrie 2006, a admis acțiunea formulată de reclamanta SC M.T. SRL Brăila cu sediul social în Brăila, județul Brăila, împotriva pârâților SC A. SA și A.V.A.S., amândouă cu sediul social în București. S-a dispus obligarea pârâtei să-și execute obligația prevăzută în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2631 din 14 martie 2005 de către B.N.P. V.A. în sensul de a încheia cu reclamanta contract de vânzare-cumpărare privind suprafața aferentă spațiului comercial situat în Brăila, parter și teren în suprafață indiviză de 40,40 m.p. din care 2,71 % reprezintă teren aferent blocului. De asemenea, a fost respinsă acțiunea formulată de reclamantă împotriva pârâtei A.V.A.S. București ca fiind îndreptată împotriva aceleiași persoane fără calitate procesuală pasivă.

În fundamentarea acestei soluții, instanța de fond a reținut că, la data de 14 martie 2005, între pârâta SC A. SA București, în calitatea de vânzătoare și reclamanta SC M.T. SRL Brăila, în calitatea de cumpărătoare, a fost perfectat contractul de vânzare-cumpărare nr. 2631 având ca obiect dreptul de proprietate asupra spațiului comercial situat în Municipiul Brăila, cu o suprafață utilă de 233,63 m.p. la prețul de 968.000.000 lei Rol.

Cu privire la teren s-a specificat că terenul aferent spațiului în suprafață de 40,40 m.p. reprezentând 2,71 % din terenul aferent blocului, atribuit în proprietate potrivit certificatului de atestate a dreptului de proprietate seria M 11/0155/2001, nu a făcut obiectul vânzării, urmând ca aceasta să fie pus în vânzare după întocmirea Raportului de evaluare, raport ce va stabili valoarea de piață a terenului și în funcție de care se va stabili prețul de vânzare a acestuia.

S-a menționat că terenul a fost atribuit în folosința cumpărătorului până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Instanța de fond a mai reținut că pârâta SC A. SA București, a fost de acord cu încheierea unui contract de vânzare-cumpărare cu reclamanta privind terenul de 40,40 m.p., că a întocmit documentația necesară, iar Consiliul de Administrație a aprobat operațiunea la data de 25 octombrie 2005.

Nu a fost primite precizările pârâtei referitoare la faptul că pârâta A.V.A.S. nu ar fi dat avizul pentru vânzare, arătându-se că din moment ce C.A.A.G.A. în care A.V.A.S. are un reprezentant care a aprobat vânzarea unui activ comercial înseamnă că implicit acel aviz a fost dat și că avizul nu se analizează în raport cu societatea comercială cumpărătoare ci în raport cu cea vânzătoare.

Curtea de Apel Galați, secția comercială, maritimă și fluvială, prin decizia civilă nr. 29 din 2 aprilie 2007, a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâta SC A. SA București împotriva sentinței civile nr. 588/ F/COM din 21 noiembrie 2006 pronunțată de Tribunalul Brăila, secția comercială și de contencios administrativ.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a preluat toate argumentele primei instanțe, care au condus la obligarea pârâtei SC A. SA București la executarea obligației din contractul de vânzare-cumpărare nr. 2631 din 14 martie 2005.

Împotriva deciziei civile nr. 29 din 2 aprilie 2007 pronunțată de Curtea de Apel Galați, secția comercială, maritimă și fluvial, a promovat recurs pârâta SC A. SA București, care în temeiul art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei recurate și pe fondul cauzei respingerea acțiunii formulată de intimată ca rămasă fără obiect.

În dezvoltarea motivelor de recurs, recurenta a evocat că a efectuat și depus toate diligențele, îndeplinind toate formalitățile în scopul realizării obligației contractuale pentru vânzarea terenului, însă intimata a refuzat cumpărarea, pe motiv că prețul este mare.

Înalta Curte, analizând materialul probator administrat în cauză, în raport de criticile aduse în cererea de recurs, constată că acestea sunt neîntemeiate, urmând a respinge, ca nefondat, recursul pârâtei SC A. SA București pentru următoarele considerente.

Din verificarea întregii documentații, rezultă că reclamanta SC M.T. SRL Brăila, prin cererea de chemare în judecată a cerut obligarea pârâtelor SC A. SA București și A.P.A.T.S. să-și execute obligația asumată în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2631 din 14 martie 2005 de B.N.P. V.A., cât și a obligației prevăzută de art. 12 alin. (1) din Legea nr. 133/1999, respectiv de încheiere a unui contract de vânzare-cumpărare având ca obiect terenul aferent spațiului comercial situat în Brăila parter, teren în suprafață indiviză de 40,40 m.p. reprezentând 2,71 % din terenul aferent blocului, care este deținut de SC A. SA.

Pârâta SC A. SA, a avut o poziție procesuală constantă, clar exprimată prin întâmpinările depuse, în sensul recunoașterii situației de fapt și de drept, fără a se opune admiterii cererii reclamantei, însă cu precizarea că pârâta A.V.A.S. nu a emis mandatul special în acest sens.

Bine documentat a apreciat instanța de apel că, deși pârâta după pronunțarea hotărârii instanței de fond a îndeplinit toate formalitățile prevăzute de lege pentru a-și executa obligația asumată prin contract, înțelegând practic să execute de bunăvoie obligația inițială, totuși această împrejurare nu poate lipsi de obiect acțiunea dedusă judecății.

Această teză acreditată de instanța apelului este pe deplin valabilă, chiar dacă a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 2467 din 20 decembrie 2007 la B.N.P. Asociați D.M. și A.L. din București, fiind transmisă către cumpărătorul SC M.T. SRL proprietatea terenului litigios.

Pentru aceste rațiuni, urmează a respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC A. SA București împotriva deciziei civile nr. 29 din 2 aprilie 2007 pronunțată de Curtea de Apel Galați, secția comercială, maritimă și fluvială, nefiind îndeplinită nici una din cerințele prevăzute de art. 304 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâta SC A. SA București, împotriva deciziei nr. 29 din 2 aprilie 2007, pronunțată de Curtea de Apel Galați, secția comercială, maritimă și fluvială, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședința publică, astăzi 7 februarie 2008.