Termination of tacitly renewed real estate lease via unilateral denunciation and inapplicability of Commercial Code formalities to civil lease agreements

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentința nr. 37 din 16 ianuarie 2007, Tribunalul Călărași a admis acțiunea formulată de reclamantul Ș.G. în contradictoriu cu pârâta SC D.K. SRL și în consecință, a obligat-o pe pârâtă să ridice construcția metalică aflată pe terenul reclamantului iar în caz de refuz a încuviințat reclamantului să o ridice pe cheltuiala pârâtei, fiind respinsă cererea de intervenție formulată de intervenienta SC Z.A. SRL Oltenița.

În motivarea sentinței s-a reținut că părțile au încheiat contractul de închiriere nr. 26883/2003 având ca obiect o suprafață de teren cu termen limită la 31 decembrie 2004.

Ulterior datei de 31 decembrie 2004, reclamantul i-a permis pârâtei să mai folosească terenul, obiect al închirierii, locațiunea fiind potrivit art. 1437 C. civ., considerată reînnoită tacit. Contractul de închiriere pe teren devenit un contract fără termen, în mod corect reclamantul i-a notificat pârâtei denunțarea contractului, în condițiile art. 1436 alin. (2) C. civ., situație în care contractul a încetat, așa încât apărarea pârâtei în sensul că potrivit art. 3 alin. (2) din contract avea dreptul la reînoirea lui a fost înlăturată de instanța de fond în lipsa unui acord de voință în acest scop.

Reținând, cu privire la cererea de intervenție că intervenienta nu a intrat în posesia terenului închiriat și că nu sunt întrunite condițiile art. 1433 C. civ., aceasta a fost respinsă.

În contra sentinței, au declarat apel pârâta SC D.K. SRL și intervenienta SC Z.A. SRL

Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, prin decizia nr. 341 din 27 iunie 2007, a respins apelul formulat de apelanta-pârâtă, ca nefondat, a admis apelul declarat de intervenientă, a schimbat în parte sentința în sensul admiterii cererii de intervenție, menținând în rest dispozițiile sentinței.

Criticile pârâtei cu privire la regularitatea citării și interpretării contractului au fost înlăturate de instanța de apel, aceasta reținând că apelanta-pârâtă a fost citată pentru termenul de 16 ianuarie 2007 la adresa indicată în ședința publică de la termenul din 11 aprilie 2006 în dosarul nr. 443/C/2006 al Tribunalului Călărași, fiind respectat și termenul de 5 zile, apelanta a fost citată la data de 27 decembrie 2006 pentru termenul din 16 ianuarie 2007.

Cu privire la interpretarea contractului instanța de apel a reținut că, în conformitate cu art. 1436 alin. (2) C. proc. civ., contractul de închiriere prelungit prin tacita relocațiune, fiind astfel un contract fără termen, a încetat prin denunțare unilaterală, situație în care susținerea apelantei ca instanța de fond nu a ținut cont de voința părților a fost înlăturată.

În ce privește apelul intervenientei, acesta s-a apreciat ca întemeiat de vreme ce intervenienta nu a putut intra în posesia suprafeței de teren, obiect al contractului de închiriere pe care ea l-a încheiat cu reclamantul la 26 ianuarie 2005 și care a făcut obiectul contractului de închiriere încheiat cu pârâta, întrucât aceasta nu l-a eliberat de construcția metalică aflată pe el.

Pârâta, SC D.K. SRL a declarat recurs împotriva deciziei menționate în temeiul art. 304 C. proc. civ.

Dezvoltarea criticilor formulate permite încadrarea lor în motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 5 și 9 C. proc. civ., indicarea celorlalte motive prevăzute de art. 304 fiind una formală.

1. Cu privire la motivul prevăzut de art. 304 pct. 5 C. proc. civ.

Recurenta citează prevederile art. 87, 91, 107 și 103 C. proc. civ., afirmând că instanța nu a citat-o în mod legal deși era obligată, fără a concretiza în vreun fel în fața cărei instanțe s-a produs neregularitatea procedurală, pentru care termen și în ce a constat vătămarea la care referă art. 105 alin. (2) C. proc. civ.

Opinia Înaltei Curți

Constatând că decizia atacată a analizat temeinicia unei critici cu același obiect privind sentința, Înalta Curte, procedând la verificarea deciziei sub acest aspect, constată că susținerea recurentei nu se confirmă.

În fața instanței de fond pârâta – recurentă a fost citată pentru termenul din 16 ianuarie 2007 la adresa indicată cu respectarea termenului de 5 zile prevăzut de art. 89 alin. (1) C. proc. civ., aceasta având posibilitatea să-și exercite drepturile procesuale conferite de lege.

2. Cu privire la motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În dezvoltarea acestui motiv de recurs recurenta susține că la expirarea duratei contractului de închiriere reclamantul locator a permis și promis prelungirea contractului pentru o perioadă de 4 ani, fără a se încheia un înscris, înscris care nu era necesar față de prevederile art. 36 C. com. și în virtutea principiului consensualismului.

Opinia Înaltei Curți.

În cauza de față părțile au încheiat un contract de închiriere în formă scrisă al cărui regim juridic este reglementat de art. 1416 C. civ.

Termenul locațiunii expirând, locațiunea s-a reînoit conform art. 1437 C. civ., prin tacita relocațiune, noul contract având loc în condițiile primului contract, considerat fiind însă fără termen.

În atare situație, încetarea contractului a operat prin denunțare unilaterală, conform art. 1436 alin. (2) C. civ., cum corect au reținut ambele instanțe.

Nu sunt aplicabile, așadar, prevederile art. 36 C. com., cum greșit susține recurenta, aceste prevederi reglementând încheierea contractelor comerciale în forma simplificată a comenzii urmată de executare, contractul de locațiune fiind însă un contract numit cu regim juridic distinct și individualizat în codul civil.

Așa fiind, Înalta Curte va respinge recursul declarat ca nefondat, menținând ca legală decizia atacată.

În baza art. 274 C. proc. civ., va obliga recurenta să plătească 1000 lei intimatului Ș.G. și 2000 lei intimatei SC Z.A. SRL Oltenița cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC D.K. SRL Oltenița împotriva deciziei nr. 341 din 27 iunie 2007 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială.

Obligă recurenta să plătească, cu titlu de cheltuieli de judecată, 1000 lei intimatului Ș.G. și 2000 lei intimatei SC Z.A. SRL Oltenița.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 15 ianuarie 2008.