Buyer recovers price-to-value difference and sale costs after total eviction; seller's rent counterclaim rejected

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

La 19 iulie 2005, reclamanta C.A.S. Vrancea a chemat în judecată pe pârâta C.U.P.R.A. Focșani, solicitând obligarea acesteia la plata sumelor de 6.754.237.332 lei, diferență dintre prețul imobilului situat în str. S. nr. 27 la 31 august 1999 și prețul actualizat la 30 iunie 2006, precum și de 15.384.650 lei cheltuieli de autentificare a contractului de vânzare-cumpărare.

În motivarea cererii, întemeiate pe art. 1336, art. 1341, art. 1342, art. 1344 C. civ. și art. 51 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, reclamanta a susținut că:

- la 31 august 1999, a cumpărat de la pârâtă imobilul menționat, cu prețul de 2.594.854.600 lei;

- Tribunalul Vrancea, secția civilă, prin sentința nr. 92 din 14 aprilie 2003, irevocabilă la 21 aprilie 2005, a obligat-o să restituie imobilul, în natură, proprietarului deposedat abuziv de stat;

- prin aceeași hotărâre, instanța a admis cererea sa de chemare în garanție a pârâtei vânzătoare, care a fost obligată să-i restituie prețul încasat și să-i plătească 541.481.551 lei, contravaloarea îmbunătățirilor;

- potrivit art. 1341-1342 C. civ., pe lângă sumele menționate, pârâta îi datorează diferența dintre prețul plătit și prețul actual, precum și cheltuielile de autentificare a contractului de vânzare-cumpărare.

La 13 februarie 2006, pârâta a depus o cerere reconvențională, prin care a solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de 156.516,14 Ron, chirie actualizată aferentă perioadei 1 septembrie 1999-31 octombrie 2005.

În motivarea cererii reconvenționale, întemeiate pe principiul îmbogățirii fără justă cauză, pârâta a susținut că la 31 octombrie 2005 a restituit reclamantei prețul imobilului în litigiu, astfel că partea adversă îi datorează chirie actualizată pentru perioada cât a folosit acest bun.

Tribunalul Vrancea, secția civilă, prin sentința nr. 916 din 30 octombrie 2006, a admis în parte acțiunea și a obligat-o pe pârâtă să-i plătească reclamantei 650.300.050 lei (520.865.400 lei +114.050.lei +15.384.650 lei).

Totodată, tribunalul a admis în parte și cererea reconvențională, a compensat onorariul pentru expert și a obligat-o pe reclamantă să-i plătească pârâtei 111.137.800 lei și 7.501.008 lei cheltuieli de judecată.

S-a reținut că:

- din actul anexat acțiunii rezultă că reclamanta a solicitat și reactualizarea sumei de 541.481.551 lei, contravaloarea îmbunătățirilor;

- evicțiunea a fost determinată de nulitatea operațiunii juridice inițiale, de trecere a imobilului în patrimoniul statului, conform Decretului nr. 111/1951, cauză anterioară vânzării imobilului, astfel că apariția ulterioară a Legii nr. 10/2001 nu înlătură obligația de garanție a vânzătorului;

- de altfel, apărarea pârâtei, că evicțiunea a fost determinată de un caz fortuit, respectiv apariția Legii nr. 10/2001, este de circumstanță, nefiind invocată în precedentul proces;

- reclamanta este îndreptățită la reactualizarea celor două sume pentru perioada cuprinsă între data producerii evicțiunii (19 august 2003, când putea fi deposedată efectiv în baza hotărârii executorii a Curții de Apel Galați) și data consemnării prețului de către pârâtă (iunie 2005), iar în cazul contravalorii îmbunătățirilor, de la data stabilirii acestei contravalori în primul proces (martie 2003);

- la rândul său, pârâta este îndreptățită la chirie pentru perioada 19 august 2003 (când putea fi pusă în executare hotărârea de retrocedare a imobilului) - iunie 2005, deoarece ulterior reclamanta a plătit chirie noului proprietar.

Curtea de Apel Galați, secția civilă, prin decizia nr. 173 din 3 mai 2007, a admis apelurile declarate de ambele părți și a schimbat total sentința, în sensul admiterii parțiale a acțiunii, obligării pârâtei la plata sumei de 15.384.650 lei, spezele vânzării și respingerii cererii reconvenționale.

S-a reținut că:

- reclamanta a știut că nu cumpără de la adevăratul proprietar și că încheie un contract cu eludarea Legii nr. 112/1995 deoarece în cuprinsul actului de vânzare-cumpărare se menționează ca titlu de proprietate o decizie emisă în anul 1981 de Consiliul popular al județului Vrancea, prin care pârâta a primit doar dreptul de administrare a imobilului în discuție;

- or, cunoscând situația juridică a imobilului și calitatea de administrator a pârâtei, reclamanta și-a asumat riscul de a fi evinsă printr-o eventuală acțiune în revendicare formulată de proprietarul neposesor;

- pârâta nu poate susține că a fost proprietara imobilului pentru că într-un alt litigiu, Tribunalul Vrancea a stabilit, cu autoritate de lucru judecat, că statul a preluat acel bun fără titlu valabil, de la o persoană care și-a păstrat calitatea de proprietar;

- nefiind proprietara imobilului, pârâta nu poate pretinde plata fructelor civile, atâta timp cât contractul de închiriere invocat de pârâtă și-a încetat efectele la 1 septembrie 1999, iar eventualele obligații pentru folosirea spațiului pot apare față de adevăratul proprietar.

Reclamanta a declarat recurs, prin care a solicitat modificarea parțială a ultimei hotărâri, în sensul obligării pârâtei și la plata sumei de 559.572 Ron, diferență între prețul inițial de vânzare și prețul actualizat al imobilului.

În motivarea recursului, întemeiat pe art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta a susținut că a fost cumpărător de bună credință, astfel că potrivit art. 1341-1343 C. civ., consecutiv evicțiunii sale totale este îndreptățită la plata diferenței dintre preț și sporul de valoare dobândit de imobil.

Aceste critici sunt fondate deoarece:

- litigiul dedus judecății are ca obiect daunele interese solicitate de reclamanta cumpărătoare ca urmare a evicțiunii totale, produsă prin retrocedarea, către adevăratul proprietar, a imobilului achiziționat de la pârâtă;

- în litigiul precedent, finalizat cu retrocedarea imobilului, pârâta vânzătoare a susținut constant că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare ambele părți au fost de bună credință, și nu că reclamanta cumpărătoare ar fi cunoscut că nu tratează cu adevăratul proprietar, deci și-ar fi asumat riscul evicțiunii;

- pe de altă parte, mențiunea făcută în contract cu privire la titlul vânzătoarei este extrem de sumară (decizia nr. 351/1981) și, prin urmare, nu face dovada că reclamanta ar fi avut reprezentarea că pârâta nu are calitatea de proprietar;

- în atare situație, potrivit art. 1341 pct. 4 și art. 1344 C. civ., reclamanta este îndreptățită la diferența între prețul de achiziționare și valoarea actuală a imobilului, cum corect a reținut prima instanță.

Așa fiind, conform art. 312 alin. (1) și (3), art. 296 și art. 316 C. proc. civ., prezentul recurs va fi admis, în sensul modificării hotărârii atacate, după cum urmează:

Admite apelul declarat de reclamantă. Schimbă parțial sentința, în sensul că obligă pe pârâtă să plătească reclamantei și suma de 15.384.650 lei, spezele vânzării. Menține celelalte dispoziții ale sentinței. Respinge apelul declarat de pârâtă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursul declarat de reclamanta C.A.S. Vrancea împotriva deciziei nr. 173 A/3 mai 2007 a Curții de Apel Galați, secția civilă.

Admite apelul declarat de reclamantă împotriva sentinței nr. 916 din 30 octombrie 2006 a Tribunalului Vrancea. Schimbă în parte sentința în sensul că obligă pârâtele să plătească reclamantei spezele vânzării în sumă de 15.384.650 lei.

Menține celelalte dispoziții ale sentinței.

Respinge apelul declarat de pârâtă împotriva aceleiași sentințe.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 15 noiembrie 2007.