Nullity of real estate sale to former tenants negating good faith by prior land registry notice of recovery action

Asupra recursurilor de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

După un prim ciclu procesual, prin sentința nr. 831 din 28 septembrie 2006, pronunțată de Tribunalul Cluj, secția civilă, a fost respinsă acțiunea formulată de reclamanții D.G. și D.I. împotriva pârâtului Municipiul Cluj-Napoca, pentru lipsa calității procesuale pasive, a fost admisă acțiunea formulată de aceiași reclamanți împotriva pârâților Statul Român, prin Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, P.G., P.V. și SC C. SA, prin lichidator P.R., s-a constatat că imobilul înscris în C.F. 16614 Cluj-Napoca, nr. top 10549 a fost preluat de Statul Român fără titlu valabil, a fost constatată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 30239 din 16 octombrie 1996, încheiat între pârâții P.G., P.V. și SC C. SA Cluj-Napoca, a fost dispusă rectificarea C.F. 119869 Cluj-Napoca, nr. top 16549/1/1, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâților persoane fizice asupra imobilului cu nr. top 16549/1/1 și a părților comune aferente, sistarea acestor coli funciare, reînscrierea imobilului în favoarea fostului proprietar tabular și au fost obligați pârâții Statul Român, prin Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, P.G. și P.V. să le plătească reclamanților, în solidar, suma de 2160 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

Apelurile declarate de pârâții Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, Municipiul Cluj-Napoca, P.G. și P.V. împotriva sentinței tribunalului au fost respinse, ca nefondate, prin decizia nr. 17/A din 15 ianuarie 2007, pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția civilă, de muncă și asigurări sociale, pentru minori și familie.

Împotriva susmenționatei decizii au declarat recurs pârâții Municipiul Cluj-Napoca, Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, P.G. și P.V.

Prin recursul declarat de pârâții Municipiul Cluj-Napoca și Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, recurs încadrat în prevederile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. s-a susținut că imobilul a fost înstrăinat legal, cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și că atât vânzătoarea, cât și cumpărătorii au fost de bună credință, reclamanții neadresându-le foștilor chiriași și statului notificări prin care să le aducă la cunoștință intenția de a revendica imobilul.

Recurenții-pârâți P.G. și P.V. au solicitat, în principal, casarea deciziei atacate și trimiterea cauzei, spre rejudecare aceleiași curți de apel, iar în subsidiar, admiterea recursului, casarea deciziei instanței de apel, admiterea apelului, a excepțiilor autorității de lucru judecat, necompetenței materiale, inadmisibilității precizării acțiunii și, în fond, respingerea acțiunii.

Motivându-și recursul, pârâții P.G. și P.V. au susținut, în esență, că instanța de apel nu a motivat excepția inadmisibilității precizării acțiunii, că era necesar a le fi admisă proba cu expertiză tehnică pe care au solicitat-o, că nu le-au fost analizate toate apărările, că instanța nu s-a pronunțat cu privire la celelalte două apeluri formulate de Municipiul Cluj-Napoca și de Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, iar hotărârea este nemotivată, că nu au fost analizate toate motivele de apel că în cauză există autoritate de lucru judecat, că au fost de bună-credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, că se impunea aplicarea principiului error communis facit jus, recurenții-pârâți neavând cunoștință de existența C.F. 16.614 și că au încheiat acest contract cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, în calitate de foști chiriași.

Recursurile sunt nefondate.

Curtea de apel a făcut o corectă aplicare a legii cu privire la excepțiile autorității de lucru judecat necompetenței materiale, raportat la faptul că acțiunea înregistrată la data de 14 august 2002 a fost întemeiată pe prevederile art. 46 din Legea nr. 10/2001, iar nu pe dreptul comun.

În ceea ce privește inadmisibilitatea precizării acțiunii, era necesar a exista o opunere a părților adverse, la primul termen de judecată ce a urmat.

Instanțele de fond și de apel au avut la dispoziție materialul probator necesar, a cărui completare nu se impunea cu o expertiză tehnică, iar decizia curții de apel cuprinde o motivare amplă și necontradictorie.

Eventuala neanalizare a criticilor formulate de pârâții persoane juridice nu putea fi invocată decât de acestea, iar nu de către recurenții persoane fizice.

Confirmând soluția instanței de fond, instanța de apel a reținut corect faptul că a fost răsturnată prezumția de bună-credință a cumpărătorilor, prin aceea că, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare și anume la data de 16 octombrie 1996, era notată, încă de la data de 22 iulie 1996, cu nr. 12123 acțiunea înregistrată de reclamanți sub nr. 8588/1996 la Judecătoria Cluj-Napoca, având ca obiect revendicarea imobilului și anularea contractelor de închiriere.

Raportat la această situație nu se poate susține că recurenții P.G. și P.V. au fost de bună-credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, chiar dacă nu au fost notificați, întrucât doar prin verificarea cărții funciare aveau posibilitatea de a afla faptul că imobilul era revendicat.

În atare situație, în cauză nu este aplicabil nici principiul error communis facit jus.

Așa fiind, se constată că toate criticile formulate prin cele trei recursuri sunt neîntemeiate și, în consecință, urmează a fi respinse, ca nefondate, conform art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

La cererea intimaților-reclamanți, conform art. 274 C. proc. civ., recurenții urmează a fi obligați la plata sumei de 3500 lei, reprezentând cheltuieli de judecată suportate în recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge ca nefondate recursurile declarate de pârâții P.G., P.V., Municipiul Cluj-Napoca, prin primar și Statul Român, prin Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca împotriva deciziei nr. 17/A din 15 ianuarie 2007 a Curții de Apel Cluj, secția civilă.

Obligă recurenții la plata sumei de 3500 lei cheltuieli de judecată către reclamanții D.G. și D.I.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 5 februarie 2008.