Consensual transfer of property via private contract sufficient for restitution eligibility despite lack of land registry registration under Law No. 10/2001

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea introdusă la data de 26 aprilie 2005, pe rolul Tribunalului București, reclamanții U.E. și S.D. au solicitat în contradictoriu cu pârâta A.V.A.S., în principal, constatarea nulității deciziei cu nr. 191 din 29 martie 2005 emisă de pârâtă pentru necompetență sa materială de soluționare a notificării.

În subsidiar au solicitat anularea acestei decizi ca netemeinică și nelegală, restituirea în natură a imobilelor aflate în Șieu (moară de făină, teren în suprafață de 169 mp) înscrise în C.F. nr. 817 Șieu, A+l, top nr. 111/1, în cotă de câte ½ reclamanților și înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară.

Prin sentința civilă nr. 763 din 5 iulie 2005 Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a respins ca neîntemeiată excepția lipsei calități procesuale active a conte statorului U.E., a respins ca neîntemeiată contestația formulată de reclamanți, a admis excepția inadmisibilități cererii privind înscrierea dreptului de proprietate în C.F. și s-a respins ca inadmisibilă cererea de înscriere a dreptului de proprietate al reclamanților în C.F.

Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut că reclamantul U.E. are calitate procesuală activă, fiind moștenitorul autoarei U.V., în calitate de fiu și de legatar universal, motiv pentru care s-a respins excepția lipsei calității procesuale active.

Cu privire la capătul de acțiune principal, s-a reținut că unitatea deținătoare a imobilului, SC R. SA, fiind o societate cu capital integral privat, nu face parte din categoria persoanelor juridice investite cu soluționarea notificărilor, prin Legea nr. 10/2001, și prin analogie cu dispozițiile art. 27 din Legea nr. 10/2001, competența de soluționare a notificării revenind instituției publice implicate în privatizare. Ca urmare, s-a reținut ca nefondat acest capăt de cerere.

S-a mai reținut că reclamanții nu au făcut dovada dreptului de proprietate asupra imobilului la data preluării abuzive, dreptul de proprietate extratabular invocat, dobândit în temeiul unor contracte de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, încheiate în anul 1949, nefiind intabulat.

Prin decizia 529 din 14 noiembrie 2006, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a respins ca nefondat apelul formulat de reclamanți împotriva hotărârii instanței de fond.

Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut că dreptul de proprietate al autorilor reclamanților nu a fost intabulat și că în baza art. 17 din Decretul-lege nr. 115/1938, înscrierea în C.F. are caracter constitutiv de drepturi. Că autorii reclamanților nu aveau calitatea de proprietari ai imobilului la data preluării abuzive, nefiind astfel îndeplinite condițiile art. 3 alin. (1) lit. a) și art. 4 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.

În final, s-a mai constatat că, menționarea autorilor reclamanților în registrul agricol al comunei Șieu, nu are relevanță juridică în dobândirea dreptului de proprietate, întrucât în zona imobilului este aplicabil Decretul-lege nr. 115/1938 potrivit căruia iar dobândirea dreptului de proprietate este condiționată de momentul în tabularii în C.F.

Împotriva hotărârii pronunțate în apel, reclamanții au declarat recurs prin care au susținut că autorii lor au dobândit dreptul de proprietate prin convenție, că moara a fost înscrisă în Registrul Agricol pe numele acestora, care erau considerați proprietarii acesteia și că întabularea dreptului lor de proprietate în C.F. la data preluării imobilului nu are relevanță asupra calității lor de persoane îndreptățite, în sensul dispozițiilor Legii nr. 10/2001.

S-a mai susținut că autorii recurenților au fost trecuți în actul de preluare și că întabularea dreptului de proprietate nu împiedică reconstituirea dreptului de proprietate în baza Legii nr. 10/2001, care are un caracter reparator și de care beneficiază persoanele care au fost deposedate de bunuri.

Recursul va fi admis pentru următoarele considerente.

În C.F. 817 top 111/1, au figurat coproprietari tabulari J.A. și M.S., înscrierile fiind făcute în 1919 și 1943. S.D., S.I. și U.S. au cumpărat imobilul de la moștenitorii coproprietarilor tabulari prin contract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, încheiat în anul 1949, plătind prețul în rate și intrând în posesia imobilului.

Prin adresa nr. 2256/1968 a fostului Consiliu Popular al comunei Șieu, conform încheierii intabulare 989 din 23 octombrie 1968, imobilul a fost preluat de către stat în mod abuziv, în baza art. III din Decretul nr. 218/1960 și Decretul 212/1966 (fila 19, dosar apel).

În sistemul cărților funciare, drepturile reale se pot dobândi numai prin înscrierea lor în cartea funciară.

Cu toate acestea, din ansamblul prevederilor Decretului-lege nr. 115/1938, rezultă că lipsa înscrierii dreptului de proprietate nu poate fi opusă de o parte contractantă celeilalte părți.

Un astfel de drept real, constituit prin convenția părților este opozabil și terților care au luat cunoștință de existența lui, deși nu este înscris în cartea funciară. Numai terții care, neavând cunoștință de existența unui drept neînscris și încrezându-se în cartea funciară, care au dobândit, prin acte cu titlu oneros, drepturi pe care și le-au înscris, le pot opune dobânditorilor anteriori.

Vânzarea este un contract consensual, și proprietatea este de drept strămutată, de la vânzător la cumpărător, îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și prețului, deși lucrul nu se va fi predat și prețul încă nu se va fi numărat.

În plus Legea nr. 7 /1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, respectă regula consensualismului, potrivit căreia drepturile reale se constituie și se transmit între părți la data încheierii contractului. înscrierea în cartea funciară este prevăzută numai pentru opozabilitatea drepturilor față de terți astfel că, legea nu mai prevede efectul constitutiv de drepturi al înscrierii în C.F.

Față de cele arătate, soluția instanței de apel care a menținut hotărârea instanței de fond, apare ca nelegală, reclamanții încadrându-se în categoria persoanelor îndreptățite la măsuri reparatorii conform Legii nr. 10/2001 pentru imobilul din litigiu.

În aceste condiții, recursul va fi admis, se vor casa hotărârile anterioare și se va trimite cauza spre rejudecare la instanța de fond.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursul declarat de reclamanții U.E. și S.D. împotriva deciziei nr. 529 din 14 noiembrie 2006 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.

Casează decizia precum și sentința civilă n. 763 din 5 iulie 2005 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă, cu trimiterea cauzei spre rejudecare la același tribunal.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 20 aprilie 2007.