Lease termination for unauthorized shared use: interpretive limits on contractual subletting bans and absence of rent payment

Asupra recursului civil de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 2 aprilie 2003 sub nr. 4100 pe rolul Judecătoriei Timișoara reclamanta Primăria Municipiului Timișoara reprezentată prin Primar și Consiliul Local al Municipiului Timișoara au chemat în judecată pe pârâta Alianța Civică Timișoara solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța:

- să dispună rezilierea contractului de închiriere pe care Primăria Timișoara l-a încheiat cu pârâții.

- să dispună evacuarea pârâtei din spațiul pe care-l ocupă în Timișoara.

În motivarea acțiunii reclamanta arată că în contractul de închiriere pe care Primăria l-a încheiat cu pârâta este prevăzută, ca o clauză, posibilitatea rezilierii contractului în cazul subînchirierii spațiului sau al folosirii prin asociere fără acordul proprietarului.

Pârâta a formulat o întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii arătând că nu a subînchiriat spațiul ci a avut un contract de colaborare cu L.A.D.O., iar reclamanta a acceptat tacit această împrejurare.

Judecătoria Timișoara, prin sentința civilă nr. 7304 din 11 septembrie 2003, a respins acțiunea formulată de către Consiliul local al Municipiului Timișoara, ca neîntemeiată și acțiunea Primăriei Municipiului Timișoara ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesual activă.

A obligat reclamantul Consiliul local la 2.000.000 lei cheltuieli de judecată către pârâtă.

Pentru a pronunța această hotărâre instanța a reținut în primul rând că deși locatar în contractul de închiriere este Primăria, contractul fiind semnat de primar, această reclamantă nu are calitate procesual activă față de dispoziția art. 91 din Legea nr. 215/2001, Primăria fiind o structură funcțională fără personalitate juridică, ea încheind contractul în urma hotărârii Consiliului local Timișoara, iar Primarul este cel ce reprezintă aceeași structură.

Asupra fondului cauzei s-a reținut că protocolul încheiat între pârâtă și L.A.D.O. nu contravine dispozițiilor contractuale art. 11 pct. 2 lit. c) prin care se sancționează subînchirierea și folosirea spațiului prin asocieri fără acordul locatarului, întrucât în cauză lipsește plata folosinței, iar activitatea desfășurată de L.A.D.O. începând din 1994 era cunoscută și acceptată de locatar, ceea ce reprezintă un acord tacit.

A reținut deasemenea, referitor la clauza de reziliere, că este imprecisă și că ea trebuie interpretată în favoarea pârâtei.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții, invocând motive de nelegalitate și netemeinicie.

Curtea de Apel Timișoara, prin decizia civilă nr. 91 din 5 februarie 2004, a respins apelul ca nefondat.

Instanța de apel a reținut în primul rând că întrucât respingerea acțiunii reclamantei Primăria Municipiului Timișoara prin Primar, ca fiind formulată de către o persoană fără calitate procesual activă, nu a fost apelată, ea nu mai poate fi discutată.

Pe fondul cauzei instanța de apel a reținut că în mod legal și temeinic instanța de fond a respins acțiunea, în cauză nefiind vorba de o subînchiriere a spațiului, iar acordul dintre pârâta Alianța Civică și L.A.D.O. nu au caracterul unui contract de colaborare.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantul Consiliul Local al Municipiului Timișoara și Primarul Municipiului, recurs care nu a fost structurat conform motivelor prevăzute de art. 304 pct. 1–10 C. proc. civ.

Se susține că atâta timp cât între pârâtă și L.A.D.O. a intervenit o convenție în vederea folosirii spațiului, aceasta se încadrează în situația prevăzută de art. 1418 alin. (1) C. civ. și nefiind permisă subînchirierea acestor spații fără acordul proprietarului, respectiva împrejurare atrage rezilierea contractului și evacuarea pârâtei.

Recursul este nefondat.

Este de necontestat că între recurentul-reclamant și pârâtă a fost încheiat un contract de închiriere cu privire la spațiul situat în Timișoara.

În acest contract, în art. 11 pct. 2 lit. c) se prevede că rezilierea contractului se poate face la inițiativa locatarului în cazul subînchirierii sau folosirii spațiului prin asociere, fără acordul scris al locatarului.

Instanțele de fond și apel au reținut în mod temeinic că în speță nu este vorba de o subînchiriere întrucât lipsește plata folosinței spațiului, adică chiria.

Mai este de reținut că prevederea din contract prin care se interzice subînchirierea este imprecisă și în consecință ea trebuie interpretată restrictiv în favoarea pârâtei conform art. 983 C. civ., prin acestea înțelegându-se subînchirierea totală a spațiului, nu și cea parțială.

În speță, pârâta a dat în folosință L.A.D.O. doar o parte din spațiu, o cameră din cele trei, câte trei ore în fiecare zi lucrătoare, situație care nu a creat prejudicii locatarilor și nu a schimbat destinația spațiului pentru a se justifica greaua sancțiune a rezilierii contractului de închiriere și a evacuării.

Astfel fiind, față de considerentele mai înainte arătate urmează a respinge recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge, ca nefondat, recursul formulat de reclamanții Consiliul Local al Municipiului Timișoara și Primarul Municipiului Timișoara împotriva deciziei civile nr.91 din 5 februarie 2004 a Curții de Apel Timișoara.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședință publică astăzi, 10 mai 2005.