Sale of third-party property as ground for absolute nullity versus revindication and artificial accession of improvements to land

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

La data de 11 octombrie 2005, reclamanta M.M. a chemat în judecată pe pârâtele C. Baia de Fier și SC G.I.C. SRL București, solicitând Tribunalului Gorj să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 12 din 28 mai 2003 încheiat între părți, precum și calitatea de proprietar al terenului ca urmare a accesiunii imobiliare artificiale asupra activului magazin sătesc și Magazie Poenari situate în comuna Bumbești Pițic.

Tribunalul Gorj, secția comercială și de contencios administrativ, prin sentința nr. 228 din 7 decembrie 2005, a respins excepția de necompetență materială invocată de pârâta C. Baia de Fier și a respins acțiunea formulată de reclamanta M.M. în contradictoriu cu pârâtele C. Baia de Fier reprezentată prin F. Gorj și SC G.I.C. SRL București.

Pentru a pronunța această hotărâre tribunalul a reținut următoarele:

Cu privire la excepția de necompetență materială invocată de pârâta F. Gorj în numele și pentru C. Baia de Fier se constată că aceasta este neîntemeiată, având în vedere că cererea dedusă judecății este neevaluabilă în bani, vizând o acțiune în constatare, fiind incidente dispozițiile art. 2 alin. (1) pct. a C. proc. civ.

Asupra fopndului cauzei, se constată că reclamanta invocă nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, a activului cu denumirea M.S. și M.P., situat în comuna Bumbești Pițic, întemeiată pe ideea vânzării bunului altuia, făcut cu rea-credință din partea ambelor părți. În cauză nu se poate reține că subzistă un motiv de nulitate absolută a actului juridic civil încheiat între părți, câtă vreme cauzele de nulitate absolută, sunt limitativ prevăzute de lege, iar între acestea nu se regăsește și vânzarea bunului altuia.

Într-o astfel de situație, părțile au posibilitatea ca în cadrul unei acțiuni în revendicare să invoce fiecare propriul său drept de proprietate asupra imobilului, urmând să se dea eficiență titlului care este mai bine caracterizat.

Curtea de Apel Craiova, secția comercială, prin decizia nr. 102 din 20 aprilie 2006, respinge apelul declarat de reclamanta M.M. împotriva sentinței nr. 228 din 7 decembrie 2005 pronunțată de Tribunalul Gorj, secția comercială și de contencios administrativ, în dosarul nr. 421/COM/2005, în contradictoriu cu pârâtele F. Gorj pentru C. Baia de Fier și SC G.I.C. SRL București, reținând că în sistemul legislatiei române, instituția vânzării bunului altuia nu este reglementată, ceea ce înseamnă că ea va fi supusă principiilor generale care guvernează materia convențiilor.

Astfel, dacă părțile sau cel puțin cumpărătorul au fost în eroare, socotind că lucrul vândut aparține vânzătorului, se admite că vânzarea este anulabilă pentru eroare asupra calității esențiale a vânzătorului care a fost socotit proprietar al bunului.

Această nulitate relativă a contractului poate fi invocată numai de cumpărător și succesorii lui, vânzătorul neputând cere anularea, chiar dacă s-a crezut proprietar cu bună-credință, întrucât eroarea asupra propriei persoane nu poate vicia contractul.

Adevăratul proprietar însă, nu poate cere anularea, în condițiile în care este terț față de contractul de vânzare-cumpărare, în schimb poate intenta acțiune în revendicare, dacă bunul se află în posesia cumpărătorului.

Prin recursul declarat, în temeiul art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ., reclamanta M.M. a susținut, prin expunerea întregii situații de fapt, că atât instanța de prim grad cât și instanța de apel au respins acțiunea și apelul cu o motivare străină de natura pricinii, soluția pronunțată fiind dată cu încălcarea legii și interpretarea greșită a actului dedus judecății.

Se precizează, de asemenea, că vânzarea-cumpărarea s-a făcut între pârâte cunoscând că terenul aparține reclamantei și că toate construcțiile de pe teren sunt proprietatea reclamantei ca urmare a accesiunii imobiliare artificiale prevăzută de art. 494 C. civ.

În speță, contractul de vânzare-cumpărare încheiat de pârâte în frauda drepturilor reclamantei care avea calitatea de proprietar al terenului conform titlului de proprietate depus la dosar și de proprietar al construcțiilor ca urmare a accesiunii imobiliare artificiale, cu complicitatea și pe riscul cumpărătorului, este lovit de nulitate absolută, în virtutea principiului „fraus omnia corumpit”.

De asemenea, vânzarea-cumpărarea lucrului altuia în cunoștință de cauză are o cauză ilicită fiind nulă absolut în baza art. 984 C. civ.

În ceea ce privește acțiunea în constatare în baza art. 111 C. proc. civ., raportat la art. 494 C. civ., instanțele au făcut o greșită aplicare a legii.

În speță, este vorba de o acțiune în constatarea proprietății intentată de proprietarul terenului în contradictoriu cu constructorul de bună-credință, în temeiul art. 494 C. civ., situație în care este aplicabil art. 111 C. proc. civ.

Recursul nu este fondat.

Înalta Curte, analizând hotărârea în raport de motivele invocate, de înscrisurile dosarului și de dispozițiile incidente, constată că situația expusă nu se încadrează în niciunul din temeiurile de drept invocate.

Motivarea hotărârii este clară, precisă, în concordanță cu probele administrate în cauză, răspunzând în fapt și în drept pretențiilor reclamantei, fără a cuprinde o motivare străină de natura pricinii, conducând în mod logic și convingător la soluția din dispozitiv.

Recurenta nu a făcut distincție între caracterul imperativ sau dispozitiv al normei de drept material ce a fost nesocotită, critica având caracter general.

Referitor la reiterarea situației de fapt, recurenta nu se poate prevala de o analiză a susținerilor în ceea ce privește netemeinicia deciziei recurate, întrucât a beneficiat de căi devolutive pentru cercetarea probelor și stabilirea situației de fapt în concordanță cu acestea.

Pentru aceste considerente, în temeiul dispozițiilor art. 312 (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul declarat de reclamanta M.M. împotriva deciziei nr. 102 din 20 aprilie 2006 a Curții de Apel Craiova, secția comercială, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de reclamanta M.M., împotriva deciziei nr. 102 din 20 aprilie 2006 a Curții de Apel Craiova, secția comercială, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică astăzi 16 februarie 2007.