Jurisdiction of commercial courts over civil-law real estate pre-contracts between commercial entities

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentința nr. 725 din 14 decembrie 2005 pronunțată în dosar nr. 4467/2005 al Tribunalului Olt, secția comercială și de contencios administrativ, s-a admis acțiunea formulată de reclamanta SC M.C. SRL Timișoara împotriva pârâtei SC B. SRL Timișoara și în consecință s-a constatat rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 6123 din 3 august 2003 de B.N.P. C.C. și s-a dispus radierea notării acestuia din cartea funciară a imobilului nr. 4846 aflată la B.C.F. de pe lângă Judecătoria Timișoara, cu obligarea pârâtei la plata sumei de 9.243 lei cheltuieli de judecată către reclamantă.

Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut în esență, că prin antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 6123 din 3 august 2003, reclamanta s-a obligat să vândă pârâtei, după întabulare, cota de ½ parte din imobilul denumit generic „Parc rezervoare”, pentru prețul de 3.300.000.000 lei achitat integral anterior semnării actului autentic. Ulterior, printr-un alt înscris încheiat în fața avocatului, părțile au întocmit actul de rezoluțiune a antecontractului de vânzare cumpărare, revocând astfel de comun acord promisiunea de vânzare cumpărare. Cu toate acestea, pârâta a procedat la notarea în CF a contractului inițial, deși acesta a fost desființat.

Prin urmare, reținând în temeiul art. 969 C. civ., că părțile prin consimțământ mutual au revocat antecontractul de vânzare cumpărare încheiat în formă autentică, motiv pentru care reclamanta a solicitat doar să se constate rezoluțiunea și nu să se dispună rezoluțiunea în temeiul art. 1021 C. civ., și de asemenea că nu s-a solicitat și repunerea părților în situația anterioară, acțiunea a fost admisă cu consecința constatării rezoluțiunii antecontractului autentic și a radierii notării imobilului din litigiu din cartea funciară.

Apelul declarat de pârâtă a fost respins prin decizia nr. 89 din 13 aprilie 2006 pronunțată în dosar nr. 108/2006 al Curții de Apel Craiova, secția comercială.

Instanța de control judiciar a respins criticile pârâtei și însușindu-și considerentele avute în vedere de prima instanță, a apreciat că aceasta în mod corect a luat act de rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, reținând în speță, aplicabilitatea dispozițiilor art. 111 C. proc. civ., temei care nu permitea repunerea părților în situația anterioară, cerere care de altfel nu a fost în mod expres formulată, astfel că instanța de fond s-a pronunțat doar în limitele investirii sale, conform art. 192 alin. (6) C. proc. civ.

Împotriva acestei soluții a declarat recurs pârâta SC B. SRL Timișoara, criticând-o pentru motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și derivate din interpretarea greșită de către instanță a dispozițiilor art. 969 C. civ., raportat la art. 1091, 1294 și 1295 C. civ., precum și art. 111 C. proc. civ.

În mod concret, recurenta invocă faptul că acțiunea reclamantei în constatarea rezoluțiunii unui act autentic este inadmisibilă în condițiile în care antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică a fost executat prin plata prețului efectuată chiar anterior autentificării antecontractului de vânzare-cumpărare.

Pe de altă parte, antecontractul de vânzare-cumpărare fiind încheiat în formă autentică nu poate fi desființat printr-un înscris sub semnătură privată care nu are nici valoarea unui înscris cu dată certă, în condițiile în care acesta nu a fost înregistrat la cabinetul avocatului, redactor al înscrisului.

O altă critică vizează faptul că deși s-a constatat rezoluțiunea antecontractului nu s-a dispus și repunerea părților în situația anterioară, instanțele pronunțându-se doar cu privire la restituirea proprietății, fără a dispune și cu privire la prețul plătit pentru imobil, creindu-se astfel posibilitatea îmbogățirii fără justă cauză a reclamantei care a reintrat în posesia imobilului vândut, însă nu a fost obligată să restituie cumpărătorului prețul achitat.

Examinând recursul formulat prin prisma motivelor, dar și a excepției invocate din oficiu de Curte, în temeiul dispozițiilor art. 306 alin. (2), raportat la art. 158 alin. (3) și art. 2 pct. 1 lit. a) C. proc. civ., Curtea, conform art. 137 C. proc. civ., analizând cu prioritate excepția necompetenței materiale, reține că instanțele comerciale nu au competența materială în analizarea acțiunii formulată de reclamantă.

Astfel, solicitarea reclamantei de a se constata rezoluțiunea unui antecontract de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică, precum și aceea de a se dispune radierea notării din CF a imobilului ce a făcut obiectul litigiului, nu se circumscrie actelor și faptelor de comerț astfel cum sunt definite de art. 3 și 4 C. com., pentru a atrage competența instanțelor comerciale în examinarea fondului drepturilor litigioase, chiar dacă antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat între două societăți comerciale.

Concluzia rezultă din dispozițiile art. 4 C. com., conform cărora „se socotesc ca fapte de comerț celelalte contracte și obligații ale unui comerciant, dacă nu sunt de natură civilă sau dacă contrariul nu rezultă din însuși actul”.

Așa fiind, cererea de constatare a rezoluțiunii unui antecontract de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică nu are un caracter comercial, contractul astfel încheiat fiind prin definiție un contract civil.

Din această perspectivă, soluția ce se impune este aceea de admitere a recursului, fiind prezent motivul de casare prevăzut de art. 304 pct. 3 C. proc. civ., în sensul că instanțele comerciale au soluționat cauza fără a avea competența în acest sens, astfel încât recursul va fi admis ca urmare a admiterii excepției necompetenței materiale, iar decizia și sentința vor fi casate și cauza trimisă spre rejudecare în primă instanță Judecătoriei Slatina, ca instanță civilă.

Cu prilejul rejudecării, instanța va analiza acțiunea formulată de reclamantă având în vedere și criticile formulate în recurs cu privire la încălcarea principiului simetriei actelor juridice, constând în aceea că un act încheiat în formă autentică nu poate fi desființat decât printr-un alt act încheiat în aceeași modalitate, urmând a administra, de asemenea, toate probele necesare și utile pentru justa soluționare a cauzei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite excepția necompetenței materiale a instanțelor comerciale.

Admite recursul declarat de pârâta SC B. SRL Timișoara, împotriva deciziei nr. 89 din 13 aprilie 2006, pronunțată de Curtea de Apel Craiova, secția comercială.

Casează decizia recurată și sentința nr. 725 din 14 decembrie 2005 a Tribunalului Olt și trimite cauza spre rejudecare în primă instanță la Judecătoria Slatina.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 1 februarie 2007.