Nullity of pre-restitution commercial property sales: validity of negotiation minutes as ownership transfer prior to legislative entry into force

Deliberând în condițiile art. 256 C. proc.civ. asupra recursului de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la Judecătoria Arad, reclamantul S.I. a chemat în judecată pârâții SC M. SRL și SC N. SRL, municipiul Arad reprezentat prin primar și Consiliul Local al Municipiului Arad pentru a se constata nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare numerele 20419 și 11505 din 12 februarie 2001, ambele încheiate între Consiliul Local al Municipiului Arad și celelalte pârâte societăți comerciale.

În motivarea cererii s-a arătat că, reclamantul este moștenitorul proprietarului tabular și în baza Legii nr. 10/2001 i-au fost restituite o parte dintre apartamentele situate în Arad, iar două apartamente cu destinație de spații comerciale au fost vândute de Consiliul Local al Municipiului Arad pârâtelor SC M. SRL și SC N. SRL, după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, cu încălcarea disp.art. 20.

Prin sentința civilă nr. 5371/2005, Judecătoria Arad și-a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Arad.

Tribunalul Arad, prin sentința civilă nr. 238 din 28 februarie 2006 a respins acțiunea reclamantului S.I.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că cele două pârâte societăți comerciale au avut calitate de chiriași ai spațiilor comerciale aflate în imobilul care, parțial a fost restituit reclamantului în baza Legii nr. 10/2001.

Prin Hotărârea nr. 112 din 25 aprilie 2004 a Consiliului Local al Municipiului Arad s-a dat posibilitatea înstrăinării imobilelor cu destinație de spații comerciale, situație în raport de care au formulat cererile înregistrate sub nr. 20419 din 9 mai 2000 pârâta SC M. SRL și sub nr. 11559 din 27 octombrie 2000 pârâta SC N. SRL, pentru cumpărarea acestor spații.

La data de 27 octombrie 2000 a fost negociat prețul celor două spații comerciale între reprezentanții Primăriei Arad și cele două pârâte, ocazie cu care au fost încheiate procesele-verbale de negociere, stabilindu-se modalitatea de plată a prețului, iar în cursul anului 2000 s-a și achitat integral respectivul preț.

Instanța a reținut în esență că, reclamantul nu a dovedit cele susținute în acțiune, respectiv că, cele două contracte s-au încheiat după data de 14 ianuarie 2001 pentru a fi lovite de nulitate, dată la care a intrat în vigoare Legea nr. 10/2001.

Curtea de Apel Timișoara, secția civilă, prin decizia nr. 226/A din 11 septembrie 2006 a respins apelul declarat de reclamantul S.I. împotriva sentinței civile nr. 238 din 28 februarie 2006 a Tribunalului Arad pentru aceleași considerente avute în vedere de către instanța de fond.

Împotriva celei din urmă hotărâri a declarat recurs în termen reclamantul S.I., invocând motivele prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ.

În dezvoltarea criticilor arătate în recurs, reclamantul precizează că instanța de apel a reținut generic, că acordul de voință al părților pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra celor două spații s-a realizat anterior intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001, fără să arate în concret actele juridice încheiate cu efect translativ al dreptului de proprietate.

Mai arată că, era obligatorie o astfel de precizare, în condițiile în care pârâtele au încheiat pe de o parte două procese-verbale de negociere în vederea vânzării datate la 27 octombrie 2000 (despre care susțin că au avut ca efect transferul dreptului de proprietate), iar ulterior au încheiat contractele de vânzare-cumpărare, datate la 12 februarie 2001 (despre care reclamantul susține că au avut efect translativ al dreptului de proprietate).

Recurentul învederează că, instanța de apel, apreciind că transferul dreptului de proprietate a operat la 27 octombrie 2000, în baza proceselor-verbale de negociere, a schimbat înțelesul lămurit al acestor acte, fiind evident că la acea dată între părți s-au perfectat simple promisiuni de vânzare-cumpărare, vânzările definitive, translative de proprietate fiind realizate în baza celor două contracte a căror nulitate s-a solicitat, datate la 12 februarie 2001.

A doua critică adusă hotărârii instanței de apel vizează ignorarea prevederilor legale incidente în materie, față de împrejurarea reținută, că cele două contracte de vânzare-cumpărare au fost încheiate după data intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001.

Se susține că cele două contracte de vânzare-cumpărare nu au valoare de acte autentice conform art. 1171 C. civ., fiind simple înscrisuri sub semnătură privată, întocmite fără solemnitate și în absența unui proces-verbal de autentificare emanat de la un funcționar public competent.

De asemenea, se arată că, respectivele contracte fiind simple înscrisuri sub semnătură privată, pot fi opozabile terților, în condițiile în care au o dată certă, în speță, ele nedobândind data certă în modalitățile prevăzute de lege.

În fine, se mai susține că, atâta vreme, cât cele două contracte nu au fost înregistrate în Registrul de intrări-ieșiri al Primăriei Arad sau într-o altă evidență a unei instituții publice, concluzia nu poate fi decât aceea că, din punct de vedere legal nu s-au încheiat în februarie 2001, ci ulterior, fiind antedatate, în scopul fraudării legii și a intereselor sale de persoană îndreptățită la restituirea celor două spații comerciale.

Analizând recursul, în limita criticilor formulate, care fac posibilă încadrarea în art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., se constată că este nefondat pentru următoarele considerente:

Astfel, cum s-a reținut în mod corect de către instanța de apel prin hotărârea recurată, reclamantul a dorit să dovedească împrejurarea că, încheierea contractelor de vânzare-cumpărare a două spații comerciale situate într-un imobil, care i-a fost restituit pe baza Legii nr. 1072001, s-a realizat de Consiliul Local al Municipiului Arad după data de 14 februarie 2001, dată la care a intrat în vigoare legea cu caracter reparatoriu, nu a reușit să facă o astfel de o dovadă.

Pârâtele societăți comerciale au fost chiriașele spațiilor comerciale în litigiu și în baza Hotărârii nr. 112 din 25 aprilie 2000 a Consiliului Local al Municipiului Arad au putut solicita ca respectivele spații să le fie vândute, dată la care Legea nr. 10/2001 nu era în vigoare, iar proprietarul spațiilor comerciale era Statul.

În raport de actele existente la dosar, pârâtele intimate au încheiat contractele de vânzare-cumpărare în mod perfect legal, respectând dispozițiile legale în vigoare la data cumpărării.

Corect s-a reținut prin hotărârea recurată că transferul proprietății celor două spații comerciale a operat la data de 27 octombrie 2000, dată când s-au încheiat procesele-verbale de negociere, în vederea vânzării.

La această dată, acordul de voință între părți s-a realizat cu privire la vânzarea spațiilor respective, stabilindu-se cine este vânzătorul, cumpărătorul, obiectul contractului, prețul spațiilor și modalitatea de plată.

Prin urmare, procesele-verbale consfințesc voința părților de a încheia un contract de vânzare-cumpărare, fiind încheiate ad validitatem. În baza acestor procese-verbale, cele două societăți comerciale (pârâte intimate în speță) au achitat avansul de 30% și ulterior s-a plătit integral diferența de 70% din valoarea totală a spațiilor în două rate, până la sfârșitul anului 2000. încheierea contractelor, în formă autentică la data de 12 februarie 2001 s-a realizat numai ad probationem.

Este îndeobște cunoscut că, potrivit art. 1295 C. civ., în dreptul nostru operează principiul consensualismului, și în cauză acordul de voință consimțit al părților s-a realizat printr-un înscris, la data de 27 octombrie 2000.

Contractele autentice de vânzare-cumpărare prin care s-au înstrăinat spațiile comerciale în discuție au respectat prevederile art. 1171 C. civ., potrivit cărora „actul autentic este acela care s-a făcut cu solemnitățile cerute de lege, de un funcționar public, care are drept de a funcționa în locul unde s-a făcut". în categoria actelor autentice sunt cuprinse toate actele încheiate de funcționarii publici, în exercițiul propriilor atribuții și cu respectarea competențelor, astfel cum au fost încheiate și cele două contracte de vânzare-cumpărare a căror anulare s-a solicitat.

Distinct de cele arătate, contractele de vânzare-cumpărare, încheiate la 12 februarie 2001, potrivit dispozițiilor art. 1182 C. civ. sunt opozabile terților, având în vedere că au fost înfățișate unei instituții publice și încheiate de o astfel de instituție, respectiv Consiliul Local al Municipiului Arad prin primar, contracte ce poartă număr de înregistrare și ștampila Primăriei.

În aceste condiții, criticile întemeiate pe motivele prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. sunt neîntemeiate, instanța neschimbând înțelesul clar al proceselor-verbale de negociere încheiate la 27 octombrie 2000, când s-a realizat transferul dreptului de proprietate, Legea nr. 10/2001 nefiind în vigoare și cu respectarea prevederilor legale incidente în materie.

Prin toată documentația existentă la dosarul cauzei s-a dovedit, fără putință de tăgadă, că acordul de voință pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilelor în discuție s-a realizat potrivit art. 1294 și art. 1295 C. civ., la 27 octombrie 2000, când s-au încheiat procesele-verbale de negociere privind vânzarea, anterior intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001.

În aceste condiții, contractele rămân valabile, fiind încheiate în procesul de privatizare și nu sunt lovite de nulitate absolută, fiind încheiate cu respectarea legilor în vigoare la momentul înstrăinării imobilelor.

În ceea ce privește susținerea recurentului, față de pretinsul abuz al Comisiei de vânzare din cadrul Consiliului Local al Municipiului Arad, referitor la numerele de înregistrare ale cererilor cumpărătorilor și ale contractelor de vânzare-cumpărare, se reține că nu există dovezi contrare, valabilitatea actelor dăinuind până la înscrierea în fals, ceea ce duce la concluzia că, între Consiliul Local al Municipiului Arad și cele două societăți comerciale s-au încheiat contracte de vânzare-cumpărare cu respectarea dispozițiilor legale în vigoare la acea dată.

Pentru considerentele expuse, recursul declarat de reclamant va fi respins.

Față de dispozițiile art. 274 alin. (l) C. proc. civ., partea ce cade în pretenții va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată.

Intimatele SC M. SRL și SC N. SRL au solicitat cheltuieli de judecată în cuantum de câte 3400 lei, dovedite cu chitanțele anexate la dosar (filele 20 și 22), astfel că recurentul va fi obligat la plata acestor sume.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul S.I. împotriva deciziei nr. 226/A din 11 septembrie 2006, pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția civilă.

Obligă pe recurent să plătească intimatelor SC M. SRL și SC N. SRL câte 3400 lei cheltuieli de judecată.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi, 11 iunie 2007.