Nullity of partial real estate sale due to error and fraud in surface area definition

Asupra recursului, din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată la nr. 2988 din 9 martie 2004 pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a comercială, reclamanta SC C. SA București a formulat, în contradictoriu cu pârâta SC L.C.I. SRL București acțiune în constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare – cumpărare autentificat la nr. 2569 din 18 decembrie 2003 la B.N.P. C.I., privind suprafața de 168,25 m2 (în contract fiind înscrisă suprafața de 164,21 m2), solicitând instanței să dispună radierea din C.F. nr. 1697 la mențiunile privind dreptul de proprietate al SC L.C.I. SRL București pentru suprafața de 168,25 m2 de la parterul imobilului din Buftea.

În motivarea acțiunii reclamanta arată că a convenit cu pârâta încheierea unui contract de vânzare – cumpărare pentru o parte din parterul clădirii din Buftea, respectiv suprafața de 178,88 m2 cu prețul de 174.000.000 lei, sumă ce fusese achitată în baza contractului de leasing imobiliar încheiat anterior între părți, însă cu ocazia întocmirii contractului de vânzare – cumpărare a fost indusă din eroare, menționându-se în contract că obiectul vânzării îl constituie tot parterul clădirii, cu același preț – 174.000.000 lei, înserându-se cu viclenie de cumpărător o suprafață de 168 m2 în plus față de ce se convenise.

Prin sentința civilă nr. 13793 din 22 aprilie 2004 a Secției a VI-a Comercială a Tribunalului București s-a respins acțiunea, ca nefondată, reținând în considerente că nu s-au dovedit motivele de nulitate privind eroarea și dolul.

Apelul declarat de reclamantă, împotriva acestei sentințe, a fost admis prin decizia nr. 804 din 18 noiembrie 2005 pronunțată de Secția a VI-a Comercială de la Curtea de Apel București și în consecință:

- s-a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că:

- s-a admis în parte cererea formulată de reclamanta SC C. SA în contradictoriu cu pârâta SC L.C.I. SRL,

- s-a constatat nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2569 din 18 decembrie 2003 de B.N.P. C.I., în ceea ce privește suprafața de 164,21 m.p.,

- s-a menținut dispoziția de respingere, ca neîntemeiat, a capătului de cerere prin care reclamanta a solicitat radierea mențiunilor din CF 1967, privitoare la dreptul de proprietate al pârâtei asupra suprafeței de 168,25 m.p. de la parterul imobilului situat în Buftea,

- a obligat intimata la plata către apelantă a sumei de 10.162.500 ROL, cu titlu de cheltuieli de judecată, în fond și apel.

Pentru a pronunța această decizie curtea a reținut că din corespondența părților, contractul de leasing, contravaloarea taxei notariale, procesul verbal al Adunării Generale Ordinare din 17 noiembrie 2003 de la SC C. SA, rezultă că obiectul vânzării este suprafața de 179,88 m2 și nu de 344,09 m2 înscrisă în contract.

Împotriva deciziei nr. 804/2005 a declarat recurs pârâta, criticând-o pentru nelegalitate și solicitând modificarea deciziei în sensul menținerii sentinței pronunțate în fond.

În motivarea recursului, pârâta susține, în esență, că în apel decizia a fost pronunțată cu încălcarea flagrantă a dispozițiilor art. 960 alin. (2) și art. 1169 C. civ., deoarece reclamanta nu a probat existența dolului. De asemenea, pârâta arată că s-au încălcat dispozițiile art. 969 C. civ., potrivit căruia convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante și că instanța de apel a aplicat greșit dispozițiile art. 1537 C. civ., privind mandatul, deoarece numai hotărârea A.G.A. este actul, conform prevederilor Legii nr. 31/1990 republicată, apt să ateste voința majorității acționarilor din societatea comercială și nu un proces verbal care este un act intern al societății, inopozabil terților.

În fine, recurenta susține că în apel, curtea a interpretat în mod greșit actul juridic dedus judecății, ignorând clauza din contract care stipula expres declarația reprezentanților ambelor părți contractante în sensul că au citit actul, înainte de a-l semna și că acesta corespunde voinței și condițiilor stabilite de părți, de comun acord și în mod liber, privind vânzarea – cumpărarea inclusiv a suprafeței de 164,21 m2.

Reclamanta a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului, ca nefondat, deoarece obiectul contractului l-a constituit suprafața de 179,88 m2, care făcuse anterior obiectul contractului de leasing imobiliar.

Înalta Curte, analizând actele și lucrările dosarului, în raport de motivele de recurs și susținerile din întâmpinare, constată că între părți s-a încheiat un contract de leasing imobiliar, nr. 500/26 mai 1999 având ca obiect suprafața de 179,88 m2, spațiu comercial, iar potrivit clauzelor acestui contract utilizatorul (pârâta) avea dreptul de a cumpăra activul, l-a încheierea contractului.

În corespondența dintre părți, adresele nr. 024 din 17 aprilie 2003, 050 din 09 octombrie 2003 și nr. 342 din 9 octombrie 2003 se face vorbire de vânzarea – cumpărarea suprafeței de 179,88 m2 care a făcut obiectul contractului de leasing imobiliar.

Din adresele nr. 294 din 17 aprilie 2003 și 341 din 9 octombrie 2003 trimise de pârâtă reclamantei, rezultă, de asemenea intenția pârâtei de a cumpăra activul ce face obiectul contractului de leasing imobiliar și nu o suprafață mai mare cum susține în mod nelegal pârâta.

În același sens prin Hotărârea nr. 1 a A.G.A. din 17 noiembrie 2003 de la SC C. SA Buftea se aprobă încheierea contractului de vânzare – cumpărare a unei părți din imobil, deci și prin acest înscris opozabil terților, așa cum se precizează în motivele de recurs, se aprobă vânzarea unei părți și nu a întregului spațiu pretins a face obiectul vânzării în opinia pârâtei.

Probele analizate mai sus se coroborează și cu plata contravalorii taxelor notariale pentru vânzare, care potrivit adresei nr. 2326 din 5 august 2004, emisă de Camera Notarilor Publici din București s-a făcut pentru o suprafață de 179,88 m2.

Față de cele ce preced, rezultă că părțile au convenit să încheie contract de vânzare - cumpărare pentru o suprafață de 179,88 m2 care constituise anterior obiectul unui contract de leasing imobiliar cum în mod legal a constatat și curtea de apel și în consecință motivele de recurs sunt nefondate, iar recursul va fi respins, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC L.C.I. SRL București împotriva deciziei nr. 804 din 30 noiembrie 2005 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 17 octombrie 2006.