Commercial property sale: Simultaneity of obligations in installment contracts and seller’s duty to deliver prior to deferred payment terms

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Reclamanta SC T.C. SA, a chemat în judecată pe pârâta SC C.M.C. D.F. SA, solicitând rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare de active, A.M.”, repunerea părților în situația anterioară și obligarea pârâtei la cheltuieli de judecată.

Pârâta, prin cererea reconvențională, a solicitat obligarea reclamantei să predea terenul și construcțiile cumpărate sub sancțiunea daunelor cominatorii.

Tribunalul Constanța, prin sentința civilă 679/ Com din 24 februarie 2005, a respins acțiunea principală, a admis în parte cererea reconvențională obligând pe reclamantă să predea imobilul A.M. și să încheie proces-verbal de predare-primire și a respins cererea pentru acordarea daunelor cominatorii.

Instanța de fond a reținut, în esență că, prin contractul de vânzare - cumpărare, părțile au consimțit ca plata prețului să se efectueze prin avansul de 10 % și 2 rate, obligația de plată fiind executată prin oferta reală urmată de consemnațiune. În privința cererii reconvenționale, vânzătorul e obligat de prevederile legale (art. 1313 C. civ.) să predea lucrul vândut iar notificarea remisă are mai degrabă caracterul unei intenții de reziliere a contractului.

Curtea de Apel Constanța, prin decizia civilă 295/ Com din 24 octombrie 2005, a respins, ca nefondat, apelul reclamantei considerând că obligația de plată a fost îndeplinită prin achitarea avansului și notificarea în vederea ridicării filei C.E.C. incluzând rata II și III, rezoluțiunea contractului fiind sancțiunea aplicată de instanță pentru neexecutarea culpabilă a contractului. Pe de altă parte, obligația reclamantei de predare a lucrului vândut la momentul perfectării contractului nu s-a realizat.

Împotriva deciziei astfel pronunțate, reclamanta SC T.C. SA a declarat recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ.

Recurenta susține că pârâta nu a îndeplinit obligația de plată a prețului lucrului vândut, propunerea cesiunii de creanță fiind respinsă de consiliul de administrație. În privința predării lucrului, recurenta susține că nu a fost în culpă întrucât noul sediu al pârâtei i-a fost comunicat abia la 28 septembrie 2004.

Consemnarea la dispoziția executorului judecătoresc a C.E.C. - urilor avalizate de B.P. SA nu reprezintă consemnarea unor sume de bani ci numai a unor instrumente de plată pentru care nu s-a făcut dovada provizionului. În același timp C.E.C. urile nu erau scadente, iar suma nu era certă și nu acoperea în totalitate prețul stabilit.

Neexecutarea contractului s-a datorat culpei pârâtei care nu a respectat condițiile art. 1362 C. civ., situație în care vânzătorul nu era obligat să predea bunul.

Recursul este nefondat și va fi respins pentru considerentele ce se vor expune:

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat, la 9 octombrie 2003, părțile au convenit transmiterea dreptului de proprietate a imobilului, autocoloană marfă” din municipiul Constanța pentru prețul de 2.147.100.000 lei la care se adaugă TVA, preț ce se va achita în 3 tranșe, ultima fiind scadentă la 30 martie 2004 (art. 4 și 5 din contract). Contractul a prevăzut o clauză penală la art. 9 și pact comisoriu de gradul IV la art. 10, fără însă a fi stipulat un termen de predare a lucrului vândut.

Avansul în sumă de 2.14.710.000 lei, a fost completat de pârâtă cu fila C.E.C. scadentă la 5 ianuarie 2005, avalizată de B.P. SA și pusă la dispoziția reclamantei, prin executorul judecătoresc, pentru suma de 1.935.000.000 lei, stabilită prin art. 5 din contract.

Termenul ca modalitate a actului juridic astfel cum a fost prevăzut în contract, amâna numai executarea obligației de plată a unei părți din prețul lucrului vândut, fără însă a afecta și obligația vânzătorului de predare.

Dispozițiile art. 1362 C. civ., prevăd într-adevăr simultaneitatea obligațiilor părților, numai în situația în care actul nu e afectat de condiție sau termen. Astfel, vânzătorul este obligat să pună la dispoziția cumpărătorului lucrul vândut chiar în momentul încheierii acordului de voință (art. 1314 – art. 1334 C. civ.) dacă nu a fost prevăzută o modalitate a actului juridic. Acesta nu mai poate invoca neîndeplinirea la termen a obligației cumpărătorului, cât timp propria obligație de predare a lucrului nu a îndeplinit-o.

Prevederile contractului stabileau plata de către cumpărător a unui avans în sumă de 214.710.000 lei, achitată de acesta și a două rate, însumând 1.932.390.000 lei, pusă la dispoziția vânzătorului prin fila C.E.C. avalizată de B.P. SA.

Instanțele de fond au apreciat judicios că nu sunt îndeplinite condițiile de admisibilitate a rezoluțiunii judiciare întrucât reclamanta nu a respectat obligația prioritară de predare a imobilului, la momentul încheierii contractului.

Art. 6 din contract, stipula răspunderea pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligațiilor, constând în plata unor daune moratorii sau daune interese, așa încât derogând de la dispozițiile art. 1365 C. civ., părțile au înțeles aplicarea altor sancțiuni decât rezoluțiunea contractului pentru neexecutare.

Pe de altă parte C.E.C.-ul reprezintă un titlu de credit pentru exercitarea drepturilor literale și autonome menționate în el.

Avalizând acest titlu nominativ, B.P. SA nu a făcut decât să garanteze plata, scadentă la 5 ianuarie 2005, așa încât suspiciunea existenței C.E.C.-ului fără acoperire este înlăturată.

Așa fiind, în temeiul dispozițiilor art. 312 C. proc. civ., Înalta Curte de Casație și Justiție va respinge, ca nefondat, recursul declarat împotriva deciziei 295/ Com din 24 octombrie 2005 pronunțată de Curtea de Apel Constanța.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC T.C. SA Constanța împotriva deciziei nr. 295/ COM din 24 octombrie 2005 a Curții de Apel Constanța, secția comercială, maritimă și fluvială, de contencios administrativ și fiscal.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 23 ianuarie 2007.