Lease termination for late rent payment and denial of tenant's surface rights against non-owner concessionaire

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată sub nr. 267 la data de 16 aprilie 2003, reclamanta SC M.P. SRL Turda a chemat în judecată pârâta SC G. SRL Turda, solicitând instanței rezilierea contractului de închiriere nr. 2/2000 având ca obiect transmisiunea dreptului de folosință asupra unei porțiuni de teren în suprafață de 19 mp situat în Turda, fără număr, desființarea construcției cu destinația de spațiu comercializare produse de uz casnic și gospodăresc și cheltuieli de judecată.

Tribunalul comercial Cluj, prin sentința comercială nr. 261 din 22 februarie 2005, a respins acțiunea formulată de reclamant și a admis acțiunea reconvențională formulată de pârâta SC G. SRL și în consecință a obligat reclamanta SC M.P. SRL să recunoască dreptul de proprietate al pârâtei asupra imobilului având destinația „spațiu comercial” compus din 2 încăperi constând în sifonărie și magazin produse industriale, în suprafață de 20 mp, edificat asupra imobilului înscris sub A + 1 din CF nr. 7929 Oprișani, dispunând intabularea în CF a dreptului de proprietate al pârâtei asupra imobilului construcție arătat mai sus cu titlu de drept construcție proprie și intabularea dreptului de superficie asupra imobilului înscris sub A + 1 din CF nr. 7923 Oprișani în favoarea pârâtei și obligând reclamanta la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 16.671.000 lei, către pârâtă.

Prin încheierea nr. 663 din 17 mai 2005 s-a dispus completarea dispozitivului sentinței comerciale nr. 261 din 22 februarie 2005 pronunțată în dosarul nr. 267/29004 al Tribunalului Comercial Cluj în sensul că dispune rezilierea contractului de închiriere încheiat între părți la data de 1 ianuarie 2000 având ca obiect terenul în suprafață de 19 mp.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de prim grad a reținut că între părți s-a încheiat, la data de 9 octombrie 1997, un contract de închiriere având a obiect transmiterea dreptului de folosință asupra unei porțiuni de teren în suprafață de 19 mp situată în Turda, str. Rapsodiei, fără număr, proprietatea reclamantei, în beneficiul pârâtei, dată la care a intervenit între părți și actul adițional intitulat „Convenție”.

La data de 1 ianuarie 2000 între părți s-a încheiat un nou contract de închiriere pentru aceeași suprafață de 19 mp, contract care reglementa drepturile de locațiune dintre cele două părți până la data introducerii acțiunii.

Potrivit art. 12 din contractul de închiriere „la expirarea termenului chiriașul poate cere reînnoirea contractului și locatorul se obligă să-l reînnoiască fără alte condiții dacă au fost respectate clauzele din prezentul contract”. Deși pârâta – reclamantă a achitat obligațiile contractuale, respectiv a achitat chiria însușită de reclamantă, aceasta a refuzat încheierea unui nou contract de închiriere.

Potrivit convenției încheiate între părți, reclamanta-pârâtă a construit din fonduri proprii construcțiile cu destinația sifonărie și magazin, iar la terminarea construcției, prin aceeași convenție reclamanta și-a asumat obligația să facă toate demersurile ca acestea să fie intabulate în favoarea pârâte-reclamante.

În cauză s-a efectuat o expertiză tehnică având ca obiective: identificarea cu date administrative și de carte funciară a imobilului construcție edificat de pârâtă pe terenul reclamantei; efectuarea operațiunilor de carte funciară necesare intabulării dreptului de proprietate al pârâtei asupra construcției și întocmirea releveului construcțiilor, a tabelului de mișcare parcelară și a schiței de plan al imobilului.

Apelul reclamantei SC M.P. SRL Turda a fost admis de Curtea de Apel Cluj, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, care, prin decizia civilă nr. 223 din 14 septembrie 2005, a schimbat sentința tribunalului, în sensul că, a admis în parte acțiunea reclamantei, dispunând rezilierea contractului de închiriere nr. 2 din 1 ianuarie 2000 privind spațiul-teren situat în Turda, str. Republicii, fără număr, în suprafață de 19,5 mp și respingând cererea privind desființarea construcției edificată de pârâtă pe terenul închiriat; a respins acțiunea reconvențională formulată de pârâta SC G. SRL față de reclamantă și STATUL ROMÂN prin Consiliul Local al municipiului Turda și a obligat intimata SC G. SRL să plătească apelantei SC M.P. SRL Turda 446,25 RON cheltuieli de judecată în ambele instanțe.

Curtea a reținut că potrivit ultimului contract încheiat între părți, acestea au prevăzut drepturile și obligațiile, statuând că plata chiriei în sumă de 1.024.000 lei plus TVA să fie făcută anticipat, cel târziu până la data de 20 ale lunii în curs, neîndeplinirea acestei obligații dând posibilitatea rezilierii contractului fără nici o formalitate (art. 4, 7 și 8).

Așadar, din clauzele contractului rezultă că principala obligație a apelantei era de a pune la dispoziție spațiul, iar intimata să achite chiria anticipat până la data de 20 ale fiecărei luni.

În atare circumstanțe, neachitarea chiriei, în conformitate cu clauzele contractuale, cu prevederile Codului civil care stipulează că „principala obligație a chiriașului constă în achitarea la termen a chiriei, dă dreptul apelantei să ceară rezilierea.

Potrivit art. 14 din contract părțile au prevăzut că la expirarea termenului chiriașul poate cere reînnoirea contractului și locatorul se obligă să-l reînnoiască fără alte condiții dacă au fost respectate clauzele din contract.

Din clauza enunțată rezultă că pentru a opera reînnoirea este necesar ca aceasta să fie cerută și să fi fost respectate clauzele enunțate, respectiv plata chirie anticipat până la 20 ale lunii în curs.

Deci, apelanta se obligă la reînnoirea contractului doar dacă se respectă obligațiile contractuale de către intimată, ori aceasta nu și-a îndeplinit obligația de a plăti chiria anticipat pe luna decembrie 2001.

Intimata nu se poate prevala nici de actele depuse în probațiune pentru a invoca dreptul său de superficie față de apelantă, întrucât acest drept poate fi dobândit doar în contradictoriu cu proprietarul, în măsură să exercite prerogativele conferite de art. 480 C. civ. În cauză, probațiunea administrată, respectiv extrasul CF atestă că proprietarul terenului este Statul Român și nu apelanta care este titulara unui drept de folosință conferit de contractul de concesiune. Astfel, apelanta nu putea acționa decât în limitele conferite dreptului său și nu-i putea recunoaște sau institui un drept de superficie intimatei în afara raporturilor convenite și cu încălcarea prerogativelor, de a dispune, a proprietarului.

Prin recursul declarat în temeiul art. 304 pct. 8, 9 și 10 C. proc. civ., pârâta a susținut că instanța de apel în mod greșit a interpretat probele administrate în cauză, reținând că nu și-a respectat obligațiile asumate prin contractul de închiriere nr. 1 din data de 1 ianuarie 2000, respectiv nu a plătit chiria din luna decembrie 2001, precum și faptul că nu poate invoca dreptul de superficie față de apelantă, apreciindu-se că acest drept poate fi invocat doar față de proprietarul terenului; instanța de apel nu face nici o referire expresă la motivul care a stat la baza respingerii petitului 2 din cererea reconvențională, respectiv obligarea apelantei la recunoașterea dreptului de proprietate asupra construcției edificate de pârâtă pe terenul concesionat de apelantă, având destinația spațiu comercial, compus din 2 încăperi constând în sifonărie și magazin produse industriale, în suprafață construită de 20 mp.

Recursul nu este fondat.

Înalta curte, analizând hotărârea în raport de motivele invocate de recurentă, de actele dosarului și de dispozițiile legale incidente, constată că, în cauză nu este întrunită nici una din situațiile prevăzute de dispozițiile invocate.

Criticile formulate vizează netemeinicia deciziei atacate, ce nu pot fi primite, întrucât susținerile recurentei sunt apărări ce au fost avute în vedere de instanța de apel, a cărei motivare este clară, precisă, în concordanță cu probele administrate în cauză, răspunzând în fapt și în drept la toate pretențiile formulate, conducând în mod logic și convingător la soluția din dispozitiv.

Privitor la primul motiv de recurs, art. 304 pct. 8 C. proc. civ., potrivit căruia instanța interpretând greșit actul juridic dedus judecății a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia, nu este incident în cauză. Instanța de apel a lămurit toate aspectele cu privire la raporturile și drepturile părților, reținând corect natura juridică a actului dedus judecății.

Referitor la cea de a doua critică, art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în sensul că hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu aplicarea greșită a legii, recurenta nu a făcut distincție între caracterul imperativ sau dispozitiv al normei de drept material ce a fost nesocotită.

În ceea ce privește pct. 10 al art. 304 acesta a fost abrogat prin art. 1 pct. 1111 din O.U.G. nr. 138/2000, punct introdus ulterior prin art. 1 pct. 49 din Legea nr. 219/2005.

Concluzionând, modificarea sau casarea hotărârii se poate cere numai pentru motive de nelegalitate, prevăzute de art. 304 pct. 1 - 9 C. proc. civ., în recurs judecându-se hotărârea recurată și nu pretenția propriu-zisă, ori recursul declarat privește aspecte de netemeinicie.

Pentru aceste considerente, potrivit dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., instanța va respinge recursul declarat de pârâta SC G. SRL Turda împotriva deciziei nr. 223 din 14 septembrie 2005 a Curții de Apel Cluj, secția comercială, contencios administrativ și fiscal, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâta SC G. SRL Turda împotriva deciziei nr. 223 din 14 septembrie 2005 a Curții de Apel Cluj, secția comercială și contencios administrativ și fiscal, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 29 iunie 2006.