Resolutory condition in land sale: automatic termination upon non-performance without judicial intervention

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin contestația înregistrată sub nr. 2786/2003, reclamantele N.S.M., V.B.J.M. și M.M., în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Constanța, prin Primar, au solicitat anularea dispoziției nr. 2417 din 4 septembrie 2003 emisă de Primarul Municipiului Constanța și obligarea Primăriei Constanța să le restituie în natură terenul situat în Constanța, Stațiunea Mamaia, în suprafață de 320, 55 mp.

Reclamantele au arătat că dispoziția atacată este nulă pentru erorile pe care le conține în privința numelui reclamantei V.B.J. și, de asemenea, este nelegală și netemeinică pentru că preluarea terenului, care a fost proprietatea autorului lor T.A., s-a făcut în mod abuziv, printr-o decizie care nu reprezintă titlu valabil în sensul Legii nr. 213/1998.

Tribunalul Constanța, prin sentința civilă nr. 1362 din 21 noiembrie 2003, a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a Municipiului Constanța și a respins acțiunea ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.

Pentru a pronunța această soluție, tribunalul a reținut că, în procedura de restituire a imobilelor ce fac obiectul Legii nr. 10/2001, primarul comunei, orașului sau municipiului este cel care are atribuții speciale de a da dispoziția de admitere sau respingere a cererii de restituire a imobilului.

Instanța de fond a constatat că, deși decizia contestată a fost emisă de Primarul Municipiului Constanța, reclamantele au chemat în judecată Municipiul Constanța, respectiv o persoană care nu are calitate procesuală pasivă, iar Primarul Municipiului Constanța a fost chemat doar în calitate de reprezentant al municipiului.

Reclamantele au formulat apel împotriva acestei sentințe, iar Curtea de Apel Constanța, prin decizia civilă nr. 846/C din 13 iulie 2004, l-a admis, a anulat hotărârea tribunalului și a reținut cauza pentru evocarea fondului.

Pentru a da această hotărâre, instanța de apel a reținut că, potrivit art. 21 din Legea nr. 10/2001, părțile între care se desfășoară procedurile de restituire sunt persoana îndreptățită și persoana deținătoare a imobilului, în speță, Municipiul Constanța.

S-a reținut că în faza contencioasă are calitate procesuală pasivă unitatea deținătoare, iar în faza necontencioasă primarul, deci cel ce emite dispoziția sau decizia.

Astfel, s-a apreciat că greșit prima instanță a constatat lipsa calității procesuale pasive a Municipiului Constanța, deoarece primarul nu emite dispoziția în nume propriu, ci ca reprezentat al deținătorului imobilului.

Soluționând cauza, Curtea de Apel Constanța, prin decizia civilă nr. 330/C din 9 martie 2005, a respins ca nefondată cererea reclamantelor, reținând, în esență, că suntem în prezența unui pact comisoriu de grad IV, care are drept efect desființarea necondiționată a contractului de îndată ce a expirat termenul de executare fără ca obligația să fi fost dusă la îndeplinire.

Această hotărâre a fost atacată cu recurs de reclamante, care au invocat motivele de casare prevăzute de art. 304 pct. 9 și 10 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivelor, în esență, recurentele susțin următoarele:

- că decizia nr. 22043 din 24 octombrie 1958, emisă de Sfatul Popular Constanța, care declara desființat contractul de vânzare-cumpărare a imobilului, este nelegală și reprezintă o preluare abuzivă a acestuia;

- că se recunoaște existența pactului de grad IV în convenție, dar cu privire la acesta, intervenția instanței este necesară în constatarea rezoluțiunii;

- că actul trebuia investit cu formulă executorie, dar numai după rezoluțiunea judiciară;

- că titlul investit și-a pierdut puterea executorie;

- că decizia nr. 22043/1958 nu a fost comunicată reclamantelor;

- că, deși efectul esențial al rezoluțiunii este repunerea părților în situația anterioară, nu s-a procedat la întoarcerea prestațiilor decât în favoarea statului, fără a se întoarce și prețul plătit de autorul reclamantelor;

- că a existat caz de forță majoră, respectiv cel de-al doilea război mondial;

- că pentru creditor pactul comisoriu este o facultate, nu o obligație, putând alege calea executării silite;

- că s-a împlinit termenul de prescripție a acțiunii, care nu le mai poate fi opusă astăzi.

Recursul este nefondat.

Se reține că A.T., autorul reclamantelor, a cumpărat în 1935 de la Primăria Constanța un loc de casă de 320,55 mp, situat în Municipiul Constanța, Plaja Mamaia, lot. 20, careul 68, actul de cumpărare fiind încheiat conform Deciziei nr. 25 din 30 decembrie 1905 a Primăriei Constanța, aprobată prin Decretul nr. 761/1906, aspect necontestat de reclamante.

Acestea, invocând imposibilitatea prezentării contractului de vânzare-cumpărare al autorului lor, au confirmat că, prin clauzele lui a fost stabilită în sarcina cumpărătorului obligația de a construi o casă sau vilă în termen de 4 ani de la data autentificării actului, precum și stipularea unui pact comisoriu de ultim grad, care sancționează neexecutarea de către cumpărător a obligațiilor asumate.

Clauza expresă referitoare la rezoluțiunea contractului pentru neexecutare a fost prevăzută și în Decizia nr. 25/1905 a Primăriei Constanța și prevede că, în cazul nerespectării de către cumpărători a obligației de a clădi în termen de 4 ani de la încheierea actului, „terenul, deși plătit, rămâne fără somațiune sau judecată și fără nici un drept de despăgubire pentru cumpărător, în proprietatea comunei”.

Această clauză a fost menționată și în cuprinsul Deciziei nr. 22043/1958 a Comitetului Executiv al Sfatului Popular al orașului Constanța, de unde rezultă că neîndeplinirea obligației de a construi atrage „rezilierea de plin drept, fără somațiune, curs de judecată sau altă punere în întârziere”.

Astfel cum corect a stabilit instanța de apel, este vorba de un pact comisoriu de grad IV care are drept efect desființarea necondiționată a contractului de îndată ce a expirat termenul de executare, fără ca obligația să fi fost dusă la îndeplinire.

Pactele comisorii sunt clauze contractuale exprese referitoare la rezoluțiune, prin care se derogă de la prevederile art. 1021 C. civ. și care urmăresc să reducă sau să înlăture rolul instanțelor judecătorești în pronunțarea rezoluțiunii contractelor.

Susținerile reclamantelor referitoare la caracterul exclusiv judiciar al rezoluțiunii nu sunt întemeiate, întrucât stipularea rezoluțiunii de drept nu mai face necesară intervenția instanței de judecată pentru a aprecia asupra oportunității pronunțării acestei sancțiuni, iar, dacă se apelează totuși la procedura judiciară, instanța se mărginește să constate doar neexecutarea de către debitor a obligațiilor asumate, fără a putea să aprecieze oportunitatea rezoluțiunii sau să acorde vreun termen de grație, având în vedere prevederile art. 969 C. civ., conform cărora convențiile au putere de lege între părțile contractante.

Nu este întemeiată nici susținerea privind împlinirea termenului de prescripție pentru promovarea acțiunii în rezoluțiune pentru că, în speță, creditorul a optat pentru desființarea contractului ca urmare a neexecutării obligației de a construi, renunțând a cere executarea silită a convenției, deoarece contractul a fost desființat în temeiul acordului părților și nu se mai justifică necesitatea investirii cu formulă executorie.

Tot neîntemeiată este și susținerea privind necesitatea restituirii prețului de către creditor, care a optat pentru desființarea vânzării, deoarece în cuprinsul actului administrativ care a stat la baza înstrăinării s-a prevăzut că, în cazul neîndeplinirii obligației de a construi, terenul, deși plătit, rămâne în proprietatea comunei „fără nici un drept de despăgubire pentru cumpărător”.

S-a reținut corect, de către instanța de apel că părțile au prevăzut în cuprinsul contractului desființarea lui de plin drept în cazul neexecutării obligațiilor asumate de cumpărător, fără îndeplinirea nici unei formalități și fără judecată și, potrivit voinței lor și a prevederilor art. 969 C. civ., această sancțiune intervine indiferent de natura fortuită a neexecutării sau culpa cumpărătorului.

Nu poate fi reținută nici susținerea privind imposibilitatea executării obligației datorită cazului de forță majoră, intervenția războiului, deoarece posibilitatea realizării construcției a existat anterior declanșării războiului.

De altfel, trebuie precizat că, pe teritoriul țării noastre, operațiunile de război au avut loc în anul 1944, după împlinirea termenului prevăzut în pactul comisoriu.

Redobândirea de către vânzător a dreptului de proprietate asupra imobilului este efectul rezoluțiunii contractului pentru neexecutarea obligației asumate de cumpărător și nu al deciziei nr. 22043 din 24 octombrie 1958 a Sfatului Popular al orașului Constanța, prin care titlul autorului reclamantelor a fost declarat „desființat și reziliat de plin drept”.

Față de cele exprimate mai sus, recursul va fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge ca nefondat recursul declarat de N.S.M., V.B.J.M. și M.M. împotriva deciziei nr. 330/C din 9 martie 2005 pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 28 septembrie 2006.