Commercial lease delivery obligation and rejection of landlord's self-resiliation defense against tenant's specific performance claim

Asupra recursului, din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:

La data de 26 noiembrie 2003, reclamanta SC V.I. SRL Constanța a chemat în judecată pe pârâta C.M.Î.C. pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să fie obligată la predarea integrală a spațiului ce formează obiectul contractului de locațiune înregistrat la 6 septembrie 2002 situat în Constanța, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acțiunii reclamanta a arătat că între părți a fost încheiat contractul de locațiune din 6 septembrie 2002 prin care pârâta s-a obligat să transmită dreptul de folosință asupra imobilului compus din parter, etaj 1 și 2 și dotările aferente.

Locatorul și-a îndeplinit parțial obligația asumată în sensul că parterul imobilului a fost predat numai în parte, motivat de faptul că asupra acestor spații erau în derulare contracte de închiriere încheiate cu terții. Predarea acestor spații urma să se realizeze în momentul denunțării sau încetării prin ajungere la termen a acestor convenții.

Această obligație asumată de pârâtă nu a fost îndeplinită până la promovarea acțiunii de către reclamantă.

Pârâta a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii susținând că acțiunea reclamantei este inadmisibilă deoarece a fost formulată la un an și 3 luni de la data încheierii contractului în condiții în care obligația de predare intervenea la data semnării contractului.

Pârâta a mai susținut că suprafața imobilului ce face obiectul închirierii a fost predată integral, conform clauzelor contractuale, obiectul contractului fiind parterul, etaj 1 și etaj 2 și nu parterul integral.

Tribunalul Constanța, secția comercială, maritimă și fluvială, contencios administrativ și fiscal, prin sentința civilă nr. 6855/ COM din 7 septembrie 2004 a admis acțiunea formulată de reclamanta SC V.I. SRL Constanța în contradictoriu cu pârâta C.M.Î.C., a obligat pârâta să predea reclamantei suprafața de 516,26 mp situată la parterul imobilului C.M. din Constanța, cu cheltuieli de judecată în sumă de 10.000.000 lei.

Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut că raporturile contractuale dintre părți sunt guvernate de contractul de locațiune având ca obiect folosința temporară a imobilului compus din parter, etaj 1 și etaj 2 și dotările aferente, imobil situat în Constanța și că părțile nu au indicat în contract suprafața ce face obiectul închirierii, limitându-se la identificarea generică a acestuia.

Întrucât pârâta nu și-a îndeplinit obligația de predare a unei suprafețe de 516,26 mp situată la parterul imobilului, instanța a reținut incidența dispozițiilor art. 969 și art. 1073 C. civ. coroborate cu dispozițiile art. 1421 C. civ. și art. 9 din contract.

Apelul declarat de pârâta C.M.Î.C. împotriva acestei hotărâri a fost respins ca nefondat de Curtea de Apel Constanța, secția comercială, maritimă și fluvială, contencios administrativ și fiscal, prin decizia civilă nr. 35/ COM din 24 februarie 2005.

Pentru a pronunța această hotărâre instanța de control judiciar a reținut că prin contractul de locațiune din 6 septembrie 2002 încheiat între părți, pârâta a transmis reclamantei dreptul de folosință asupra imobilului compus din parter, etaj 1 și etaj 2 situat în Constanța. Conform art. 1 din contract „imobilul ce face obiectul prezentului contract este descris în anexa nr. 1 care face parte integrantă din convenție”. A mai reținut instanța că dispozițiile art. 11 din contract care prevăd „obligația de convocare în scris a locatarului la finalizarea lucrărilor necesare pentru aducerea imobilului în stare corespunzătoare” nu sunt aplicabile în cauză deoarece vizează obligația stabilită prin art. 9 din contract și se referă la întocmirea procesului-verbal relativ la starea nouă a imobilului și nu la identificarea suprafețelor din imobil, închiriate.

Corect a apreciat instanța de fond că intenția părților a fost aceea de a include în obiectul contractului de locațiune întreaga suprafață a parterului imobilului, iar obligația de predare a întregii suprafețe nu a fost îndeplinită de către pârâtă fapt ce a atras incidența dispozițiilor art. 969, 1073 și 1421 C. civ.

În ceea ce privește rezilierea de plin drept a contractului o astfel de sancțiune poate fi aplicată de către creditorul care și-a executat sau se declară gata să-și execute obligațiile.

Apelanta-pârâtă nu se poate apăra prin faptul că a declarat reziliat de plin drept contractul de locațiune întrucât ea însăși nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale privind predarea întregii suprafețe închiriate către intimata-reclamantă.

Împotriva acestei ultime hotărâri a declarat recurs, în termen legal, motivat și timbrat pârâta C.M.Î.C. criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie susținând în esență că:

I. Hotărârea recurată a fost pronunțată de o instanță necompetentă material, deoarece, soluția tradițională a doctrinei și practicii comerciale a fost aceea de a include vânzarea și închirierea de bunuri imobile, chiar dacă acestea au destinația de spații comerciale, în categoria actelor juridice civile și nu a operațiunilor comerciale.

Temeiul juridic invocat de intimată drept cauză a cererii de chemare în judecată și anume obligația de predare a bunului, izvorăște dintr-un contract de închiriere a unui imobil, contract care conform celor arătate mai sus este un act juridic civil și nu unul comercial.

II. Instanța de apel nu s-a pronunțat asupra unui mijloc de apărare și asupra unor dovezi hotărâtoare pentru soluționarea cauzei.

Obligația de predare a bunului asumată de pârâtă prin contractul de închiriere încheiat, nu avea cum să privească spațiul integral de la parterul imobilului, atât timp cât o parte din acesta făcea deja la momentul încheierii contractului cu intimata, obiectul altor contracte de închiriere încheiate cu terți.

III. Instanța de apel a interpretat greșit actul juridic dedus judecății.

Conținutul contractului de închiriere încheiat cu intimata a fost interpretat în mod greșit de către instanța de fond și apel ca privind spațiul integral de la parterul imobilului.

IV. Hotărârea a fost dată cu încălcarea legii.

Nu se poate reține că pârâta a transmis intimatei dreptul de folosință asupra unor spații a căror folosință se afla în acel moment în legala folosință a unor terți, semnatari ai unor contracte de închiriere anterioare celui invocat de intimată.

În consecință, în temeiul art. 304 pct. 3, 8, 9, 10 C. proc. civ. pârâta C.M.Î.C. a solicitat admiterea recursului așa cum a fost formulat și motivat în principal, casarea deciziei recurate și a hotărârii primei instanțe necompetentă material și trimiterea cauzei spre rejudecare în fond către instanța civilă competentă iar în subsidiar în cazul respingerii excepției de necompetență materială, modificarea în totalitate a deciziei recurate în sensul admiterii apelului, anulării sentinței date de prima instanță și respingerii ca neîntemeiată a cererii de chemare în judecată și obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată în fond, apel și recurs.

Recursul este nefondat pentru următoarele considerente:

Întrucât un contract de închiriere încheiat între comercianți este un contract comercial, fiind supus jurisdicției comerciale cauza are o natură comercială și prin urmare competența instanțelor a fost corect determinată în raport de obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin contractul de locațiune din 6 septembrie 2002 încheiat între părți, pârâta a transmis reclamantei dreptul de folosință asupra imobilului compus din parter, etaj 1 și etaj 2 situat în Constanța. Conform art. 1 din contract „imobilul ce face obiectul prezentului contract este descris în anexa nr. 1 care face parte integrantă din convenție”.

Instanța de fond și instanța de apel în mod corect au apreciat că intenția părților a fost aceea de a include în obiectul contractului de locațiune întreaga suprafață a parterului imobilului, iar obligația de predare a întregii suprafețe nu a fost îndeplinită de către pârâtă, fapt ce atrage incidența art. 969, 1073 și 1421 C. civ.

Pârâta nu se poate apăra prin faptul că a declarat reziliat de plin drept contractul de locațiune întrucât ea însăși nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale privind predarea întregii suprafețe închiriate reclamantei.

Din probele administrate în cauză rezultă că obiectul convenției îl constituie transmiterea temporară a dreptului de folosință asupra întregului imobil situat în Constanța și că pârâta nu și-a îndeplinit obligația de predare a spațiului închiriat la parterul imobilului, așa cum a fost identificată prin raportul de expertiză cu o suprafață de 516,26 mp la parterul imobilului iar convenția legal făcută are putere de lege între părțile contractante astfel că este îndreptățit creditorul să obțină îndeplinirea exactă în natură a obligației asumate de debitorul său.

Obligația de predare este atât contractuală, art. 9 alin. (1) din contract, cât și legală, potrivit dispozițiilor art. 1421 C. civ.

Atât timp cât părțile au convenit asupra închirierii imobilului C.M. așa cum rezultă din contract și cum confirmă martorii care au participat la negocieri și cum nu au făcut nici o mențiune relativă la excluderea unei suprafețe din totalul unitar pe care îl constituie spațiul menționat, apărările pârâtei nu pot fi primite.

Din examinarea actelor de la dosar prin prisma motivelor de recurs și a dispozițiilor legale incidente în cauză rezultă că atât instanța de fond cât și instanța de apel au apreciat în mod corect actul juridic dedus judecății și probatoriile administrate în cauză și în consecință, Înalta Curte va respinge recursul declarat, ca nefondat, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., menținând, ca legală, decizia atacată.

În baza art. 274 C. proc. civ. recurenta urmează a fi obligată la plata sumei de 500 RON cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs, reprezentând onorariu avocat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta C.M.Î.C. împotriva deciziei nr. 35/ COM din 24 februarie 2005 a Curții de Apel Constanța.

Obligă recurenta să plătească intimatei SC V.I. SRL Constanța suma de 500 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședința publică, astăzi 22 noiembrie 2005.