Lease termination and eviction affirmed; landlord’s claim for late-payment penalties rejected for lack of contractual or statutory basis.

Asupra recursurilor de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea introductivă de instanță înregistrată la data de 25 noiembrie 2003 la Tribunalul București, secția a VI-a comercială, reclamanta P.M.B. prin mandatar SC R.V. SA a solicitat în contradictoriu cu pârâta I.E. să se dispună:

- obligarea pârâtei la plata sumei de 711.884.270 lei, reprezentând chirie restantă, majorări de întârziere pentru T.V.A. datorat pe perioada 1 decembrie 2000 – 31 octombrie 2003;

- rezilierea contractului de închiriere din 11 septembrie 1990;

- evacuarea pârâtei din spațiul ocupat în București;

- obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată;

- chemarea în garanție a SC T.C.I. SRL în care pârâta este acționară;

- instituirea unui sechestru asigurător asupra bunurilor mobile și imobile ce aparțin pârâtei.

Prin sentința comercială nr. 2516 din data de 19 februarie 2004 Tribunalul București, secția a VI-a comercială a admis în parte cererea principală formulată de reclamantă și a dispus rezilierea contractului de închiriere din 11 septembrie 1990 și evacuarea pârâtei din spațiul ocupat în București; a respins capătul de cerere privind contravaloarea chiriei restante și a T.V.A. - ului aferent ca rămas fără obiect precum și capătul de cerere privind majorările de întârziere pentru chirie, ca neîntemeiat.

Totodată instanța a respins cererea de chemare în garanție formulată împotriva chematei în garanție SC T.C.I. SRL și cererea de instituire a sechestrului asigurător asupra bunurilor mobile aparținând chematei în garanție și asupra bunurilor mobile și imobile aparținând pârâtei, ca neîntemeiat.

În considerentele sentinței, tribunalul a reținut că între părți s-a încheiat, la data de 11 septembrie 1990 un contract de închiriere pentru spațiul comercial situat în București, pârâta în calitate de locatar nu și-a respectat obligația de plată a chiriei la termenele scadente convenite, acumulând o restanță, actualizată trimestrial în funcție de indicele de inflație în valoare de 337.775.664 lei, la care se adaugă T.V.A. - ul în sumă de 64.177.642 lei, nerespectare care impune rezilierea contractului de închiriere și evacuarea pârâtei din spațiu.

Întrucât pârâta a achitat pe parcursul derulării procesului chiria restantă actualizată și T.V.A. - ul aferent, prima instanță a respins capătul de cerere privind plata contravalorii acestor debite ca rămas fără obiect.

Referitor la plata majorărilor de întârziere, instanța a constatat că în contractul încheiat de părți nu a fost inserată o clauză penală, cererea reclamantei fiind neîntemeiată sub acest aspect.

Cererile privind instituirea unui sechestru asigurător și cererea de chemare în garanție a SC T.C.I. SRL, societate care și-a desfășurat activitatea în imobilul închiriat pârâtei, au fost respins ca neîntemeiate, în raport de considerentele ce au fost avute în vedere în soluționarea cererii principale.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel atât reclamanta cât și pârâta I.E.

Reclamanta a solicitat schimbarea hotărârii sub aspectul admiterii și a capătului de cerere privind majorările de întârziere solicitate, invocând ca temei dispozițiile Legii nr. 5/1993 și ale H.C.M. nr. 860/1973, care prevedeau majorări de 0,5 % pe zi de întârziere la plata oricărui tip de chirie.

Pârâta, prin apelul formulat a solicitat schimbarea în parte a sentinței fondului în sensul respingerii cererii de reziliere a contractului de închiriere și de evacuare din spațiu, urmare achitării chiriei restante actualizate și a T.V.A. - ului aferent în cursul procesului.

Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, prin decizia comercială nr. 329 din 17 iunie 2004, respinge ambele apeluri ca nefondate.

Confirmând hotărârea primei instanțe, curtea de apel constată nefondate criticile formulate de părți, reținând că sub aspectul majorărilor de întârziere solicitate de reclamantă, în absența unei clauze penale stipulate în contract, ele nu pot fi acordate, iar în ce privește rezilierea contractului și evacuarea pârâtei din spațiu, soluția primei instanțe este legală în raport de dispozițiile art. 1439 alin. (2) C. civ.

În contra acestei decizii au declarat, în termen legal, recurs, atât reclamanta cât și pârâta.

Recurenta-reclamantă P.M.B. prin SC R.V. SA a solicitat în temeiul art. 304 pct. 8, 9 și 10 C. proc. civ., modificarea deciziei atacate în sensul admiterii capătului de cerere privind majorările de întârziere solicitate.

Reiterând criticile din apel, recurenta-reclamantă susține, în dezvoltarea motivelor de recurs, că la data încheierii contractului, respectiv 11 septembrie 1990, era în vigoare Legea nr. 5/1973 și H.C.M. nr. 860/1973, care prevedea majorări de întârziere de 0,015 % pe zi de întârziere, dispoziții normative care se aplicau contractului. După intrarea în vigoare a Legii nr. 114/1996, dispozițiile H.C.M. nr. 860/1973 nu au fost abrogate în totalitate ci numai în partea referitoare la închirierea locuințelor nu și a spațiilor cu altă destinație.

Recurenta-pârâtă critică decizia dată în apel sub aspectul rezilierii contractului de închiriere și a evacuării sale din spațiu, invocând dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., hotărârea este dată cu aplicarea greșită a legii și susținând că instanța a ignorat faptul că obligația de plată a chiriei este cherabilă, situație în care, atâta timp cât reclamanta nu s-a deplasat la domiciliul său pentru plata chiriei, excepția de neexecutare potrivit art. 1104 C. civ., trebuia admisă.

Mai susține recurenta-pârâtă că potrivit art. 1021 C. civ., creditorul are opțiunea între executarea silită sau rezilierea, ori în aceste condiții, el nu poate solicita atât plata chiriei cât și rezilierea.

Recursurile sunt nefondate.

1) Cu privire la recursul recurentei-reclamante:

1.1. Deși recurenta invocă, ca motiv de nelegalitate, dispozițiile art. 304 pct. 8, 9 și 10 C. proc. civ., din dezvoltarea criticilor Curtea reține numai motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea legii, indicarea celorlalte două motive, este pur formală, în condițiile în care recurenta nu explicitează în ce constă „schimbarea naturii sau înțelesul neîndoielnic al actului” sau „nepronunțarea instanței asupra unui mijloc de apărare sau dovezi administrate”.

1.2. Critica de nelegalitate întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., nu poate fi primită.

Atâta vreme cât în convenția părților nu s-a stabilit o clauză penală, în mod legal, cu raportarea art. 969 C. civ., instanțele au constatat că pârâta nu poate fi obligată la plata de penalități de întârziere.

1.3. Cât privește temeiul invocat pentru penalitățile solicitate, conferit de Legea nr. 5/1973 și H.C.M. nr. 860/1973, în vigoare la data încheierii contractului dintre părți, 11 septembrie 1990, Curtea constată că este inaplicabil, în condițiile în care Legea nr. 5/1973 și H.C.M. nr. 860/1973 au fost abrogate prin Legea nr. 114/1996, iar penalitățile se solicită pe perioada 2000 – 2003.

La data intrării în vigoare a Legii nr. 114/1996 a supraviețuit, pe o perioadă limitată numai capitolul 4 și art. 63 din Legea nr. 5/1993 referitoare la stabilirea și plata chiriei pentru locuințe, dispoziții care nu aveau incidență în cauza de față.

1.4. Distinct de aceasta, indiferent de cuantumul penalităților, stabilit de lege sau convențional, obligațiile cu clauză penală trebuie prevăzute și asumate expres, conform art. 1066 și art. 1087 C. civ., așa cum corect au reținut instanțele.

2. Referitor la recursul recurentei-pârâte:

Critica de nelegalitate invocată, constând în aplicarea greșită a textelor de lege incidente cauzei, nu este fondată.

2.1. Creditoarea a emis facturi lunare pentru plata chiriei pe care le-a trimis debitoarei-pârâte pe adresa spațiului ce a format obiectul contractului de închiriere, facturi pe care pârâta le-a primit, sub semnătură, ceea ce semnifică acceptarea la plată, în contul creditoarei indicat în factură, așa cum se obligase prin contractul de închiriere. De altfel, debitoarea recurentă a plătit în timpul procesului chiria restantă prin virament bancar în contul creditoarei și nici nu a invocat la fond și în apel această apărare.

2.2. Cât privește aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1021 C. civ., critica nu poate fi primită.

Rezilierea contractului de închiriere urmare neplății chiriei la termenele scadente, pe perioada 2000-2003, nu o exonerează pe pârâtă de plata chiriei restante, aferentă perioadei cât a folosit spațiul.

Plata chiriei restante în timpul litigiului dintre părți, nu înlătură incidența dispozițiilor art. 1020 C. civ., deoarece în contractele sinalagmatice condiția rezolutorie este întotdeauna subînțeleasă, iar potrivit art. 1429 alin. (3) C. civ., locatarul trebuie să plătească locațiunea la termenele stabilite.

Așa fiind, Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ambele recursuri.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursurile declarate de reclamanta P.M.B. prin SC R.V. SA București și de pârâta I.E. împotriva deciziei nr. 329 din 17 iunie 2004, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, ca nefondate.

Irevocabilă.

Pronunțata în ședință publică, astăzi 7 octombrie 2005.