Rescission of commercial lease for repeated late rent payments and refusal of tenant’s right of retention based on property improvements

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea ce a format obiectul dosarului nr. 8460/COM/2003 al Tribunalului Timiș, secția comercială, reclamantul V.O.S. Timișoara, a acționat în judecată pe pârâta SC D.F. SRL Timișoara și a solicitat instanței rezilierea contractului de închiriere din 17 mai 2002, evacuarea pârâtei din spațiul comercial situat în Timișoara, Piața Unirii, proprietatea reclamantei, pe care pârâta l-a deținut în locație în baza contractului de mai sus.

Prin întâmpinare și cerere reconvențională, pârâta a solicitat respingerea acțiunii și instituirea unui drept de retenție în favoarea sa asupra spațiului respectiv, până la nivelul care să acopere investiția de 259.000.000 lei cu care a îmbunătățit condițiile locației.

Tribunalul Timiș, secția comercială, prin sentința civilă nr. 3453 din 3 noiembrie 2003, a admis cererea principală a reclamantului și a constatat reziliat contractul de închiriere din 17 mai 2002 încheiat de părți pentru spațiul situat în Timișoara, Piața Unirii, în suprafață de 32 mp, dispunând evacuarea pârâtei din spațiul respectiv.

Prin aceeași hotărâre a fost anulată, ca netimbrată, cererea reconvențională formulată de pârâtă, iar aceasta a fost obligată la plata sumei de 10.919.000 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, instanța de fond, având în vedere dispozițiile art. 969 C. civ. și ale art. 1438 și următoarele C. civ., a constatat că a intervenit rezilierea contractului de închiriere dintre părți, iar pe cale de consecință a dispus și evacuarea pârâtei din spațiul proprietatea reclamantei.

În ce privește cererea reconvențională, instanța de fond a anulat-o, reținând că petitul acțiunii este evaluabil în bani, iar pârâta nu a achitat taxa de timbru la valoare.

Împotriva hotărârii pronunțată de instanța de fond, a declarat apel pârâta SC D.F. SRL Timișoara, susținând că a achitat la timp chiria datorată și că în speță nu poate fi vorba de o neexecutare culpabilă a obligațiilor de către pârâtă, care să atragă rezilierea contractului și evacuarea sa din spațiul închiriat.

Prin decizia civilă nr. 18/ A din 5 februarie 2004, pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția comercială și de contencios administrativ, apelul pârâtei a fost respins, pârâta fiind obligată la plata cheltuielilor de judecată de 12.000.000 lei față de reclamantă, reținându-se că pârâta s-a circumscris prevederilor art. 8 și 10 din contractul de închiriere din 17 mai 2002, înregistrând un număr de 3 întârzieri la plata chiriei, ceea ce potrivit articolelor din contract menționate, se sancționează cu rezilierea contractului.

Pârâta SC D.F. SRL Timișoara, a declarat recurs împotriva acestei din urmă hotărâri, motivată în drept pe prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și a solicitat desființarea atât a sentinței nr. 3753/2003 a Tribunalului Timiș cât și a deciziei nr. 18/ A din 5 februarie 2004 a Curții de Apel Timișoara și rejudecând în fond cauza, a solicitat să se respingă acțiunea reclamantei ca neîntemeiată.

În motivarea cererii de recurs, pârâta a susținut că:

- greșit instanțele anterioare au reținut că pârâta nu și-a achitat obligațiile legale constând în plata chiriei;

- instanța de apel i-a încălcat dreptul la apărare calificată;

- instanța de apel nu a ținut seama de faptul că pârâta a făcut reparații la imobil și reparații de consolidare a acestuia, fapt ce explică întârzierea la plata chiriei;

- s-a respins nejustificat cererea de instituire a unui drept de retenție, deși reclamanta s-a îmbogățit fără justă cauză în dauna intereselor pârâtei;

- greșit nu s-a anulat ca insuficient timbrată și acțiunea reclamantei, întrucât cererea de reziliere nu a fost timbrată la valoarea de 350 euro.

Recursul pârâtei este nefondat.

Din analiza actelor și lucrărilor dosarului rezultă că instanța de apel a pronunțat o hotărâre corectă, menținând ca temeinică și legală sentința instanței de fond.

Primul și al treilea motiv de recurs nu sunt întemeiate, întrucât în conținutul motivelor de recurs, pârâta a susținut că a efectuat cheltuieli suplimentare pentru reparațiile la imobil „fapt pentru care se explică întârzierea la plata chiriei”, așa cum recunoaște recurenta.

Nici motivul de recurs potrivit cu care dreptul la apărare calificată i-a fost încălcat pârâtei nu este întemeiat. Astfel, potrivit art. 156 alin. (1) C. proc. civ., „instanța va putea da un singur termen pentru lipsă de apărare temeinic motivată”. Așadar, instanța nu este obligată să acorde termene de judecată dacă apreciază că motivele amânării nu sunt întemeiate și, deci, nici acest motiv de recurs nu este întemeiat.

De asemenea, respingerea cererii de instituire a unui drept de reține în favoarea recurentei pârâte a fost corect respinsă de instanța de apel atâta vreme cât s-a constatat reziliat contractul de închiriere și s-a dispus evacuarea pârâtei.

Nici ultimul motiv de recurs nu este întemeiat, respectiv corect s-a stabilit în sarcina reclamantei plata unei taxe de timbru fixe corespunzătoare obiectului acțiunii.

De altfel, contractul de închiriere din 17 mai 2002, care a stat la baza raporturilor de locațiune în litigiu a expirat la data de 17 mai 2004, nefiind ulterior prelungit, iar chiriașul a fost notificat să elibereze spațiul ocupat fără forme legale.

Față de cele ce preced, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul pârâtei fiind neîntemeiat se va respinge cu această mențiune.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC D.F. SRL Timișoara, împotriva deciziei nr. 18/ A din 5 februarie 2004 a Curții de Apel Timișoara, secția comercială și de contencios administrativ.

Irevocabilă.

Pronunțata în ședință publică, astăzi 20 septembrie 2005.