Rescission of bilateral promise of sale and eviction due to non-payment; rejection of right of retention defense

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentința comercială nr. 7515/ COM din 24 septembrie 2004, pronunțată de Tribunalul Constanța, secția comercială, a fost admisă acțiunea reclamantei P.M. cu domiciliul ales la cabinetul av. D.I., județul Constanța, în contradictoriu cu pârâta SC A.P.M. SRL cu sediul social în Mangalia, județul Constanța, în sensul că s-a dispus rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiată între părți și autentificată la 25 iulie 2001 la B.N.P. C.L., precum și rezilierea convenției de închiriere încheiată tot între aceleași părți. A mai fost dispusă evacuarea pârâtei din imobilul situat în Mangalia, alcătuit din teren în suprafață de 543,97 mp și construcție edificată pe acest teren, formată din două corpuri, respectiv corpul 1 în suprafață construită de 101,94 mp și corpul 2 în suprafață construită de 136,40 mp.

În fundamentarea acestei soluții instanța de fond a reținut că la data de 25 iulie 2001 între părți a fost încheiat ‚înscrisul numit „Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare” în formă autentică, care consemnează două convenții: o promisiune de vânzare-cumpărare între reclamantă ca promitent vânzător și pârâtă ca promitent cumpărător, având ca obiect imobilul situat în Mangalia și a doua privind transmiterea temporară a dreptului de folosință asupra imobilului descris anterior, pe perioada de la data încheierii convenției și până la data transmiterii dreptului de proprietate, în schimbul executării plății unei chirii de 460 euro pe lună.

Reclamanta a invocat neexecutarea de către pârâtă a obligației de plată a prețului, în cuantumul și la termenele stipulate, aspecte necontestate de pârâtă. Motivele pentru care pârâta susține că nu a executat plata au fost apreciate de instanță că nu sunt de natură a înlătura obligația asumată prin contract, contract a cărui valabilitate nu este contestată. Culpa și neexecutarea obligației de plată a prețului ca și condiție a rezoluționării contractului incumbă pârâtei.

Asupra rezilierii convenției, reclamanta a invocat neexecutarea integrală a obligației de plată, iar pârâta deși a susținut că a plătit chiria conform contractului, nu a făcut dovada celor susținute.

Pe cale de consecință, pârâta nu mai deține un titlu legal care să justifice dreptul la folosință asupra imobilului în litigiu, urmând a fi dispusă și evacuarea ei.

Curtea de Apel Constanța, secția comercială, maritimă și fluvială, contencios administrativ și fiscal, prin decizia civilă nr. 59/ COM din 17 martie 2005 a respins ca nefondat apelul declarat de apelanta pârâtă SC A.P.M. SRL împotriva sentinței civile nr. 7515/ COM din 24 septembrie 2004, pronunțată de Tribunalul Constanța, secția comercială, în dosarul nr. 8061/COM/2003 în contradictoriu cu intimata reclamantă P.M.

Pentru a pronunța această decizie instanța de apel a preluat în motivare toate argumentele pe care instanța de fond și-a fundamentat soluția Astfel, sancțiunea rezoluțiunii operează atunci când una din părți nu își asumă, în mod culpabil, una din obligațiile prevăzute contractual. Neexecutarea de către pârâtă a obligației de plată a prețului, în cuantumul și la termenele stabilite, permite reclamantei intimate, de a solicita, în condițiile art. 1020 și art. 1021 C. civ. rezoluțiunea contractului încheiat între părți. Cum pârâta nu deține nici un titlu legal asupra imobilului în litigiu, a fost dispusă și evacuarea acesteia. Excepția insuficientei timbrări a fost soluționată prin încheierea din 17 februarie 2004, instanța de fond respingând-o, deoarece obiectul acțiunii este cel stabilit de reclamantă, respectiv un litigiu comercial neevaluabil în bani, taxa de timbru fiind legal satisfăcută. A mai fost respinsă și excepția dreptului de retenție, în faza procesuală a apelului, deoarece nu sunt îndeplinite condițiile legale pentru instituirea acestui drept.

Împotriva deciziei civile nr. 59/ COM din 17 martie 2005, pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția maritimă și fluvială, contencios administrativ și fiscal, a promovat recurs pârâta SC A.P.M. SRL, care a criticat această hotărâre judecătorească sub aspectele că instanța de apel a examinat sumar, omisiv și superficial apărările pârâtei, greșit nu a fost recunoscut dreptul de retenție în condițiile în care reclamanta primește un imobil cu o valoare apreciabil sporită decât cea de la data actului, solicitând modificarea în tot a hotărârii recurate, admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței fondului și respingerea acțiunii principale, fiind invocat ca temei de drept al cererii de recurs dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ.

Înalta Curte analizând materialul probator administrat în cauză, în raport de criticile formulate în cererea de recurs, constată că acestea sunt neîntemeiate, urmând a respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta SC A.P.M. SRL, pentru următoarele considerente.

Amplu documentat și bine argumentat, instanțele judecătorești anterioare au stabilit adevăratele raporturi juridice dintre părți, întinderea drepturilor și obligațiilor asumate reciproc în cadrul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată la 25 iulie 2001 la B.N.P. C.L., precum și regimul juridic sancționator care intervine în situația nerespectării clauzelor contractuale. Corect a fost reținută întreaga împrejurare de fapt și de drept, generată de neîndeplinirea în mod culpabil de către pârâtă a obligațiilor prevăzute în contractul părților, prin neplata la termen și în cuantumul stabilit a prețului, toate acestea perfect compatibile cu rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare a imobilului situat în Mangalia.

Este nejustificată critica referitoare la împrejurarea că nu a fost acordat dreptul de retenție asupra imobilului în litigiu. Din verificarea întregii documentații existente, acest aspect al dreptului de retenție nu a fost invocat în faza procesuală a fondului, prin notele scrise depuse de pârâtă, iar în faza procesuală a apelului s-a argumentat că nu sunt îndeplinite cerințele legale.

Chiar dacă în promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare s-a stipulat că în situația în care promitenta vânzătoare sau moștenitorii ei nu vor mai fi de acord cu autentificarea actului atunci se va restitui contravaloarea investițiilor efectuate de promitenta cumpărătoare, realizarea acestor drepturi poate fi valorificată într-un alt cadru procesual.

Rațiunile juridice expuse determină ca toate criticile formulate în cererea de recurs de pârâta SC A.P.M. SRL Mangalia să fie înlăturate ca neîntemeiate, urmând a respinge ca nefondat recursul declarat, nefiind îndeplinite nici una din cerințele art. 304 C. proc. civ., menținând ca legală și temeinică decizia civilă nr. 59/ COM din 17 martie 2005, pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția comercială, maritimă și fluvială, contencios administrativ și fiscal.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâta SC A.P.M. SRL Mangalia, împotriva deciziei nr. 59/ COM din 17 martie 2005 a Curții de Apel Constanța, secția comercială, maritimă și fluvială, de contencios administrativ și fiscal, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțata în ședință publică, astăzi 13 ianuarie 2006.