Interpretation of leasing contract inflation-clause: Mandatory indexation of rents and final financial regularization versus retroactive adjustment claims

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 1777 din 2 iunie 2004 a Tribunalului Caraș Severin a fost admisă acțiunea formulată de reclamantă SC M.P.C. SRL Reșița, împotriva pârâtei SC B.C. SA Reșița, s-a constatat că reclamanta și-a îndeplinit obligațiile asumate prin contractul de leasing imobiliar din 5 august 1998 și procesul verbal din 24 iulie 1998, fiind obligată pârâta să transmită reclamantei dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Reșița, cu terenul aferent în suprafață de 375 mp, precum și la plata sumei de 30.571.000 lei cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta SC B.C. SA Reșița, solicitând admiterea apelului, schimbarea în totalitate a hotărârii atacate și pe fond respingerea acțiunii reclamantei.

Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut că instanța de fond a interpretat corect clauzele contractului atât în privința dispozițiilor art. 6 din contract nefiind posibilă indexarea retroactivă a redevențelor față de caracterul permisiv al clauzei cât și dispozițiile art. 12 potrivit căruia modificarea contractului se poate face prin act adițional, ceea ce părțile nu au încheiat. Reclamanta a achitat redevențe indexate începând cu 2001, valoarea datorată și achitată fiind chiar mai mare decât valoarea totală indexată a redevențelor potrivit concluziilor expertizei încât acțiunea în realizare a fost bine admisă.

Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs pârâta susținând, în esență, că instanța de apel trebuia să constate inadmisibilitatea acțiunii față de dispozițiile art. 111 C. proc. civ. A interpretat greșit actele juridice deduse judecății considerând eronat că valoarea de circulație a imobilului în litigiu, stabilită prin procesul verbal de negociere și contractul de leasing imobiliar nu trebuie indexată în raport cu indicele de inflație pe perioada 1998-2003 la finalul contractului, neexistând o manifestare de voință în acest sens, concretizată eventual într-un act adițional, deși potrivit art. 6 alin. (3) și art. 12 din contract, voința părților se opune cu putere de lege părților contractante, care trebuie să o execute întocmai și cu bună credință, (art. 969 și art. 970 C. civ.) iar clauzele trebuie interpretate în sensul ce poate avea un efect, iar nu în sensul ce n-ar produce nici unul (art. 978 C. civ.), din acestea rezultând dreptul recurentei de a regulariza, la expirarea contractului redevențele totale și plățile efectuate de utilizator ținând cont de rata de inflație.

Totodată, s-au interpretat greșit și dispozițiile art. 7 din contract, instanța reținând că trebuie actualizate atât redevențele cât și plățile efectiv făcute dar, chiar dacă s-ar da o asemenea interpretare, potrivit raportului de expertiză rezultă că actualizând redevențele și scăzând plățile, fie actualizate, fie neactualizate rezultă diferențe de plătit, încât pornind de la aceste concluzii și având în vedere interpretarea dată de instanță convenției, hotărârea acesteia este contradictorie, soluția legală fiind aceea de respingere a acțiunii.

Intimata reclamantă a formulat excepția prescripției dreptului recurentei de a mai cere contravaloarea indexată a redevențelor, excepție care va fi analizată în strânsă legătură cu motivele de recurs în cele ce urmează.

Analizând recursul prin prisma motivelor invocate și dispozițiilor legale incidente se găsește fondat.

În privința primei critici, potrivit căreia acțiunea trebuia respinsă, ca inadmisibilă, fiind încălcat art. 111 C. proc. civ., aceasta este greșită față de obiectul acțiunii care vizează îndeplinirea unei obligații „de a face” nefiind deci incidente în cauză, dispozițiile art. 111 C. proc. civ., astfel că nu se poate vorbi de o încălcare a acestora.

Privitor însă, la criticile legate de interpretarea clauzelor contractului cu consecințe în planul admiterii acțiunii, care se întemeiază, în drept, pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., se constată că sunt justificate.

S-a susținut de către reclamantă, iar instanța de apel a confirmat prin soluția dată că, din interpretarea corectă a contractului, rezultă doar posibilitatea și nu obligația de indexare a redevenței, de care pârâta putea uza doar pe parcursul derulării contractului și nu la sfârșitul acestuia, nefiind posibilă indexarea retroactivă, o indexare la indexare, iar dreptul la acțiune pentru plata indexărilor s-a și prescris, apărare făcută în recurs.

Ori, din observarea art. 6 din contract potrivit căreia evoluția ratei inflației înregistrată ulterior perfectării contractelor poate determina indexarea redevențelor locative rezultă fără dubiu că părțile au convenit asupra indexării obligației de plată a redevenței operantă deci, la valoarea și în raport de toată durata contractului, neputându-se reține față de conținutul art. 6 că plata acesteia era la latitudinea utilizatorului, ci a locatorului, fiind prevăzută în favoarea acestuia și nu invers, iar odată asumată trebuia executată ne mai fiind necesară încheierea unui act adițional, conform art. 12 din contract.

Totodată, față de această interpretare a convenției, în conformitate cu art. 979 C. civ., plata redevenței, indexată lună de lună sau la finele contractului, constituind chiar obiectul acestuia, are aceleași efecte juridice în planul executării obligației.

De altfel, din nici una din clauzele contractului nu rezultă că părțile au convenit plata lună de lună și deci, pârâta nu ar mai fi în drept să le pretindă la sfârșitul contractului, o asemenea interpretare contravenind și dispozițiilor art. 7 din contract potrivit cărora, în cazul în care, la expirarea contractului de leasing imobiliar, utilizatorul își exprimă intenția de a cumpăra bunul, locatorul trebuie să aibă în vedere vărsămintele efectuate ulterior cu titlu de redevență și amortizările.

Prin urmare, potrivit acestei clauze prețul vânzării imobilului nu este în mod obligatoriu egal cu sumele vărsate în contul redevențelor la valoarea stipulată, părțile neputând anticipa valoarea de circulație a imobilului la sfârșitul contractului, încât este evident că la această dată când se exprimă voința de a cumpăra trebuie făcută și regularizarea. regularizarea se face potrivit celor rezultate din contract, între sumele efectiv vărsate și redevențele indexate pe toată durata contractului, fără a se indexa în același timp și sumele vărsate (cu excepția celor care au fost plătite indexat) deoarece s-ar lipsi de efecte juridice convenția, ori clauzele acesteia trebuie interpretate și în concordanță cu art. 978 C. civ., în sensul în care să producă efecte. Această interpretare corectă a contractului contrazice susținerea că s-ar produce o indexare la indexare, retroactivă și că dreptul ar fi prescris.

Punându-se temei pe concluziile expertizei contabile, care a stabilit, dimpotrivă, că prețul a fost achitat, tocmai ca urmare a denaturării de către instanța de apel a înțelesului lămurit și vădit neîndoielnic al contractului așa cum s-a arătat, care se opune cu putere de lege părților, potrivit art. 969 C. civ., soluția recurată este supusă criticilor formulate care se încadrează în dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ.

Așa fiind, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul va fi admis și decizia modificată în sensul că se va admite apelul și se va schimba sentința, respingându-se acțiunea, ca nefondată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâta SC B.C. SA Reșița.

Modifică decizia nr. 361 din 28 octombrie 2004 a Curții de Apel Timișoara, admite apelul formulat de pârâtă împotriva sentinței nr. 1777 din 2 iunie 2004 a Tribunalului Caraș, pe care o schimbă, în tot, în sensul că respinge acțiunea ca nefondată.

Irevocabilă.

Pronunțata în ședință publică, astăzi 30 noiembrie 2005.