Lessee's appeal admitted; sale enforcement reinstated, lessor's eviction counterclaim rejected.

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentința comercială nr. 1988 din 9 februarie 2004, Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a respins excepția inadmisibilității acțiunii și a admis cererea formulată de reclamanta SC I. SRL București, obligând pe pârâta SC F. SA București, în calitate de vânzător, să procedeze la vânzarea valabilă către reclamantă în calitate de cumpărător a imobilului în construcție situat în București, care a făcut obiectul contractului de leasing imobiliar din 1 martie 1999.

S-a respins cererea reconvențională formulată de pârâta SC F. SA.

S-a dispus obligarea pârâtei la plata sumei de 20.567.900 lei cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta.

Prin decizia nr. 85 din 4 februarie 2005, Curtea de Apel București, a admis apelul pârâtei și a schimbat în tot sentința în sensul respingerii acțiunii principale formulată de reclamanta SC I. SRL, împotriva pârâtei SC F. SA București.

Totodată, a admis cererea reconvențională formulată de pârâta SC F. SA și a dispus evacuarea reclamantei din spațiul situat în București, pentru lipsă de titlu.

A fost obligată intimata la plata sumei de 3.747.000 lei cheltuieli de judecată (fond și apel).

În motivarea deciziei s-a reținut, în esență, că părțile în litigiu au încheiat contractul de leasing imobiliar din 1 martie 1999, pentru imobilul situat în București.

De asemenea, a reținut că reclamanta nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin contract, astfel cum rezultă din concluziile raportului de expertiză întocmit de A.I. și din raportul expertului C.A., situație în care pârâta a fost îndreptățită să aplice prevederile art. 8 din contract, nerespectând dreptul de opțiune al reclamantei.

Instanța de apel a mai reținut că la data introducerii acțiunii reclamanta nu deținea un titlu valabil în baza căruia să ocupe imobilul în litigiu și în consecință, a admis cererea reconvențională dispunând evacuarea întrucât imobilul se află în proprietatea pârâtei.

Reclamanta a declarat recurs împotriva acestei decizii în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Recurenta susține că hotărârea a fost pronunțată cu încălcarea prevederilor art. 969 C. civ., în sensul că instanța a înlăturat voința reală a părților exprimată în momentul încheierii contractului.

Recurenta consideră că hotărârea a fost dată cu aplicarea greșită a legii, ignorându-se obligațiile ce reveneau locatorului la expirarea contractului de leasing și dispunându-se evacuarea utilizatorului (care achitase integral prețul imobilului) înainte de a fi dezdăunat pentru investițiile efectuate și pentru redevențele achitate, ceea ce constituie o încălcare a dispozițiilor art. 1444 C. civ.

Recurenta mai susține că hotărârea instanței de apel este în contradicție cu probele dosarului (motiv de casare prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ.).

Astfel, din raportul de expertiză întocmit de A.I. rezultă că SC I. SRL a achitat cu titlu de redevență + T.V.A. suma de 676.821.529 lei, cu 29.409.000 lei mai mult față de prețul contractului.

Recursul este întemeiat pentru următoarele considerente:

Din considerentele hotărârii recurate rezultă că instanța de apel a motivat decizia de modificare a hotărârii instanței de fond pe încălcarea principiului libertății de voință a părților la încheierea unui act juridic civil precum și a dispozițiilor art. 969 C. civ., reținând că părțile au convenit să indexeze redevențele cu rata inflației.

Din verificarea actelor și lucrărilor dosarului se constată că SC F. SA a încheiat cu SC I. SRL contractul de leasing imobiliar cu clauza irevocabilă de vânzare din 1 martie 1999 prin novația contractului de asociere în participațiune încheiat anterior între cele două părți (din 15 iunie 1998) pentru imobilul situat în București.

Prețul de vânzare al spațiului comercial deținut de SC I. SRL în baza contractului de asociere în participațiune, novat în contractul de leasing imobiliar cu clauza irevocabilă de vânzare a fost stabilit la suma de 543.960.000 lei.

Din concluziile raportului de expertiză întocmit de expertul A.I., desemnat de instanță, rezultă că SC I. SRL a achitat cu titlu de redevență și T.V.A. suma de 676.821.529 lei, cu 29.409.000 lei în plus față de prețul contractului.

Față de această situație, instanța de apel a reținut în mod greșit că reclamanta nu și-a îndeplinit obligația asumată prin contract.

Pe de altă parte din examinarea contractului se constată că la art. 6 alin. (3) s-a prevăzut că evoluția ratei inflației poate determina indexarea redevențelor lunare.

Modificarea clauzelor contractuale urma să se facă, conform art. 12 din contract, de comun acord prin act adițional, dar pârâta nu a cerut încheierea unui act adițional pentru majorarea redevenței.

Întrucât reclamanta a plătit redevența calculată conform art. 6 alin. (2) din contract, a fost îndreptățită să solicite încheierea contractului de vânzare – cumpărare pentru imobilul ce a format obiectul contractului de leasing imobiliar.

Pentru aceste considerente urmează să se admită recursul reclamantei, să se modifice decizia atacată și să se respingă apelul formulat de pârâtă împotriva sentinței nr. 1988 din 9 februarie 2004 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială.

În temeiul art. 274 C. proc. civ., intimata – pârâtă SC F. SA București, urmează să fie obligată la plata sumei de 5.000.000 lei vechi cheltuieli de judecată în recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamanta SC I. SRL București, împotriva deciziei nr. 85 din 4 februarie 2005, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, modifică decizia și respinge apelul pârâtei SC F. SA București. Obligă pârâta – intimată la 5.000.000 lei vechi cheltuieli de judecată.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 6 octombrie 2005.