Eviction ordered following termination of commercial lease by express resolutory clause despite post-termination rent payments

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Reclamanta A.P.I. a solicitat obligarea pârâtului S.V. la plata sumei de 15.459.751 lei, din care 10.324.100 lei chirie aferentă perioadei noiembrie 2001 – aprilie 2002 și majorări de întârziere de 5.135.551 lei cât și evacuarea pârâtului din spațiul situat în Oradea.

Cererea a fost înregistrată inițial sub nr. 6820 din 19 august 2002 la Tribunalul Bihor, iar în urma casării cu trimitere, reînregistrată sub nr. 3781 din 5 mai 2003.

Motivându-și cererea reclamanta arată că a încheiat cu pârâtul contractul de închiriere din 27 aprilie 2000, stabilind ca sancțiune penalități de întârziere de 12 % pe zi de întârziere și posibilitatea denunțării unilaterale a contractului dacă nu se plătește chiria mai mult de 2 luni consecutiv, potrivit art. 9 alin. (6) lit. f) din contract.

Tribunalul Bihor, prin sentința comercială nr. 1885 din 18 septembrie 2003 a respins acțiunea reclamantei reținând că a fost achitată chiria, iar întârzierea s-a datorat majorării unilaterale a cuantumului chiriei pentru spațiu.

S-a apreciat că nu există o neexecutare culpabilă a obligațiilor asumate având în vedere că s-a achitat chiria.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta susținând că hotărârea este nelegală întrucât acumulându-se restanța la chirie contractul a fost denunțat conform art. 9 alin. (6) din contract, achitarea chiriei pe parcursul procesului neputând influența această denunțare, iar lipsa titlului impunea evacuarea pârâtului din spațiu.

Curtea de Apel Oradea, prin decizia nr. 21 din 12 februarie 2004 a respins ca nefondat apelul reclamantei apreciind că reclamanta a majorat unilateral chiria cu 300 %, cuantumul achitat a fost acceptat iar locatarul a făcut și investiții.

Înalta Curte de Casație și Justiție, prin decizia nr. 3626 din 13 octombrie 2004, a admis recursul declarat de reclamanta A.P.I. Oradea împotriva deciziei nr. 21 din 12 februarie 2004 a Curții de Apel Oradea pe care a modificat-o, a admis apelul și a schimbat sentința Tribunalului Bihor în sensul că a admis în parte acțiunea și a dispus evacuarea pârâtului din imobil, menținând celelalte dispoziții.

Această decizie a fost anulată în urma admiterii contestației în anulare formulată de contestatorul S.V. și s-a fixat termen pentru judecarea recursului.

În recursul său, întemeiat pe prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta A.P.I. Oradea arată că în contractul dintre părți, în art. 9 alin. (6) lit. f), era prevăzut un pact comisoriu de gradul IV, astfel încât contractul fiind denunțat el nu mai poate produce efecte. Se arată de asemenea că acceptarea de către ea a chiriei achitate de pârât nu reprezintă o tacită relocațiune pentru simplul fapt că pârâtul trebuia să plătească pentru perioada cât a ocupat spațiul în cauză. Se solicită să se constate că nu au fost dovedite investițiile invocate de pârât și se susține că respingerea cererii de evacuare este nelegală în condițiile în care nu mai exista un titlu în baza căruia pârâtul să dețină spațiul.

Examinând recursul prin prisma motivelor invocate Înalta Curte constată că acesta este fondat pentru următoarele considerente:

Așa cum, rezultă din art. 9 alin. (6) lit. f) din contractul de închiriere încheiat de ele (dosar de fond), părțile au stabilit un pact comisoriu expres de gradul IV. Existând acest pact comisoriu expres contractul a fost reziliat de plin drept, fără intervenția instanței, prin voința contractuală a părților și intervenția faptului vizat de ele prin pact: neplata chiriei mai mult de două luni.

Așa fiind instanța nu poate examina culpa părților în neplata chiriei ci poate doar să constate rezilierea contractului ca urmare a pactului stipulat de părți și intervenției faptului neplății chiriei.

Majorarea chiriei de către reclamantă s-a făcut în condițiile contractuale acceptate de pârât (art. 6 alin. (13)) și drept urmare pârâtul nu putea să refuze plata ci, pentru a nu da eficiență pactului comisoriu, trebuia să achite chiria majorată și, în prealabil, că o conteste.

Faptul că reclamanta a acceptat și după rezilierea de plin drept a contractului plata făcută de pârât nu echivalează cu o tacită relocațiune întrucât contractul a încetat și nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1452 C. civ. Acceptarea plății s-a făcut având în vedere utilizarea spațiului de pârât și după rezilierea contractului executarea evacuării sale a fost suspendată.

Față de cele de mai sus Înalta Curte urmează ca, în temeiul art. 312 alin. (2) și (3) C. proc. civ., să admită recursul reclamantei, să modifice decizia în sensul admiterii apelului reclamantei și, drept urmare, să schimbe sentința instanței de fond în sensul admiterii în parte a acțiunii și evacuării pârâtului din spațiu.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamanta A.P.I. Oradea, împotriva deciziei nr. 21 din 12 februarie 2004, pronunțată de Curtea de Apel Oradea pe care o modifică în sensul că admite apelul, schimbă sentința nr. 1885 din 18 septembrie 2003 a Tribunalului Bihor.

Admite în parte acțiunea, dispune evacuarea pârâtului S.V. din imobilul situat în Oradea.

Menține celelalte dispoziții ale sentinței.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 24 ianuarie 2006.