Ownership of non-residential common parts in multi-unit residential buildings and requirement for owner consent to change destination or rent
Romania (RO)
Legislator summary
AI generatedThe High Court of Cassation and Justice dismissed the appellant municipality's appeal, thereby upholding the lower court decisions that ordered the municipal authority to leave the plaintiff association of owners in full ownership and peaceful possession of a 13.55 sqm non-residential space located on the ground floor of the disputed building. The dispute concerned the municipality's unauthorized rental of this common area, which had previously been renovated by the residents, with the municipality arguing that the space belonged to the state because the apartments in Stair A had not been purchased by tenants from the state housing agency. Relying on Article 34 of Law No. 50/1991, the court determined that the individual apartment owners had acquired ownership of the common parts of the building, and citing Article 64 of Law No. 114/1996, it held that the change of destination or rental of such spaces required the consent of the property owners, which was absent, rendering the municipality's claim unfounded.
Legislator headnote
AI generatedart. 34 din Legea nr. 50/1991, art. 64 din Legea nr. 114/1996; Ownership of non-residential common parts in multi-unit residential buildings and requirement for owner consent to change destination or rent: Prin art. 34 din Legea nr. 50/1991 proprietarii apartamentelor au dobândit și cota parte de proprietate asupra părților comune, a instalațiilor și dotărilor, care prin natura lor, nu se pot folosi decât în comun (curtea, casa scării, acoperișul, subsolul, buncărul de gunoi, etc).
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Asupra recursului de față:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin acțiunea înregistrată la data de 15 martie 2003 pe rolul Judecătoriei Suceava, reclamanta Asociația de Proprietari nr. 31 Suceava a chemat în judecată pe pârâta Primăria Suceava pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să fie obligată a lăsa în deplină proprietate și liniștită posesie spațiul în suprafață de 13,55 mp situat la parterul blocului T49, spațiu cu altă destinație decât locuință.
În motivarea acțiunii reclamanta a arătat că, topoganul pentru evacuarea resturilor menajere situat la parterul blocului T49, devenind impracticabil, a fost renovat și amenajat de către locatarii blocului, pentru ca ulterior pârâta să-l închirieze cu diverse destinații, cabinet medical sau spațiu pentru desfășurarea activităților de comerț.
Judecătoria Suceava, prin sentința civilă nr. 3107 din 16 octombrie 2003 a admis acțiunea promovată de reclamantă, reținând că membrii asociației de proprietari au dobândit prin cumpărarea apartamentelor o cotă din spațiul în litigiu.
Împotriva acestei soluții a declarat apel pârâta, criticând-o că reclamanta nu a făcut dovada dreptului de proprietate asupra spațiului în litigiu, nefiind depuse actele de proprietate pentru toate apartamentele din imobil.
Prin decizia nr. 1204 din 4 mai 2004 pronunțată de Curtea de Apel Suceava, secția civilă, a fost respins ca nefondat apelul declarat de pârâta, Primăria municipiului Suceava împotriva sentinței civile nr. 3107 din 16 octombrie 2003 a Judecătoriei Suceava, reținând că, din actele de proprietate depuse la dosar rezultă că proprietarii apartamentelor din scara A, blocul T49, situat în Municipiul Suceava sunt și proprietarii spațiului în litigiu.
Împotriva acestei hotărâri, a declarat recurs pârâta Primăria municipiului Suceava, prin primar, criticând-o ca nelegală întrucât la momentul preluării fondului locativ de stat de la RA U.C.L. Suceava, apartamentele nu fusese cumpărare de către locatari, astfel că spațiul aparține statului prin administrator R.A. UCL Suceava.
Recursul nu este fondat.
Critica pârâtei referitoare la faptul că apartamentele situate în scara A, blocul T49, nu au fost cumpărate de locatari, nu este întemeiată.
Din considerentele sentinței civile nr. 5864 din 4 decembrie 1991 pronunțată de Judecătoria Suceava (f.35 apel) cât și din actele aflate la dosar rezultă că locatarii blocului T49, scara A, sunt proprietarii apartamentelor.
Prin art. 34 din Legea nr. 50/1991 proprietarii apartamentelor au dobândit și cota parte de proprietate asupra părților comune, a instalațiilor și dotărilor, care prin natura lor, nu se pot folosi decât în comun (curtea, casa scării, acoperișul, subsolul, buncărul de gunoi, etc).
Schimbarea destinației unui spațiu cu altă destinație decât locuință sau închirierea lui nu se poate face decât cu respectarea prevederilor art. 64 din Legea nr. 114/1996, respectiv cu acordul proprietarilor imobilului.
Cum acest acord nu există, în mod judicios ambele instanțe au pronunțat hotărâri legale și temeinice.
În consecință, recursul declarat de pârâtă se impune a fi respins.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de Municipiul Suceava prin primar împotriva deciziei nr. 1204 din 4 mai 2004 a Curții de Apel Suceava.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 3 martie 2005.