Nullity of state sale of former religious property: standing of successor and failure of good-faith defense due to land registry negligence

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată la 18 iunie 2003 pe rolul Judecătoriei Satu Mare și precizată ulterior reclamanta F.C. a solicitat, în contradictoriu cu pârâții A.V., SC C. SA Satu Mare și Prefectura județului Satu Mare, constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare prin care pârâta persoană fizică a cumpărat de la stat apartamentul pe care îl deținea cu chirie din imobilul situat în str. C., proprietatea reclamantei.

În urma probelor administrate, Judecătoria Satu Mare a pronunțat sentința civilă nr. 3737 din 30 iunie 2004, prin care a admis acțiunea astfel cum a fost formulată.

S-a reținut în motivare că F.U.C.E., a cărei continuatoare este reclamanta, este proprietara tabulară, din anul 1949 a întregului imobil, care a fost ulterior naționalizat, fără ca statul să se intabuleze.

Ca atare, statul, prin întreprinderea locală de administrare, nu putea vinde bunul, care fiind preluat de la o persoană juridică, nu intra sub incidența Legii nr. 12/1995. În plus, chiriașa cumpărătoare nu s-a dovedit a fi de bună-credință, pentru a fi menținut contractul, întrucât prin diligențe minime putea constata că vânzătorul nu este proprietar al bunului.

Apelul declarat de pârâta A.V. a fost respins prin decizia civilă nr. 1040 din 25 octombrie 2004 a Curții de Apel Oradea.

A reținut instanța de apel că reclamanta are calitate procesual activă, fiind, conform statutului său, continuatoarea juridică a fostei proprietare. Pe de altă parte, imobilul în cauză intră sub incidența O.U.G. nr. 94/2000, Legii nr. 501/2002 și O.U.G. nr. 184/2002 care se referă la bunurile care au aparținut cultelor religioase.

Or, conform art. VI pct. 3 din O.U.G. nr. 184/2002, actele de înstrăinare a imobilelor ce au aparținut cultelor religioase sunt lovite de nulitate absolută, dacă au fost încălcate la încheierea lor dispoziții legale imperative, ceea ce se regăsește în speță.

Ca atare, pârâta nu poate invoca buna sa credință pentru a se păstra contractul nul. Împotriva acestei decizii în termen legal a declarat recurs pârâta A.V. care a invocat nelegalitatea hotărârii, motiv de casare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Se susține în esență că în mod greșit s-a respins excepția lipsei calității procesual active; este neîndoielnic că imobilul a intrat în proprietatea statului prin naționalizare, chiar dacă statul nu și-a intabulat dreptul în cartea funciară; greșit s-au considerat aplicabile în cauză dispozițiile legilor speciale de restituire către cultele religioase, când în realitate singurul text ce trebuia avut în vedere era cel al art. 46 alin. (4) din Legea nr. 10/2001 în raport cu care contractul său trebuia păstrat, întrucât nu a cunoscut la data încheierii lui situația juridică a imobilului, fiind de bună-credință.

Recursul nu este fondat, motiv pentru care, potrivit art. 312 C. proc. civ. va fi respins, având în vedere următoarele considerente:

Conform art. 112 pct. 4 C. proc. civ., reclamanta și-a motivat în fapt și în drept acțiunea, indicând în mod expres dispozițiile O.U.G. nr. 94/2000, ale Legii nr. 501/2002, O.U.G. nr. 184/2002 precum și dispozițiile Legii nr. 10/2001.

Prin prisma acestor acte normative, cu respectarea principiului disponibilității, atât instanța de fond, cât și cea de apel au soluționat cauza.

De aceea, este nefondată susținerea recurentei sub aspectul inaplicabilității în cauză a actelor normative invocate: imobilul în litigiu apare înscris în cartea funciară nr. 4886 Satu Mare pe numele F.U.C.E.

Intimata-reclamantă a făcut dovada că are calitate procesual activă în acțiunile ce vizează bunurile ce au aparținut F.C.E.R., inclusiv în prezenta acțiune ce vizează constatarea nulității absolute a unui contract de vânzare-cumpărare având ca obiect o parte din imobilul înscris în cartea funciară ca aparținând acestei comunități religioase. În consecință, și acest motiv de recurs, al lipsei calității procesual active, este nefondat, el fiind contrazis de probele dosarului.

În sfârșit, în legătură cu pretinsa bună-credință a recurentei la încheierea contractului, se constată că în mod legal această apărare nu a fost reținută de ambele instanțe.

Recurenta ocupa în calitate de chiriaș, începând cu anul 1995, apartamentul în litigiu, iar în anul 1997 l-a cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995, de la stat.

La acea dată, în cartea funciară figura (din anul 1949) înscris ca proprietar F.C.E., iar nu vânzătorul.

Recurenta susține că nu a știut la data încheierii contractului despre adevăratul titular al dreptului de proprietate.

Pentru a produce anumite efecte în dreptul civil contractual, această recunoaștere, ignoranță, trebuie să fie legitimă.

În regimul de publicitate al cărților funciare, aplicabil în speță, o diligență minimă a celui ce vrea să dobândească un imobil este aceea de a cerceta cuprinsul cărții funciare. Neefectuarea acestei minime verificări din partea cumpărătorului îi înlătură prezumția de bună-credință la încheierea contractului, prevăzută în art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, în vechea redactare.

Atâta timp cât nici o dispoziție a legii interne nu prevede cu claritate și certitudine consecințele ce decurg pentru dreptul de proprietate al unui particular din vânzarea bunului său de către stat către un terț de bună credință (Curtea Europeană pentru Drepturile Omului, cauza 57001/2000, Străin și alții contra României, nr. 54) rămâne în competența judecătorului să determine concret, în fiecare cauză, dacă a subzistat sau nu buna-credință.

Astfel cum s-a relevat în precedent, ambele instanțe în cauză, ca și această Curte, au constatat, pentru motivele expuse, că recurenta nu a fost de bună-credință.

Văzând că nici unul dintre motivele de recurs invocate nu este întemeiat, recursul se va respinge ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge recursul declarat de A.V. împotriva deciziei nr. 1040 din 25 octombrie 2004 a Curții de Apel Oradea, secția civilă, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 10 octombrie 2005.