Annulment of residential sale for simulated loan and unreasonable price; proof of serious price via notarial appraisal

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

1. Obiectul acțiunii înregistrate la 14 februarie 2003 îl constituie, constatarea că imobilul, ap. 100 bloc LS, este bun comun dobândit în timpul căsătoriei în cote egale de ½;

- anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat la 28 noiembrie 2001 a acestui bun imobil și

- anularea înscrierii acestui contract în C.F. și restabilirea situației anterioare de C.F.

Judecătoria Aleșd, prin sentința civilă nr. 532 din 18 septembrie 2003 a respins acțiunea reținând că:

- reclamantul A.C.A. era proprietar exclusiv al bunului litigios, în C.F., fiind intabulat ca bun propriu al său;

- contractul de vânzare-cumpărare îndeplinește condițiile de validitate, nefiind nici un element care să ateste susținerea reclamantului A.C. că ar fi un contract de împrumut.

În sfârșit, relativ la susținerea din acțiune că prețul a fost neserios (22 milioane lei în loc de 70 milioane) s-a reținut că raportul de evaluare al scrisului Notarului Public a stabilit că valoarea la data vânzării, era de 15 milioane lei, iar prețul de cumpărare achitat de reclamant vânzătoarei 2 SC L.R. SA, în iunie 2001, a fost de 6.017.602 lei (cu 5 luni înaintea actului de vânzare din litigiu).

Prin decizia civilă nr. 217 din 18 martie 2004 Curtea de Apel Oradea a respins, ca nefondat, apelul reclamantului, cu aceleași argumente ca cele din sentința atacată.

Contra deciziei și sentinței reclamantei au declarat recurs, pe temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ. invocând aceleași susțineri ca cele din apel;

- deși a recunoscut caracterul de bun comun al apartamentului, a respins cererea fiind lipsită de interes în raport de soarta celorlalte cereri;

- deși prețul real este altul pentru o asemenea garsonieră s-a reținut că, totuși, este un preț serios, mai ales că s-a achitat în rate de câte 100 dolari SUA/lună, iar

- faptul că garsoniera vândută nu a fost încă predată, ci recurenții o folosesc în prezent, atestă existența unui act simulat, imposibil de dovedit prin înscris, acela al împrumutului.

2. Recursul este nefondat.

A.C.A. a fost testatorul contractului de închiriere nr. 2055 din 20 iunie 1996 încheiat cu SC L.R., pentru apartamentul (garsoniera) nr. 100 în suprafață de 25,24 mp.

Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 985 din 27 iunie 2001 (fila 32 fond) garsoniera este cumpărată de A.C.A. cu prețul de 6.017.602 lei, actul fiind intabulat în C.F. la 28 iunie 2001 sub nr. 759 cu mențiunea „bun propriu”.

Ulterior, la 28 noiembrie 2001 (după 5 luni) A.C.A. vinde pârâtei aceeași garsonieră cu prețul de 22 milioane lei, adică 700 dolari SUA la cursul de 31,400 lei/dolari SUA.

În conținutul actului autentic nu există nici o clauză specială ori mențiune din care să rezulte sau să se poată deduce că este un act simulat și că în realitate contractul este de împrumut.

Analiza cererii de anulare se va face mai întâi, căci acțiunea s-a introdus de ambii soți, fără a fi invocat lipsa consimțământului soției, ci alte motive de nulitate relativă, actul simulat și prețul neserios.

Procedând în acest mod și constatând că cererea în anulare este nefondată, în mod corect, instanțele au reținut că acțiunea celor doi soți, în aceeași calitate procesuală, nu are motiv și nici interes pentru a se constata caracterul de bun comun al garsonierei vândute.

Așadar, înșiși recurenții, în finalul motivelor de recurs, relevă că acest act simulat este imposibil de dovedit, astfel că rămâne în discuție doar calitatea prețului, de a fi serios și determinat.

Conform art. 1303 C. civ. „Prețul vânzării trebuie să fie serios și determinat de părți”.

Recurenții au susținut că prețul este disproporționat, apreciind că cel real ar fi de cca 70 milioane lei, față de cel din actul autentic de 22 milioane lei, iar instanțele au apelat, în mod judicios, la evaluantul autorizat și utilizat, ca atare, de Notarul Public, care l-a fixat, în perioada iunie 2001, la 15 milioane lei.

Recurenții, în raport de acest regim nu au solicitat o altă probă pertinentă, astfel că nu se poate conchide că prețul este neserios sau vădit disproporționat, așa cum se pretinde de reclamanți.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge recursul declarat de reclamanții A.C.A. și A.F.D. împotriva deciziei civile nr. 217/A din 18 martie 2004 a Curții de Apel Oradea.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 21 iunie 2005.