Absolute nullity of housing sale contract due to price calculation errors and prohibition of invoking one's own fault

Asupra recursului civil de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Craiova sub nr. 8111 din 8 aprilie 2004, reclamantul P.E. a chemat în judecată pe pârâta S.N.P. P., sucursala Craiova, pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Craiova, prin vânzarea imobilului de către pârâtă în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 2401 din 3 iunie 1997.

În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că între părți s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 2401/1997, având ca obiect imobilul din litigiu ce a fost predat către cumpărător, pentru un preț stabilit de către pârâtă, cu plata în rate lunare, preț ce a fost achitat integral, transmițându-se dreptul de proprietate asupra imobilului către reclamantul cumpărător.

Pârâta a formulat întâmpinare și cerere reconvențională, prin care a solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți, deoarece a fost întocmit cu încălcarea dispozițiilor Legii nr. 85/1992, republicată, încălcarea este sancționată cu nulitatea absolută a actului juridic.

A susținut pârâta că, în 1998, cu ocazia unui control al organelor financiare, s-a constatat că la vânzarea apartamentelor către chiriași, prețul nu a fost calculat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 85/1992, astfel că veniturile unității au fost diminuate.

La data de 3 iunie 2003, P.E.N. a formulat o cerere de intervenție în interes propriu în care solicită să se constate dreptul său de proprietate pentru imobilul în litigiu, alături de reclamant, cerere care a fost admisă în principiu, în ședința publică din 23 septembrie 2003.

Prin sentința civilă nr. 9297/2003 a Judecătoriei Craiova, a fost respinsă acțiunea principală și cererea de intervenție formulate de reclamantul P.E. și intervenienta P.E.N. împotriva pârâtei S.N.P. P., sucursala Craiova.

A fost respinsă cererea reconvențională formulată de pârâta S.N.P. P. Craiova.

Acțiunea principală și cererea de intervenție au fost respinse cu motivarea că reclamantul și intervenienta au la îndemână acțiunea în realizare, iar cererea reconvențională a pârâtei a fost respinsă cu motivarea că aceasta nu-și poate invoca propria culpă în constatarea nevalabilității un act juridic.

Prin decizia civilă nr. 192 din 17 februarie 2004, Curtea de Apel Craiova a admis apelul formulat de pârâta S.N.P. P. Craiova împotriva sentinței civile nr. 9237/2004 a Judecătoriei Craiova.

A schimbat în parte sentința.

A admis cererea reconvențională formulată de pârâtă împotriva intimaților P.E. și P.E.N.

A constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat la 3 iunie 1997.

A menținut restul dispozițiilor sentinței.

Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut că pârâta a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu încălcarea dispozițiilor Legii nr. 85/1992, așa cum au stabilit organele financiare cu ocazia efectuării un control la sediul pârâtei, astfel încât acest contract este lovit de nulitate absolută.

Împotriva deciziei civile nr. 192 din 17 februarie 2004 pronunțată de Curtea de Apel Craiova, au formulat recurs reclamantul P.E. și intervenienta P.E.N. , invocând motivele prevăzute de art. 304 pct. 5, 8, 9 și 10 C. proc. civ. și susținând, în esență, că, în speță, nu sunt motive de constatare a nulității absolute a contractului.

Prin întâmpinarea formulată, pârâta susține, în esență că, fiind încheiat cu încălcarea dispozițiilor legale referitoare la preț, contractul în speță este lovit de nulitate absolută.

Recursul este fondat pentru următoarele considerente.

La data de 4 iunie 1997, între P. R.A. București, sucursala Schela de Petrol Craiova, pe de o parte și P.E.N. și P.E. (soți), pe de alta, s-a încheiat în mod valabil contractul de vânzare-cumpărare nr. 2401 prin care, în baza art. 7 alin. (7) din Legea nr. 82/1991, modificată, P. R.A., sucursala Schela de Petrol Craiova, vinde și soții P.E.N. și P.E. cumpără imobilul situat în Craiova.

Prețul stipulat în contract a fost achitat integral.

Ulterior, prin actul adițional nr. 81 din 4 noiembrie 2004, act adițional încheiat la acest contract după pronunțarea deciziei nr. 192 din 17 februarie 2004 a Curții de Apel Craiova și depus în dosarul de recurs, părțile de comun acord au modificat prevederile art. 3 ale contractului respectiv, în sensul că „prețul evaluat al apartamentului(…) este, potrivit art. 7 alin. (4) din Legea nr. 85/1992, republicată, de 83.823.929 lei”.

Din analiza înscrisurilor dosarului se constată că la calcularea prețului locuinței, cu ocazia încheierii contractului, vânzătoarea P. R.A. a avut în vedere dispozițiile Legii nr. 85/1992, iar cumpărătorii au plătit integral prețul rezultat în urma raportului de evaluare, acceptând și corecțiile de preț solicitate de vânzătoare la data de 4 noiembrie 2004, ocazie cu care, de altfel, s-a încheiat actul adițional nr. 81.

Astfel fiind, chiar dacă anumite calcule ar fi fost eronat efectuate de către intimata-pârâtă, aceasta nu își poate invoca propria culpă în constatarea nevalabilității actului, așa cum în mod corect, a reținut instanța de fond, procesul-verbal încheiat de organele financiare ale județului Dolj la data de 16 noiembrie 1998, care prevedea, printre măsuri și recuperarea diferenței de preț la vânzările de apartamente, nefiind o cauză de nulitate absolută a contractului.

În consecință, Curtea urmează a admite recursul și a modifica decizia atacată, în sensul respingerii apelului pârâtei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursul declarat de reclamantul P.E. și de intervenienta P.E.N. împotriva deciziei civile nr. 192 din 17 februarie 2004 a Curții de Apel Craiova, pe care o modifică în sensul că respinge apelul formulat de S.N.P. P., sucursala Craiova.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 10 mai 2005.