Absolute nullity of real estate sale by non-owner due to bad faith and lack of valid cause

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 4326 din 9 septembrie 2003 a Judecătoriei Botoșani a fost respinsă acțiunea formulată de H.E., având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâții B.P. și B.N. și B.V., cu privire la imobilul situat în Botoșani, compus din teren în suprafață de 485 mp și casă.

Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că imobilul în litigiu a aparținut P.H., care a decedat la 11 noiembrie 1998. Moștenitoarea acesteia, în baza unui testament autentic a fost B.P., care a vândut celorlalți pârâți imobilul revendicat de reclamantă. Ulterior certificatul de moștenitor eliberat pe numele pârâtei B.P. a fost anulat pe cale judecătorească, la cererea reclamantei, beneficiara unui alt testament olograf al aceleiași H.P.

Ca urmare, reclamanta a fost recunoscută ca proprietară și în această calitate a solicitat constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare menționat.

Acțiunea a fost respinsă în considerarea faptului că vânzătoarea se bucura de aparența dreptului de proprietate asupra imobilului la data perfectării vânzării și avându-se în vedere buna credință a cumpărătorilor, confirmată și de atitudinea pasivă a reclamantei, care nu a luat nici o măsură anterior vânzării casei.

Apelul declarat de reclamantă împotriva acestei sentințe a fost admis prin decizia nr. 142 din 2 februarie 2004 a Curții de Apel Suceava, secția civilă, prin care a fost schimbată în tot sentința, constatându-se nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 741 din 10 februarie 1999 de Biroul Notarilor Publici M.S.–C.H.

S-a avut în vedere, în raport de aceeași situație de fapt, reținută și de judecătorie că sunt incidente în cauză prevederile art. 966 C. civ., în sensul căruia vânzarea unui bun de către un neproprietar este sancționată cu nulitatea absolută a convenției.

S-a reținut în raport cu probele administrate că pârâta vânzătoare, a avut cunoștință de existența testamentului olograf, iar pârâții au cunoscut direct că reclamanta s-a ocupat de îngrijirea și înmormântarea fostei proprietare a imobilului.

Împotriva acestei decizii B.N. și B.V. au declarat recursul de față solicitând modificarea ei și respingerea apelului împotriva soluției instanței de fond.

În motivarea recursului se susține că în mod greșit instanța de apel a reținut că atât vânzătoarea cât și cumpărătorii au fost de rea credință la perfectarea acestui contract, în situația în care reclamanta nu a invocat anterior calitatea sa de proprietară. Toate procesele confirmă că recurenții cumpărători au avut convingerea că pârâta vânzătoare este adevăratul proprietar al imobilului, deși ulterior s-a dovedit că au fost victima unei erori, fără însă să fi fost în cauză.

Recursul nu este întemeiat, urmând a fi respins în raport de cele ce urmează:

Potrivit art. 966 C. civ. obligația fără cauză sau fondată pe o cauză falsă, sau nelicită, nu poate avea nici un efect, iar, potrivit art. 968 din același cod cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri și ordinii publice.

Fiind una dintre condițiile de validitate a actului juridic, cauza reprezintă expresia poziției subiective a părților față de actul juridic încheiat.

În consecință, ignorarea sau, dimpotrivă, cunoașterea de către cumpărător a faptului că bunul înstrăinat nu aparține vânzătorului, conturează poziția subiectivă a acestuia, în funcție de care poate fi calificat ca fiind de bună sau de rea credință.

In speță, instanța de apel în urma unei analize judicioase a probelor administrate a ajuns la concluzia că și cumpărătorii au fost în situația de a cunoaște că vânzătoarea nu este adevăratul proprietar al imobilului vândut, și ca urmare a dispus sancționarea actului cu nulitatea absolută.

În afară de elementele probatorii cuprinse în motivarea deciziei, care au fundamentat soluția adoptată este de observat și că în situația în care toate părțile au cunoscut data decesului proprietarei 11 noiembrie 1998, s-a procedat cu o grabă nejustificată la eliberarea certificatului de moștenitor în favoarea pârâtei B.P., anume la data de 27 ianuarie 1999, deci înainte de împlinirea termenului legal de 6 luni de acceptare a succesiunii potrivit art. 700 C. civ.

Apoi, și vânzarea cumpărarea se realizează la începutul lunii următoare, anume la 10 februarie 1999, toate acestea fiind de natură a ilustra conivența pârâților în realizarea actului în litigiu în defavoarea moștenitorului real al proprietarei. Nu poate fi reținută nici pasivitatea reclamantei, cum se susține prin recurs, pentru că aceasta a promovat acțiunea în anularea certificatului de moștenitor la 12 martie 1999, deci la un interval de 2 zile după perfectarea vânzării.

Așa fiind, hotărârea adoptată în apel este legală și temeinică, în acord cu prevederile legale la care s-a făcut referire, astfel că recursul de față este nefondat, urmând a fi respins ca atare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâții B.N. și B.V. împotriva deciziei nr. 142 din 2 februarie 2004 a Curții de Apel Suceava.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 27 aprilie 2005.