Validity of housing sales to tenants: proof of purchaser bad faith and abuse of Decree 92/1950 title under Law 112/1995

Asupra recursului civil de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă, la data de 22 mai 2000, sub nr. dosar 3211/2000, reclamanta S.B. a chemat în judecată pe pârâții Consiliul General al Municipiului București, C.D. și C.L., T.A., ș.a., solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să fie obligați pârâții să-i lase în deplină proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de 1247 mp împreună cu casa, situată în București, și să se ia act că singurul titlu de proprietate valabil asupra imobilului este cel deținut de reclamantă și că, contractele de vânzare-cumpărare ale pârâților persoane fizice sunt lovite de nulitate absolută, întrucât au fost încheiate prin fraudă la Legea nr. 112/1995. Ulterior, reclamanta a solicitat introducerea în cauză în calitate de pârâți și a numiților I.N. și I.D.

În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că a cumpărat imobilul de la I.R.N., conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 48385 din 1 noiembrie 1946 și transcris sub nr. 67130/1946 și că, ulterior, a mai cumpărat 500 mp în spatele casei, cu actul de vânzare-cumpărare nr. 3103/1947.

De asemenea, reclamanta a mai arătat că, deși a formulat cerere de retrocedare în temeiul dispozițiilor Legii nr. 112/1995, apartamentele din imobil au fost vândute cu rea-credință, intenția sa privind revendicarea imobilului fiind adusă și la cunoștința chiriașilor.

Tribunalul București, secția a IV-a civilă, prin sentința civilă nr. 1474 din 2 octombrie 2001, a respins excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâtul Consiliul General al Municipiului București, și a respins acțiunea formulată de reclamanta S.B., ca nefondată.

Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut, în esență, că imobilul în litigiu a fost naționalizat în baza Decretului nr. 92/1950, figurând în lista anexă a acestui act normativ și că frauda la lege invocată de reclamantă ca temei al nulității absolute al contractelor de vânzare-cumpărare nu a fost dovedită în cauză, și, pe cale de consecință, aceste contracte au fost legal încheiate, cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta S.B., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie și susținând, prin motivele de apel, că prima instanță, în mod greșit a reținut că imobilul a fost preluat în baza Decretului nr. 92/1950 și că reclamanta figurează în listele anexă la decret, când, în mod evident, situația de fapt este contrară și, de asemenea, că, în mod eronat s-a reținut în motivarea sentinței civile atacate, că nu s-a făcut dovada fraudei la lege, odată ce s-a probat că imobilul a trecut în proprietatea statului fără titlu, astfel încât, acesta nu putea fi înstrăinat în mod valabil și că, subdobânditorii au fost de rea-credință la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, atâta timp cât au fost notificați cu privire la intenția reclamantei de a revendica imobilul, în acest sens adresându-se Comisiei de aplicare a Legii nr. 112/1995.

Curtea de Apel București, secția a III-a civilă, prin decizia civilă nr. 518/A din 12 decembrie 2002, a respins ca nefondat apelul, reținând, în esență, că reclamanta nu a făcut dovada că imobilul în litigiu a trecut în proprietatea statului cu nesocotirea dispozițiilor Decretului nr. 92/1950 și nici nu a dovedit în cauză, cu probe concludente și pertinente, reaua-credință a pârâților la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995.

Împotriva acestei decizii a exercitat calea de atac a recursului reclamanta, invocând în drept prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ și susținând, în esență, că instanțele de fond și apel nu au apreciat asupra legalității aplicării Decretului nr. 92/1950.

De asemenea, a mai arătat reclamanta, prin motivele de recurs, că instanța de apel, deși a reținut corect aplicabilitatea art. 46 din Legea nr. 10/2001 în cauza de față, a interpretat greșit acest text de lege, reținând eronat buna-credință a părților la momentul încheierii contractelor când, de fapt, acestea au fost de rea-credință, așa cum reiese din probele aflate la dosar.

Recursul este nefondat și urmează a fi respins pentru considerentele ce succed:

Drepturile afirmate în justiție se întemeiază pe fapte și acte juridice a căror dovadă în proces se impune în scopul pronunțării unei hotărâri legale și temeinice, iar potrivit art. 1169 C. civ., regulă de drept comun în materia probațiunii, cel ce face o afirmație în fața judecății, trebuie să o dovedească.

În speță, reclamanta nu a administrat probe în dovedirea celor susținute prin acțiunea introductivă, așa cum în mod corect au reținut instanțele de fond și apel.

Astfel, în ceea ce privește criticile invocate prin primul motiv de recurs, este de reținut că, în cauză, nu s-a probat lipsa titlului statului sau aplicarea abuzivă a prevederilor Decretului nr. 92/1950.

De asemenea, deși reclamanta a susținut că și-a manifestat intenția de a-și redobândi proprietatea anterior perfectării contractelor de vânzare-cumpărare între pârâți, în sensul că a depus cerere de restituire în condițiile Legii nr. 112/1995 și a notificat chiriașii asupra intențiilor sale, nu a depus probe în dovedirea acestor afirmații.

Așadar, reclamanta nu a reușit să răstoarne prezumția de bună-credință cu care au acționat chiriașii când au cumpărat apartamentele pe care le ocupau, deoarece numai existența dovedită a relei credințe are drept consecință desființarea contractelor de vânzare-cumpărare, prin sancțiunea nulității absolute.

De altfel, esențială în soluționarea acestui motiv de casare invocat de recurentă este examinarea atitudinii cumpărătorilor. Or, probele administrate nu îndreptățesc concluzia că pârâții cumpărători aveau cunoștință că imobilul nu aparținea vânzătorului.

În ceea ce privește critica reclamantei potrivit căreia instanța de apel a interpretat greșit dispozițiile art. 46 din Legea nr. 10/2001, este de reținut că din economia Legii nr. 10/2001 rezultă că buna-credință constă în credința dobânditorilor că au contractat cu adevăratul proprietar, cu respectarea prevederilor legale în vigoare la data perfectării actelor.

Or, în situația în care reclamanta nu și-a manifestat în nici un fel intenția de a-și redobândi proprietatea, pârâții nu puteau avea nici un dubiu că imobilul nu ar aparține statului. În plus, actele au fost încheiate în cursul anului 1997, după expirarea termenului de 6 luni lăsat la dispoziția foștilor proprietari pentru a-și exprima opțiunea între a obține restituirea în natură sau despăgubiri, iar prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995 prevedeau posibilitatea cumpărării acestor locuințe numai de către chiriași.

Cum pârâții au îndeplinit cerințele legii, motivele de recurs în legătură cu constatarea nulității absolute a actelor de înstrăinare nu pot fi primite.

Față de cele ce preced se constată că decizia curții de apel are temei legal, iar instanța s-a pronunțat asupra mijloacelor de apărare și a dovezilor administrate, așa încât recursul se privește ca nefondat, urmând a fi respins ca atare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge recursul declarat de reclamanta S.B. împotriva deciziei nr. 518/A din 12 decembrie 2002 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 16 martie 2005.