Lessor prevails; buyer-claimant's ownership claim rejected as lease purchase option creates only personal right, not title transfer.

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Reclamanta SC B. SRL P., a chemat în judecată pe pârâta SC P. SA, solicitând să se constate că a devenit proprietara imobilului V.C. și pârâta să fie obligată să încheie contract de vânzare-cumpărare.

Prin cererea de intervenție în interes propriu, intervenienții D.D. și D.F. au solicitat să se constate dreptul de proprietate asupra imobilului.

Tribunalul Brașov, prin sentința civilă 1549/ C din 14 iulie 2004, a respins excepția prematurității acțiunii și a respins ca nefondată acțiunea și cererea de intervenție, ca inadmisibilă.

Instanța de fond a reținut existența unui contract de leasing cu clauză de vânzare, în care se stipula încetarea efectelor în sensul revendicării imobilului. Odată cu revendicarea imobilului, pârâta a fost în imposibilitate de a îndeplini obligația de a încheia contract de vânzare-cumpărare.

În privința cererii de intervenție, instanța a considerat că acțiunea întemeiată pe dispozițiile art. 111 C. proc. civ., nu poate fi primită, în condiții în care partea poate cere realizarea dreptului.

Curtea de Apel Brașov, prin decizia 26/ Ap din 1 martie 2005, a admis în parte apelul pârâtei, a admis în parte acțiunea și a constatat că reclamanta a devenit proprietar asupra imobilului V.C., respingând ca prematură obligarea pârâtei de a încheiat contractul de vânzare-cumpărare.

Instanța de apel a reținut, în esență, că din momentul îndeplinirii obligației de plată a ultimei redevențe și a declarării opțiunii de către utilizator, dreptul de proprietate s-a transmis, iar imposibilitatea încheierii contractului de vânzare-cumpărare nu este o cauză de invalidare a transferului proprietății. Art. 13 din convenție prin care se desființează de drept contractul în cazul revendicării imobilului nu își mai produce efectele datorită încetării contractului prin îndeplinirea obligațiilor prevăzute în act.

Împotriva deciziei astfel pronunțate, pârâta a declarat recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 6, 8 și 9 C. proc. civ.

Recurenta susține că instanța de apel a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, natura contractului încheiat de părți fiind de leasing și nu de vânzare-cumpărare, cu consecința transmiterii dreptului de folosință utilizatorului, adică a unui drept de creanță. Transmiterea dreptului de proprietate nu intervenea în puterea contractului de leasing și a actului adițional, cât timp opțiunii utilizatorului trebuia să i se răspundă cu o acceptare de către proprietar.

Instanța de apel a făcut o greșită aplicare a O.U.G. nr. 88/1997 și a Normelor Metodologice aprobate prin H.G. nr. 577/2002, considerând că utilizatorul poate cumpăra oricând bunul, fără a mai fi necesară manifestarea de voință, transferul de proprietate operând ope legis.

Pe de altă parte, decizia atacată a invocat dispozițiile art. 9 din Legea nr. 10/2001, care a luat dreptul de opțiune a locatorului, singura alternativă fiind restituirea bunului în natură, fostului proprietar. De altfel, părțile au convenit prin art. 13 din contract, desființarea de drept a acestuia în cazul revendicării imobilului.

O ultimă critică a deciziei recurate se referă la ignorarea principiului disponibilității, instanța procedând la transformarea unui raport obligațional jus ad rem într-un drept real jus in re, care lipsește petitului acțiunii.

Recursul este fondat și va fi admis pentru considerentele ce se vor expune.

Contractul de leasing, în forma sa clasică, reprezintă operațiunea juridică prin care o persoană (finanțator), cumpără un bun spre a-l închiria unei alte persoane, numită utilizator, care la sfârșitul perioadei de locație are trei opțiuni: să continue contractul de locație, să-l rezilieze sau să cumpere bunul contra unui preț convenit, care să țină seama și de vărsămintele efectuate cu titlu de chirie.

Excluzând vânzătorul lucrului, operațiunea de leasing apare atipic simplificată la două persoane, proprietarul (finanțator) și utilizatorul, cu consecința înlăturării efectelor care-l privesc pe primul.

Dacă inițial natura juridică a contractului de leasing consta într-o operațiune de vânzare-cumpărare urmată de locație și apoi de opțiunea la dispoziția utilizatorului, aceasta s-a schimbat în două operațiuni: de locație și opțiune a utilizatorului.

Însă caracterul opțiunii utilizatorului nu s-a schimbat. Aceasta reprezintă o promisiune unilaterală de vânzare care naște un drept de creanță. O altă interpretare ar identifica contractul de leasing cu acela de vânzare cu plata prețului în rate, cu consecința transmiterii retroactive a dreptului de proprietate, situație pe care legiuitorul nu a acceptat-o.

Astfel, la momentul încetării contractului de leasing, utilizatorul are opțiunea încheierii contractului de vânzare-cumpărare, care, de altfel, a fost prevăzută de contractul părților (art. 7).

Dar, instanța de apel, pe lângă confuzia în care se află în caracterizarea naturii contractului de leasing, nu are în vedere manifestarea de voință a părților: prin art. 13 din contract au stabilit desființarea acestuia în situația în care imobilul va fi revendicat, situație ce avea în vedere efectul declarativ al hotărârii judecătorești.

Indiferent de conținutul actului adițional din 16 noiembrie 2000, față de dispozițiile art. 13 din contract, ale hotărârii judecătorești de restituire a imobilului succesorului foștilor proprietari (din 20 martie 2003) și ale cererii de chemare în judecată, pârâta nu mai era îndreptățită să încheie contractul de vânzare-cumpărare la care se obligase.

Așa fiind, în temeiul dispozițiilor art. 312 C. proc. civ., Înalta Curte de Casație și Justiție va admite recursul, va modifica decizia nr. 26/ Ap din 1 martie 2005, pronunțată de Curtea de Apel Brașov în sensul că va respinge apelul declarat de reclamantă, împotriva sentinței civile nr. 1549 din 14 iulie 2004 a Tribunalului Brașov.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâta SC P. SA, împotriva deciziei nr. 26/ Ap din 1 martie 2005 a Curții de Apel Brașov, secția comercială, pe care o modifică, în sensul că respinge apelul declarat de reclamanta SC B. SRL Brașov, împotriva sentinței nr. 1549 din 14 iulie 2004 a Tribunalului Brașov.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședința publică, astăzi 15 noiembrie 2005.