Scope of contractual penalty clauses in tacitly renewed commercial leases and limits on liability for late payment after contract expiration

Asupra recursurilor de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Reclamanta, R.A.A.P.P.S. prin S.A.Î.f.I. a solicitat, prin acțiunea înregistrată pe rolul secției a VI-a comercială a Tribunalului București, ulterior precizată, obligarea pârâtei SC C.M.T. SRL să-i plătească suma de 3436,16 dolari S.U.A., reprezentând chirie neachitată, inclusiv T.V.A., pentru apartamentele, situate în București, aferentă perioadei mai-iunie 2002; suma de 21.641.238 lei, contravaloare cotă de întreținere pe perioada ianuarie-iunie 2002; suma de 5.734.407 lei, daune corespunzător indicelui de inflație calculate la cotele de întreținere; suma de 2.082 dolari S.U.A., penalități calculate la facturile încasate cu întârziere pentru perioada noiembrie 2000 – ianuarie 2002, precum și cheltuielile de judecată aferente litigiului.

Secția a VI-a comercială a Tribunalului București, prin sentința comercială nr. 6158, pronunțată la data de 11 mai 2004, în dosarul nr. 12833/2003 a admis, în parte, acțiunea reclamantei și a obligat pârâta să plătească acesteia echivalentul în lei la data plății al sumei de 2135,5 dolari S.U.A., din care 1448 dolari S.U.A., cu titlu de chirie aferentă perioadei mai-iunie 2002 iar 683,5 dolari S.U.A., cu titlu de penalități calculate până la data de 30 iunie 2003 și suma de 4.059.591,7 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, respingând, ca neîntemeiate celelalte capete de cerere,

Spre a hotărî astfel, prima instanță a reținut că reclamanta a probat doar temeinicia pretențiilor bănești solicitate cu titlu de chirie restantă pentru apartamentul nr. 2 și a celor reprezentând penalitățile pentru chiria neachitată până la data de 30 iunie 2003, nedovedind realitatea sumelor pretinse cu același titlu pentru apartamentul nr. 1, cum nici a celor reprezentând cheltuieli de întreținere.

Împotriva menționatei sentințe a formulat apel reclamanta, care a solicitat modificarea acestei hotărâri în sensul admiterii, în întregime, a pretențiilor deduse judecății cât și pârâta, care a criticat obligarea sa la plata sumei de 683,5 dolari S.U.A., cu titlu de penalități calculate pentru chiria restantă aferentă lunilor mai-iulie 2002.

Prin decizia comercială nr. 89, pronunțată la data de 1 februarie 2005, în dosarul nr. 1512/2004, secția a VI-a comercială a Curții de Apel București a admis apelurile formulate de părți împotriva sentinței tribunalului pe care a schimbat-o în sensul că, pe fond, a admis, în parte, acțiunea reclamantei, astfel cum a fost precizată, cu consecința obligării pârâtei să plătească acesteia echivalentul în lei la data plății al sumei de 3436,16 dolari S.U.A., reprezentând contravaloarea sumei de 1.831 dolari S.U.A., reprezentând penalități pentru facturile achitate cu întârziere; suma de 21.641.238 lei, reprezentând cote de întreținere și suma de 11.914.856 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această decizie instanța de apel a reținut că raporturile de locațiune s-au născut între părți la data încheierii contractului de închiriere, înscris depus în apel, pentru apartamentul nr. 1 și a contractului, pentru apartamentul nr. 2, astfel că pârâta, care a deținut cele două apartamente și după expirarea termenului de închiriere, prin tacită relocațiune, datorează reclamantei contravaloarea chiriei în cuantumul menționat anterior, ce include și T.V.A., apreciind că clauza sancționatorie privind plata penalităților de întârziere, stipulată prin art. 4 din menționatele contracte nu produce efecte după expirarea termenului de valabilitate al acestora și că, pârâta este datoare a suporta și cheltuielile de întreținere ale apartamentelor, aferente utilităților de care a beneficiat în perioada ianuarie-iunie 2002, pe care a recunoscut de altfel, că le datorează. Cu referire la cererea de obligare a pârâtei la plata sumei de 5.734.407 lei, reprezentând daune calculate la facturi achitate cu întârziere în perioada ianuarie 2000 – ianuarie 2002 instanța de apel a considerat că apelanta nu a probat realitatea procentului avut în vedere în calculul acestor pretenții, respectiv indicelui mediu a ratei inflației pentru perioada în litigiu atestat de organele abilitate.

Împotriva deciziei pronunțată în apel au formulat recurs ambele părți litigante.

Apelanta reclamantă a invocat în susținerea recursului său motivul prevăzut de art. 304 pct. 10 C. proc. civ., arătând, în principal, în motivarea acestei cereri că instanța de apel a interpretat greșit, dispozițiile contractuale privind clauza penală reținând că aceasta își produce efectele numai până la împlinirea termenului contractual și din această perspectivă a pronunțat o hotărâre lipsită de temei legal, având în vedere că locațiunea contractelor de închiriere încheiate între părți a fost prelungită tacit fără termen, deci și clauza penală, critici care, în aplicarea art. 306 alin. (3) C. proc. civ., se circumscriu motivelor prevăzute de art. 304 pct. 8 și pct. 9 C. proc. civ.

Apelanta pârâtă și-a întemeiat recursul pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., cu motivarea că, instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 1169 C. civ., obligând pârâta la plata penalităților de întârziere în perioada ianuarie 2001 – ianuarie 2002 în lipsa dovezii achitării cu întârziere a acestora.

Prin întâmpinările formulate în cauză ambele părți au detaliat considerentele de fapt și de drept pentru care, în opinia lor, se impune respingerea criticilor pe care s-a întemeiat recursul declarat de partea adversă.

Recursurile sunt nefondate.

Astfel, este de observat că instanța de apel, prin limitarea efectelor clauzei penale, stipulată prin art. 4 din contractele de închiriere încheiate între părți, la perioada de valabilitate a acestor acte juridice, a interpretat această clauză cu respectarea principiului înscris în art. 969 C. civ., reținând, corect, din perspectiva acestor dispoziții legale și celor ale art. 1066 din același cod, necesitarea acordului de voință al părților pentru sancționarea întârzierii plății chiriei și lipsei unui asemenea acord după expirarea termenului locațiunii, știut fiind că garanția constituită printr-o astfel de clauză trebuie prevăzută expres și nu poate fi prelungită peste termenul stipulat, așa încât criticile recurentei reclamante, întemeiate pe motivele prevăzute de art. 304 pct. 8 și pct. 9 C. proc. civ., sunt neîntemeiate.

Având în vedere că instanța de apel și-a fundamentat hotărârea pronunțată pe materialul probator administrat în cele două faze procesuale, constând în înscrisuri ce relevă neîndeplinirea de către pârâtă a obligației de plată a chiriei la termenul convenit și sancțiunea neîndeplinirii acestei obligații cuprinsă în art. 4 din evocatele contracte se constată că, critica invocată de recurenta pârâtă în susținerea recursului său, întemeiată pe motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., nu-și găsește justificare în dispozițiile art. 1169 C. civ., ale cărei cerințe au fost îndeplinite în cauză.

Așa fiind, pentru considerentele arătate, Curtea, în temeiul art. 312 alin. (1) teza 2 C. proc. civ., va respinge, ca nefondate, recursurile declarate de apelante împotriva deciziei pronunțată în speță de instanța de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamanta R.A.A.P.P.S. prin S.A.Î.F.I. București și de pârâta SC C.M.T. SRL București, împotriva deciziei nr. 89 din 1 februarie 2005, pronunțată de secția comercială a Curții de Apel București.

Irevocabilă.

Pronunțata în ședință publică, astăzi 12 octombrie 2005.