Seller's appeal fails: no vitiating error from area discrepancy in commercial property sale

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 134/ C din 8 noiembrie 2004 a Tribunalului Comercial Argeș, a fost admisă acțiunea C.C.C., în contradictoriu cu SC S.K. SRL Costești, constatându-se nulitatea parțială a actului de vânzare – cumpărare autentificat la 4 martie 2003 de notarul public D.I., în ceea ce privește suprafața de 233 m.p. spațiu comercial, păstrându-se actul pentru 417 m.p. spațiu comercial.

În speță, s-a reținut că sunt întrunite cerințele art. 953 C. civ. și art. 961 C. civ., consimțământul dat de vânzător fiind afectat de eroarea asupra suprafeței vândute.

Apelul declarat de pârât împotriva acestei sentințe a fost admis prin decizia nr. 10 din 2 februarie 2005 a Curții de Apel Pitești, secția comercială și de contencios administrativ, sentința fiind schimbată în tot în sensul respingerii acțiunii reclamantei, cu obligarea acesteia la 4.056.500 lei cheltuieli de judecată pentru fond și apel.

Pentru a hotărî astfel instanța de apel a reținut, în raport de probele existente în dosar, analizate defectuos la fond, că instanța ar fi trebuit să analizeze admisibilitatea cererii în raport de conținutul înscrisului autentic în care s-a menționat expres că imobilul ce formează obiectul înstrăinării este cel identificat cadastral, dimensionat și poziționat conform schiței întocmite în conformitate cu Legea 7/1996 și descris în expertiza cadastrală avizată din 14 februarie 2004 și nicidecum prin „Raportul la expertiză tehnică de evaluare” întocmit în 22 noiembrie 2001, cum susține recurenta reclamantă în acțiunea sa. Că părțile au avut reprezentarea suprafeței ce se înstrăinează, suprafață ce însumează cinci încăperi, conform schiței ce face parte integrantă din act, și nu trei, cum era evaluarea din 2001, o reprezintă și faptul că nici una dintre părți nu s-a înscris în fals împotriva celor inserate în act și a încheierii notarului, expertiza cadastrală din 2004 fiind cea avută în vedere la înstrăinare. De altfel, reclamanta nici nu a dovedit că pentru suprafața de 417 m.p ar fi avut altă expertiză cadastrală pe care ar fi avut-o în vedere la înstrăinare, așa încât să probeze că ar fi fost în eroare asupra suprafeței înstrăinate, suprafață cu 233 m.p. mai mare decât cea pe care ar fi avut s-o vândă.

S-a apreciat că în mod greșit instanța a apreciat viciat consimțământul vânzătoarei prin eroare, deoarece eroarea, în astfel de contracte, cum este cel în speță, înglobează reprezentarea inexactă pe care și-o face una din părți, în momentul exprimării consimțământului asupra calităților substanțiale ale obiectului ori asupra calităților esențiale ale cocontractantului și nicidecum asupra obiectului în sine.

Nefiind întrunite cerințele art. 961 C. civ., acțiunea a fost respinsă ca nefondată.

Nemulțumită de această sentință, reclamanta a declarat recurs solicitând casarea ei pentru netemeinicie și nelegalitate, invocându-se dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivelor recursului reclamanta recurentă arată că la baza încheierii vânzării – cumpărării a stat raportul de evaluare din 22 noiembrie 2001 și factura de achitare a prețului din 21 ianuarie 2003, data achitării prețului fiind data vânzării – cumpărării, raportul de expertiză cadastrală menționat în actul autentic fiind încheiat ulterior, menționând în plus 233 m.p.

Eroarea invocată poartă asupra substanței obiectului contractului și nu cum greșit interpretează instanța de apel, eroarea privind suprafața mai mare a imobilului decât cea în realitate.

Prin întâmpinare, intimata a solicitat respingerea recursului, apreciind că cele invocate de recurentă nu vizează greșita aplicare a legii.

Recursul este nefondat pentru considerentele ce se vor arăta:

Prin acțiunea formulată, reclamanta a invocat nulitatea parțială a vânzării – cumpărării autentificate la 4 martie 2003 întrucât suprafața înstrăinată era 417 m.p și nu 650 m.p., cum s-a trecut în actul autentic invocându-se raportul de evaluare din 22 noiembrie 2001, care ar fi stat la baza vânzării.

Prin motivele de recurs formulate, recurenta, invocă noi motive de acțiune ce vizează data încheierii contractului, susținând că înstrăinarea nu ar fi avut loc la data autentificării, ci la data de 21 ianuarie 2003, când pârâta a achitat prețul, critici ce nu pot fi analizate în recurs, ele excedând celor cu care instanțele au fost investite, fiind inadmisibilă modificarea acțiunii într-o asemenea etapă procesuală.

Din înscrisul autentificat aflat în dosar rezultă fără dubiu că reclamanta a înțeles că înstrăineze 5 încăperi, ce sunt descrise și dimensionate în schița ce face parte integrantă din contract (dosar fond) întocmită în baza raportului cadastral avizat din 14 februarie 2003 (conform celor inserate în actul autentic și împotriva cărora nu s-a înscris în fals) și care însumează 650 m.p. și nicidecum 3 încăperi, în suprafață de 417 m.p., descrise în raportul de evaluare din 20 noiembrie 2001 (întocmit cu doi ani anterior înstrăinării), cum susține reclamanta.

Cum reclamanta a invocat numai eroarea asupra suprafeței înstrăinate, curtea apreciază că instanța de apel a făcut o corectă interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 953 C. civ. și art. 954 C. civ., coroborate cu art. 961 C. civ., eroarea invocată nevizând substanța obiectului înstrăinat, cum greșit susține recurenta.

Este adevărat că în considerentele deciziei din apel, dintr-o eroare materială, instanța a făcut referire la expertiza cadastrală avizată din 14 februarie 2004, ea fiind întocmită în 2003 și nu 2004, dar fiind menționate filele la care se găsește actul invocat, rezultă fără dubiu că această expertiză este anterioară autentificării și nu ulterioară, cum susține recurenta.

În consecință, recursul este apreciat ca nefondat, urmând a fi respins, decizia din apel fiind temeinică și legală.

În temeiul dispozițiilor art. 274 C. proc. civ., recurenta va fi obligată la cheltuieli de judecată efectuate în recurs de intimată, dovedite cu actele din dosar, reprezentând onorariu avocat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta C.C.C., împotriva deciziei nr. 10/Com/AC din 2 februarie 2005 a Curții de Apel Pitești, secția comercială și de contencios administrativ.

Obligă recurenta la 10.000.000 lei cheltuieli de judecată către intimată.

Irevocabilă.

Pronunțata în ședință publică, astăzi 29 iunie 2005.