Judicial substitution of parties’ will to conclude real estate lease-to-own contract despite administrative approval
Romania (RO)
Legislator summary
AI generatedThe High Court of Cassation and Justice dismissed the appellant's appeal, leaving intact the Court of Appeal's decision rejecting the claim and ruling in favor of the respondent state-owned enterprise. The dispute concerned a tenant's request for a judicial decision substituting a real estate lease-to-own agreement with an irrevocable purchase clause, arguing that the property owner’s board of directors had approved the sale under specific legislation, yet the state shareholder failed to provide a mandatory response within the statutory deadline. The court held that the lower instances were correct to deny the request because, although the legal conditions for forming the lease might have been met, the judiciary cannot substitute the parties' will to negotiate and conclude a contract regarding duration, installments, and payment dates; the mere approval by the board or the lack of a response from the state shareholder did not constitute a valid agreement of will, and the plaintiff had not properly sought an order to compel negotiations.
Legislator headnote
AI generatedart. 304 pct. 9 C. proc. civ; Judicial substitution of parties’ will to conclude real estate lease-to-own contract despite administrative approval: Deși cererea de cumpărare a spațiului a fost aprobată de pârâta SC A. SA în ședința din 9 octombrie 2002 a Consiliului de Administrație, A.V.A.S. nu a dat nici un răspuns privind vânzarea în leasing a imobilului, încălcând astfel prevederile art. 12 din Legea 133/1999, motiv pentru care reclamanta solicită ca sumele achitate de la data de 1 ianuarie 2003, după expirarea termenului de 90 de zile, să fie considerate rate de leasing.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Deliberând asupra recursului de față:
Reclamanta SC M.T. SRL Brăila a solicitat ca, în contradictoriu cu pârâtele SC A. SA București și A.V.A.S., să se pronunțe o hotărâre judecătorească care să țină loc de contract de leasing cu clauză irevocabilă de vânzare cumpărare, încheiat între reclamantă și pârâta SC A. SA, având ca obiect spațiul situat în Brăila, str. Dorobanți.
Motivându-și acțiunea, reclamanta a precizat că ocupă spațiul în calitate de chiriaș și a efectuat numeroase îmbunătățiri și investiții, cu acordul pârâtei SC A. SA.
Deși cererea de cumpărare a spațiului a fost aprobată de pârâta SC A. SA în ședința din 9 octombrie 2002 a Consiliului de Administrație, A.V.A.S. nu a dat nici un răspuns privind vânzarea în leasing a imobilului, încălcând astfel prevederile art. 12 din Legea 133/1999, motiv pentru care reclamanta solicită ca sumele achitate de la data de 1 ianuarie 2003, după expirarea termenului de 90 de zile, să fie considerate rate de leasing.
Inițial acțiunea a fost soluționată de Tribunalul Brăila, prin sentința civilă nr. 490 din 26 mai 2004 însă această sentință a fost anulată de Curtea de Apel Galați, prin decizia civilă nr. 144 din 14 septembrie 2004, reținându-se cauza spre rejudecare având în vedere precizarea de acțiune prin care se solicita obligarea pârâtei SC A. SA să încheie contract de leasing cu clauză irevocabilă de vânzare.
Rejudecând pe fond, Curtea de Apel Galați, prin decizia civilă nr. 195 din 25 noiembrie 2004, a respins ca nefondată acțiunea reclamantei reținând că încheierea contractului de leasing imobiliar nu se poate face decât prin negocierea directă a clauzelor contractuale, a ratelor, a datei plății și a perioadei pentru care se încheie contractul, iar instanța nu se poate substitui părților.
De altfel A.V.A.S. nu este proprietar ci doar are calitatea de acționar în numele statului iar chiria este diferită de rata de leasing, reclamanta folosind spațiul în baza unui contract de închiriere.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamanta invocând motive de recurs prevăzute de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Se susține că termenul de închiriere s-a prelungit până la 12 iulie 2003 și societatea a făcut investiții în valoare de 423.577.000 lei.
Se mai arată că O.U.G. 88/1997 și H.G. 577/2002 nu condiționează încheierea contractului de leasing de existența avizului instituției publice ci numai de aprobarea Consiliului de Administrație, acord care a fost dat conform adresei din 21 octombrie 2002.
Recurenta consideră că acordul A.V.A.S. este doar un aviz care nu era nici obligatoriu și nici necesar.
În Legea 346/2004, art. 12 alin. (2) se referă doar la întreprinderile mici și mijlocii, precizând că societățile sau regiile sunt obligate ca, în termen de 90 de zile de la depunerea cererii să încheie contractul de leasing.
Recursul reclamantei este nefondat pentru următoarele considerente:
Instanțele chiar dacă pot constata că sunt îndeplinite condițiile cerute de lege pentru încheierea contractului de leasing, potrivit art. 27 alin. (1) din O.U.G. 88/1997 și art. 12 alin. (2) din Legea 133/1999, ele nu se pot substitui voinței părților în încheierea contractului de leasing care trebuie negociat sub aspectul duratei, redevențelor, datei plății acestora astfel cum a reținut corect Curtea de Apel Galați.
Chiar existența aprobării Consiliului de Administrație al SC A. SA nu acoperă aceste aspecte ca de altfel nici caracterul obligatoriu al încheierii contractului de leasing prevăzut de art. 12 alin. (2) din Legea 346/2004.
Așa cum subliniază recurenta acordul A.V.A.S. nu este obligatoriu dar aceasta nu echivalează cu realizarea acordului de voință dintre părți.
Ceea ce se putea cere instanței era doar obligarea pârâtelor să negocieze încheierea contractului însă aceasta nu s-a cerut astfel că, în mod corect a fost respinsă acțiunea și se va respinge și recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul formulat de reclamanta SC M.T. SRL Brăila, împotriva deciziei civile nr. 195 din 25 noiembrie 2004 a Curții de Apel Galați, secția comercială și de contencios administrativ, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunțata în ședință publică, astăzi 29 iunie 2005.