Lease termination: no compensation for unauthorized constructions under contractual waiver clause

Asupra recursului se rețin următoarele:

Prin acțiunea înregistrată la Tribunalul Suceava sub nr. 9557/2002, C.F.R. Iași a solicitat instanței ca prin sentința ce o va da în contradictoriu cu SC D. SRL Suceava, să oblige pârâta la plata sumei de 357.412.703 lei, reprezentând utilități, penalități și daune interese, să fie evacuată pârâta de pe terenul închiriat situat în stația C.F.R. – Burdujeni, cu cheltuieli de judecată.

Prin cerere reconvențională pârâta a solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de 361.293.773 lei, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului închiriat, sumă majorată ulterior la 519.270.306 lei.

Tribunalul Suceava, prin sentința civilă nr. 341 din 25 februarie 2004, a admis acțiunea și a obligat-o pe pârâtă la plata sumei de 30.487.483 lei penalități pentru plata cu întârziere a chiriei, 10.184.677 lei penalități, utilități, la 488.737.723 lei daune interese cu 27.993.011 lei cheltuieli de judecată.

S-a dispus evacuarea și a fost respinsă cererea reconvențională.

Pentru a hotărî astfel instanța a reținut din probele dosarului și recunoașterile pârâtei că, pentru plata cu întârziere a sumelor datorate cu titlu de chirie și utilități datorează sumele pretinse de reclamantă, iar pentru ocuparea abuzivă a terenului, după expirarea contractului a fost de acord cu plata daunelor.

Cu privire la reconvențională s-a reținut edificarea construcțiilor fără acordul reclamantei, contrar obligațiilor asumate prin contract.

Curtea de Apel Suceava, prin decizia civilă nr. 134 din 8 iulie 2004, a respins ca nefondat apelul declarat de pârâtă împotriva sentinței mai sus menționate.

SC D. SRL a declarat recurs împotriva deciziei invocând dispozițiile art. 304 pct. 9 și 312 pct. 5 C. proc. civ.

Se critică decizia arătând că s-a soluționat apelul fără a se intra în fondul pricinii.

Cererea reconvențională în raport de dispozițiile art. 9 lit. h) din contractul și de dispozițiile art. 494 alin. (3) C. civ., trebuia admisă.

Evacuarea sa de pe teren lasă fără rezolvare problema titularului dreptului de proprietate asupra bugetului în suprafață de 64,54 mp, art. 9 lit. j) din contract se referă la transferări din interiorul clădirilor preexistente.

Recursul a fost respins ca nefondat pentru următoarele motive:

Între părți, la data de 1 august 1998 s-a încheiat contractul de închiriere, pentru suprafața de 60 mp. – poz.1 obiect B.

La capitolul „Obligațiile locatorului” în art. 9 lit. j) se prevede că „sunt interzise fără aprobarea scrisă a locatorului, transformările de orice natură în interiorul și exteriorul clădirii, construcția de noi clădiri sau adaosuri la cele existente. În cazul nerespectării acestei condiții construcțiile și adaosurile vor putea fi înlăturate de locator pe cheltuiala locatarului sau vor putea fi reținute de locator fără despăgubiri”.

Prevederile respective sunt în concordanță cu dispozițiile art. 494 C. civ. Construcțiile edificate de pârâtă fără acordul scris al „locatorului”, potrivit înțelegerii pot fi înlăturate de acesta pe cheltuiala locatarului sau pot fi reținute de locator „fără despăgubiri”. Dispozițiile art. 9 pct. 1 nu se referă la construcțiile edificate de locatar ci la cele existente în momentul încheierii contractului care trebuiesc predate în „stare bună, pe bază de proces verbal încheiat cu locatorul”.

În raport de obligațiile asumate prin contract de către locatar, instanțele dispunând evacuarea acestuia nu aveau a se preocupa de titularul dreptului de „proprietate” cu privire la construcții. În cauză nu este vorba de reparații ce cad în sarcina locatarului pentru a fi aplicabile dispozițiile art. 1447 – 1449 C. civ. ci de „construcții”.

Prin cererea reconvențională pârâta a solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de 599.270.306 lei, reprezentând contravaloarea construcțiilor edificate pe terenul proprietatea acesteia.

În mod corect, instanțele așa cum s-a arătat, în raport de obligațiile asumate de pârâtă prin dispozițiile art. 9 lit. j) din contract de a construi numai cu „acordul scris al locatorului” a respins cererea reconvențională, fiind lipsită de temei afirmație făcută de recurentă prin motivele de recurs, în sensul „necercetării fondului” pricinii.

Pentru motivele arătate, reținând legalitatea deciziei recurate s-a respins recursul, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâta SC D. SRL Suceava, împotriva deciziei nr. 134 din 8 iulie 2004 a Curții de Apel Suceava, secția comercială și de contencios administrativ, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședința publică, astăzi 15 iunie 2005.