Enforcement of contractual penalty clauses for lease termination and the impact of a right of retention on eviction orders

Asupra recursurilor de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 446/ C din 27 martie 2001, pronunțată de Tribunalul Sibiu, secția comercială și de contencios administrativ, s-a admis acțiunea formulată de reclamanta C.N.C.F.R. SA, regionala Brașov și pârâta SC A. SRL Sibiu a fost obligată la plata sumei de 5.886.256 lei cu titlu de diferență chirie pentru perioada 20 aprilie 1997 - 20 ianuarie 1998, 4.255.574 lei penalități de întârziere și 40.187.798 lei cu titlu de daune pentru perioada februarie-aprilie 1999.

S-a dispus, totodată, evacuarea.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâta care a solicitat schimbarea hotărârii atacate în sensul respingerii acțiunii, invocând faptul că prima instanță nu s-a pronunțat asupra excepției autorității de lucru judecat în privința dispoziției de evacuare raportat la sentința civilă nr. 641 din 15 iulie 1999, iar în afară de aceasta, în lipsa unui probatoriu pertinent și fără a motiva a dispus obligarea sa la plata sumei de 40.167.798 lei cu titlu de daune extracontractuale.

Prin decizia civilă nr. 40/ A din 20 februarie 2004, Curtea de Apel Alba Iulia, secția comercială și contencios administrativ, a admis apelul și a schimbat în parte sentința instanței de fond în sensul că a respins capătul de acțiune în daune, menținând restul dispozițiilor hotărârii, cu obligarea la cheltuieli de judecată.

Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut că excepția privind autoritatea de lucru judecat a fost bine soluționată nefiind întrunite condițiile art. 1201 C. civ., dar a apreciat că instanța de fond a antrenat greșit, în speță, răspunderea contractuală a pârâtei pentru perioada februarie 1999 - aprilie 1999, atât timp cât reclamanta a notificat încetarea contractului și refuzul de prelungire a acestuia, iar pentru daunele pretinse nu a făcut dovada prejudiciului, fapta culpabilă a pârâtei și existența raportului de cauzalitate dintre prejudiciu și fapta culpabilă.

Totodată, penalitățile de întârziere nu pot fi pretinse decât în baza unei clauze contractuale.

Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs ambele părți.

Reclamanta a invocat în drept dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. și a susținut, în esență, că instanța a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, schimbând înțelesul lămurit, vădit și neîndoielnic al art. 23 din contract care stabilește clar situația juridică a locatarului după expirarea contractului, penalitățile solicitate nefiind extrapolate din domeniul contractual în cel delictual, atât timp cât au fost calculate conform unei clauze penale însușită prin semnătură de părți, iar prejudiciul este prezumat, competența instanței reducându-se la aplicarea clauzei contractuale, așa cum au fost stabilite în virtutea art. 969 C. civ.

Soluția se impunea cu atât mai mult cu cât instanța a reținut ca întemeiată măsura evacuării.

Pârâta a invocat motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 5, 9 și 10 C. proc. civ. A invocat faptul că instanța a respins excepția autorității de lucru judecat în privința dispoziției de evacuare fără a o motiva ceea ce echivalează cu o nepronunțare ca și cu privire la apărarea potrivit căreia, prin sentința civilă nr. 3320/2002 a Tribunalului Sibiu s-a instituit irevocabil, un drept de retenție asupra spațiului până la executarea creanței pe care recurenta pârâtă o are împotriva recurentei reclamante, astfel că dispoziția de evacuare este nelegală.

Recursurile sunt fondate pentru cele ce se vor arăta în continuare.

Potrivit art. 23 din contractul părților tacita relocațiune nu operează, locatorul fiind obligat, fără nici o altă formalitate, ca la expirarea termenului pentru care a fost încheiat contractul ori în caz de reziliere ori a expirării termenului de preaviz de 60 de zile acordat de locator, să elibereze în termen de 5 zile spațiul, iar pentru nerespectarea termenului prevăzut va plăti, pe lângă chiria datorată, penalități de 10 % din chiria pe o lună pentru fiecare zi de întârziere, până la eliberarea spațiului.

Această dispoziție din contract are valoarea de clauză penală pentru neîndeplinirea obligației de eliberare a spațiului la termenul convenit și are aceeași putere ca și convenția însăși, trebuind a fi aplicată întocmai în virtutea art. 969 C. civ.

Acesta este temeiul acțiunii, penalitățile fiind calculate conform unei clauze penale însușită de pârâtă încât, instanța de judecată trebuia să verifice dacă sunt îndeplinite condițiile impuse prin contractul părților, prejudiciul și culpa fiind prezumate în răspunderea contractuală, iar reclamanta prin cererile ulterioare nu a schimbat niciodată cauza acțiunii sale.

Reclamanta a notificat-o pe pârâtă înțelegând să denunțe contractul din culpa pârâtei astfel că, aceasta datorează atât prețul chiriei restante cât și penalitățile de întârziere calculate conform clauzelor contractuale între care și suma de 40.187.798 lei aferentă perioadei februarie-aprilie 1999, așa cum a fost corect reținută de către instanța de fond.

Cât privește măsura evacuării, este adevărat, că între părți au existat mai multe litigii ce au avut ca obiect plata chiriei și penalități de întârziere pentru alte perioade de timp și instanța s-a pronunțat și în legătură cu evacuarea, dar în strânsă legătură cu obligațiile respective, încât nu există triplă identitate de obiect, cauză și părți astfel că, excepția întemeiată pe art. 1201 C. civ., a fost bine soluționată.

În schimb, măsura evacuării nu putea fi dispusă în condițiile în care există instituit un drept de retenție, iar efectul garanției reale justifică legal reținerea bunului până la plata creanței pe care o are pârâta împotriva reclamantei, așa cum s-a dovedit.

Așa fiind, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., vor fi admise ambele recursuri în limitele arătate pentru motivele prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., iar decizia modificată în sensul că se va admite apelul pârâtei și se va schimba în parte sentința instanței de fond doar în sensul că se va respinge capătul de cerere în evacuare, menținându-se restul dispozițiilor.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursurile declarate de reclamanta C.N.C.F.R. SA, sucursala Brașov și de pârâta SC A. SRL Sibiu, împotriva deciziei nr. 40 din 20 februarie 2004 a Curții de Apel Alba Iulia, secția comercială și de contencios administrativ, modifică decizia atacată, admite în parte apelul pârâtei SC A. SRL Sibiu, schimbă în parte sentința instanței de fond în sensul că respinge acțiunea în evacuare.

Menține restul dispozițiilor sentinței.

Irevocabilă.

Pronunțata în ședință publică, astăzi 8 iunie 2005.