Reimbursement of investment works under lease: contractual pro-rata compensation and accrual of interest on non-monetary damages
Romania (RO)
Legislator summary
AI generatedThe Supreme Court (High Court of Cassation and Justice) admitted the defendant’s appeal, modifying the lower court’s decision to remove the obligation to pay USD 8.48 billion in interest, while maintaining the obligation to pay the principal sum of approximately 20.7 billion Lei for unrecovered investment costs and ordering the appellant to pay 100 million Lei in litigation costs to the respondent. The dispute arose from a free usufruct agreement and subsequent lease contract for a building, where the lessee, a bank, claimed reimbursement for capital improvements incorporated into the property upon early termination; the defendant contested the scope of reimbursable works and the accrual of interest. The decisive legal basis was the interpretation of the contractual clause requiring the lessor to compensate the lessee for unrecovered improvements pro-rata over the remaining term of the five-year lease, and the application of Civil Code Article 1088 and Commercial Law Article 43, which established that statutory interest for non-monetary obligations converted into monetary damages only begins to run from the date the court admitted the claim, not from the date of the investment.
Legislator headnote
AI generatedart. 1145 C. civ, art. 379 C. proc. civ, art. 1088 C. civ; Reimbursement of investment works under lease: contractual pro-rata compensation and accrual of interest on non-monetary damages: Între părți la data de 1 iunie 1999 s-a încheiat un contract intitulat de I.U. pe o perioadă de 5 ani. În baza acestuia proprietarul ceda uzufructul imobilului din București B-dul Unirii. Conform art. 4 din contract uzufructul este gratuit pe o perioadă de un an, după această perioadă se convine a se încheia un contract de închiriere, chiria urmând a fi stabilită prin negociere.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Asupra recursului se rețin următoarele:
Prin acțiunea înregistrată la Curtea de Apel București sub nr. 2134/2002 B.R.S. SA a solicitat instanței ca prin sentința ce o va da în contradictoriu cu SC I.N. SA să oblige pârâta la plata sumei de 613.064 dolari S.U.A., echivalent în lei la cursul B.N.R. al dolarului la data plății, sumă reprezentând contravaloarea investițiilor efectuate de bancă și încorporate în imobilul proprietatea pârâtei.
Reclamanta și-a precizat acțiunea, în sensul că solicită obligarea pârâtei la plata sumei de 20.726.373.045 lei contravaloarea investițiilor și la 8.480.794.582 lei dobânzi pentru perioada 1 august 2002 – 31 martie 2004 și în continuare până la achitarea sumelor datorate, cu cheltuieli de judecată.
Curtea de Apel București, prin sentința civilă nr. 84 din 25 mai 2004, a admis acțiunea și a obligat pârâta la plata sumei de 20.726.372.945 lei reprezentând contravaloarea investițiilor (echivalent a 630.345,27 dolari S.U.A.) la 8.480.794.522 lei dobânzi pe perioada 1 august 2002 – 31 martie 2004 și în continuare până la data plății datoriilor, cu 300.336.685 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel instanța a reținut din expertiza efectuată în cauză că lucrările de investiție făcute de reclamantă la imobilul proprietatea pârâtei se ridică la suma de 20.726.372.945 lei și raportat la această sumă se datorează și penalități.
SC I.N. SA a declarat recurs împotriva sentinței pe care o critica sub aspectul interpretării dată clauzelor contractului de închiriere și aplicării greșite a legii.
În dezvoltarea recursului arată că în raport de probele dosarului acțiunea trebuie respinsă, în subsidiar solicită modificarea sentinței, admiterea în parte a acțiunii pentru diferența rămasă neacoperită din lucrările de investiții pe perioada de timp rămasă până la împlinirea termenului de 5 ani de la semnarea contractului.
Recursul a fost admis pentru următoarele motive:
Între părți la data de 1 iunie 1999 s-a încheiat un contract intitulat de I.U. pe o perioadă de 5 ani. În baza acestuia proprietarul ceda uzufructul imobilului din București B-dul Unirii. Conform art. 4 din contract uzufructul este gratuit pe o perioadă de un an, după această perioadă se convine a se încheia un contract de închiriere, chiria urmând a fi stabilită prin negociere.
Potrivit contractului, uzufructuarul se angaja să efectueze amenajări „cu titlu de investiții” precizându-se că poate executa „orice transformări sau modificări” în privința spațiului, cheltuielile efectuate rămânând în „beneficiul proprietarului” după expirarea contractului „urmând a fi recuperate din chirie (art. 10 și art. 11 contract).
La data de 1 iulie 2000 între părți se încheie „Contractul de închiriere” unde la art. 16 se menționează că, în situația când contractul va înceta „din orice motiv înainte de termen (5 ani)” locatorul va achita locatarului sumele nerecuperate din contravaloarea amenajărilor acceptate în „tranșe lunare egale pentru perioada de timp rămasă până la împlinirea termenului de 5 ani de la semnarea actului”.
Contravaloarea lucrărilor de investiții la care reclamanta este îndreptățită s-a stabilit prin expertiza efectuată în cauză, pârâta necontestând existența acestora, apărându-se în sensul că trebuie obligată doar la contravaloarea celor „necesare și utile” nu și a celor speciale pentru funcționarea unei bănci.
Având însă în vedere obligațiile asumate prin cele două contracte, instanța interpretând corect dispozițiile acestora a admis acțiunea cu privire la totalitatea lucrărilor.
Compensarea creanțelor nu putea opera având în vedere dispozițiile art. 1145 C. civ. și ale art. 379 C. proc. civ., creanța pârâtei nefiind certă și lichidă.
Recursul este fondat în ceea ce privește obligarea pârâtei la plata dobânzilor în sumă de 8.480.794.522 lei. Câtă vreme drepturile bănești ale reclamantei nu au fost stabilite anterior soluționării acțiunii de investirea instanței, obligația la „despăgubiri” constând într-o sumă de bani devenind exigibilă și lichidă cu ocazia admiterii acțiunii, având în vedere dispozițiile art. 1088 C. civ. și art. 43 C. com., se va admite recursul, modificând sentința în sensul înlăturării obligării pârâtei la plata sumei de 8.480.794.522 lei. Menține celelalte dispoziții cu obligarea intimatei la 100 milioane lei cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de pârâta SC I.N. SA București, modifică sentința comercială nr. 84 din 25 mai 2004 a Curții de Apel București, secția a VI comercială, în sensul că înlătură obligarea pârâtei la suma de 8.480.794.522 lei reprezentând dobânzi.
Menține celelalte dispoziții ale sentinței.
Obligă pe intimata B.R.S. SA la plata sumei de 100.000.000 lei cheltuieli de judecată către recurentă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică, astăzi 7 iunie 2005.