Effect of absolute nullity of a power of attorney on subsequent real estate sales and land registry rectification in the face of third-party good faith

Asupra recursului în anulare de față;

Din examinarea actelor și lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea formulată la 20 martie 1998, ulterior precizată și completată, L.M.M., a chemat în judecată pe S.R.E. și Ș.P.E., solicitând instanței să constate nulitatea absolută a procurii speciale autentificată sub nr. 2321 din 21 decembrie 1997 de Biroul Notarului Public R.M.V. și a contractelor de vânzare-cumpărare nr. 213 din 29 ianuarie 1998 și nr. 449 din 3 martie 1998, având ca obiect imobilul proprietatea reclamantei, situat în Oradea, județul Bihor.

Prin aceeași acțiune, reclamanta a solicitat și rectificarea C.F., în sensul radierii înscrierilor efectuate în baza celor două contracte de vânzare-cumpărare și reînscrierii dreptului său de proprietate asupra imobilului.

După parcurgerea unui prim ciclu procesual, Judecătoria Oradea, prin sentința civilă nr. 8443 din 21 septembrie 2001, a admis în parte acțiunea și a constatat nulitatea procurii speciale autentificată sub nr. 2321 din 12 decembrie 1997, respingând însă capetele de cerere vizând constatarea nulității celor două contracte de vânzare-cumpărare și rectificarea C.F. 9530 Oradea.

Pentru a se pronunța astfel, prima instanță a reținut în esență că, deși la data încheierii procurii în favoarea lui Ș.P.E. reclamanta nu avea discernământ, astfel cum rezultă din actele cauzei, această împrejurare nu poate afecta însă valabilitatea celor două contracte de vânzare-cumpărare, în condițiile în care cumpărătorii au fost de bună credință.

Apelul reclamantei a fost admis de Tribunalul Bihor, secția civilă, care, prin decizia nr. 1164/A din 18 decembrie 2002 a schimbat în parte hotărârea instanței de fond și a constatat nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare dispunând, în consecință, rectificarea C.F. și radierea înscrisurilor operate în baza celor două contracte precum și reînscrierea dreptului de proprietate al reclamantei asupra imobilului.

Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut că potrivit dispozițiilor art. 37 din Decretul-lege nr. 115/1938, subdobânditorii nu pot invoca buna credință, întrucât acțiunea în rectificare produce efecte și în privința lor, chiar dacă au contractat cu bună credință, iar, pe de altă parte, contractele de vânzare-cumpărare încheiate ulterior întocmirii procurii speciale sunt nule, în condițiile art. 1303 C. civ., întrucât prețul este neserios.

Curtea de Apel Oradea, secția civilă, prin decizia nr. 389/R din 4 aprilie 2003, a admis recursul pârâților, a modificat în totalitate decizia tribunalului și respingând apelul reclamantei a păstrat sentința civilă nr. 8443 din 21 septembrie 2001 a Judecătoriei Oradea.

Instanța de control judiciar a reținut că atât primul cumpărător, S.R.E., cât și pârâții C.C. și G., care au contractat cu acesta, sunt cumpărători de bună credință întrucât au dobândit dreptul de proprietate de la persoane care aveau toate însușirile cerute de lege pentru a transmite valabil proprietatea.

Ca atare, se mai reține, în cauză operează excepția clasică de la principiul resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis iar prețul nu poate fi considerat neserios, în contextul practicii de eludare a dispozițiilor legale privind taxele notariale și fiscale.

Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs în anulare, în condițiile art. 27 lit. f) din Legea nr. 92/1992 și art. 330 pct. 2 C. proc. civ., în vigoare la data când hotărârile judecătorești au devenit irevocabile, procurorul general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casație și Justiție.

În motivarea căii extraordinare de atac, se susține în esență că în cadrul analizei valabilității contractelor de vânzare-cumpărare în litigiu, instanța de recurs trebuia să aibă în vedere împrejurarea că actul juridic de mandat în baza căruia pârâtul Ș.P. a înstrăinat imobilul, a fost declarat nul absolut, efectele acestei nulități, extinzându-se asupra actelor juridice subsecvente.

Totodată, se mai arată, buna credință invocată de terții dobânditori, nu paralizează acțiunea în rectificare de C.F. formulată de reclamantă, dispozițiile art. 36 pct. 1 și respectiv art. 38 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, afirmând principiul resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis, care în sistemul de publicitate reglementat prin acest act normativ nu comportă excepția bazată pe buna credință a terțului dobânditor cu titlu oneros.

Recursul în anulare este fondat, urmând a fi admis în considerarea argumentelor ce succed.

Este adevărat că, prin procura specială autentificată sub nr. 2321 din 12 decembrie 1997, reclamanta L.M.M., l-a împuternicit pe Ș.P. să vândă imobilul proprietatea sa înscris în C.F. 9530 Oradea, cu nr.top 3206/11, casă și teren, în suprafață de 621 mp teren.

Prin sentința civilă nr. 8443 din 21 septembrie 2001 a Judecătoriei Oradea însă, mandatul a fost declarat nul motivat de neîntrunirea condițiilor de validitate ale acestui act juridic, respectiv lipsa discernământului mandantului, la data semnării actului, care, potrivit expertizelor efectuate în cauză are confirmat diagnosticul de oligofrenie gradul I, încă din copilărie, deteriorare mintală care s-a agravat ulterior, urmare hipertiroidismului și alcoolismului.

Sub aspectul acestui petit, hotărârea primei instanțe a intrat în puterea lucrului judecat, sentința fiind atacată doar de reclamantă pe considerentul greșitei respingeri a cererilor vizând anularea contractelor de vânzare-cumpărare și rectificarea mențiunilor efectuate în cartea funciară.

Ca atare, de esența litigiului, în fazele procesuale ulterioare, a rămas analiza efectelor acestei nulități absolute a mandatului, privit ca instrumentum, asupra actelor de înstrăinare subsecvente.

În general, mandatul ca și contract consensual, este rodul exclusiv al voințelor reunite a mandantului și respectiv mandatarului.

Având în vedere însă obiectul contractului, respectiv împuternicirea mandatarului, de către mandant, de a încheia acte juridice cu anumiți terți, ne aflăm în prezența a trei sau mai multe subiecte de drept civil, fapt pentru care, efectele contractului se vor produce implicit și față de aceștia din urmă, pentru care contractul nu poate fi o res inter alios acta.

Cum între mandatar și terți nu se creează raporturi juridice propriu zise, întrucât, în drept, mandatarul contractează în numele și pe seama mandantului, se impune concluzia că, și cauzele de nulitate absolută care afectează mandatul se răsfrâng, în mod direct asupra actelor juridice încheiate de mandatar cu terții.

Or, în speță, așa cum s-a arătat, mandatul ca act juridic nu a întrunit cerințele de validitate prevăzute de lege, în înțelesul dispozițiilor art. 948 pct. 1 și art. 1552 pct. 3 C. civ., situație în care cumpărătorul S.R.E. ca dobânditor direct, nu putea invoca buna sa credință, la momentul încheierii contractului, care intră, neîndoielnic, în domeniul de aplicare al principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis.

În acest context, așa cum de altfel în mod corect s-a reținut și prin recursul în anulare, buna credință invocată de terții dobânditori, nu poate paraliza nici acțiunea în rectificarea cărții funciare, în considerarea dispozițiilor art. 38 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 „privind cadastrul și publicitatea imobiliară”.

Așa fiind, recursul în anulare urmează a se admite, cu consecința casării hotărârii atacate și a respingerii recursului declarat de pârâți împotriva deciziei civile nr. 1164/A din 18 decembrie 2002 a Tribunalului Bihor.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursul în anulare declarat de Procurorul General al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casație și Justiție împotriva deciziei nr. 389/R din 4 aprilie 2003 a Curții de Apel Oradea.

Casează decizia atacată și respinge recursul declarat de pârâții Ș.P.E., C.C., C.G. și S.R.E. împotriva deciziei civile nr. 1164 din 18 decembrie 2002 a Tribunalului Bihor.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 4 octombrie 2005.