Sublease without owner's consent triggers rescission of lease and eviction of tenant and subtenants; appeal rejected.
Romania (RO)
Legislator summary
AI generatedThe Romanian High Court of Cassation and Justice (Civil Section I) rejected as unfounded the appeal brought by tenant C.A. against the Timișoara Court of Appeal's decision No. 247 of 27 February 2004, thereby definitively upholding the lower courts' rulings that rescinded lease contract No. 230/1997 for the disputed dwelling and ordered the unconditional eviction of both the primary tenant and his family members as well as of C.A. and her family members who had subleased the property without the owner's consent; the tenant C.A. also remained liable for the solidary court costs set below. The dispute arose when the primary tenant subleased the dwelling in March 2002 to C.A. without the prior written approval of the owner, despite the requirements of the lease and Article 26 of Law No. 114/1996, which prohibits such subleasing absent the owner's prior written consent. The decisive legal basis was that registering the sublease with the tax authority does not equate to the owner's consent under Article 26 of Law No. 114/1996; hence, the sanction of lease termination under Article 24 of that law, and the eviction of the subtenants under Article 480 of the Civil Code for having no valid title, were correctly applied.
Legislator headnote
AI generatedart. 26 din Legea nr. 114/1996, art. 24 din Legea nr. 114/1996, art. 480 C. civ, art. 304 C. proc. civ, art. 304 pct. 9 C. proc. civ, art. 312 alin. (1) C. proc. civ; Sublease without owner's consent triggers rescission of lease and eviction of tenant and subtenants; appeal rejected: against the Timișoara Court of Appeal's decision No. 247 of 27 February 2004, thereby definitively upholding the lower courts' rulings that rescinded lease contract No. 230/1997 for the disputed dwelling and ordered the unconditional eviction of both the primary tenant and his family members as well as of C.A. and her family members who had subleased the property without the owner's consent; the tenant C.A. also remained liable for the solidary court costs set below. The dispute arose when the primary tenant subleased the dwelling in March 2002 to C.A. without the prior written approval of the owner, despite the requirements of the lease and Article 26 of Law No. 114/1996, which prohibits such subleasing absent the owner's prior written consent. The decisive legal basis was that registering the sublease with the tax authority does not equate to the owner's consent under Article 26 of Law No. 114/1996; hence, the sanction of lease termination under Article 24 of that law, and the eviction of the subtenants under Article 480 of the Civil Code for having no valid title, were correctly applied.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedKey legal questions extracted by Legislator
AI generatedThis provision was cited as the legal basis for rejecting the appeal as unfounded in the dispositive order.
Full text
Asupra recursului civil de față.
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele.
La data de 9 mai 2003, reclamanta SC R. SA Arad a chemat în judecată pe pârâții C.G., ș.a., solicitând rezilierea contractului de încheiere nr. 230/1997 și evacuarea necondiționată a tuturor pârâților din imobilul situat în Arad.
Judecătoria Arad, prin sentința civilă nr. 4018 din 25 septembrie 2003 a admis acțiunea reclamantei, a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 230/1997 încheiat cu titularul de contract C.G. pentru spațiul de locuit situat în Arad, și a dispus evacuarea necondiționată a pârâților C.G., ș.a. din imobil.
Totodată s-a dispus evacuarea necondiționată din imobilul în litigiu și a pârâților C.A., ș.a.
Pârâții au fost obligați în solidar să plătească reclamantei suma de 463.000 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
În pronunțarea acestei hotărâri, instanța de fond a reținut că între reclamantă și pârâtul C.G. s-a încheiat contractul de închirierea nr. 230 din 14 mai 1997, convenție prelungită de drept în baza dispozițiilor O.U.G. nr. 40/1999 până la de 8 aprilie 2004, pentru spațiul de locuit situat în Arad.
Pârâții C.D., C.G., C.V. și C.S. ca membrii de familie ai titularului de contract au dobândit și ei drepturi locative proprii în spațiul de locuit încheiat.
La data de 14 martie 2002, pârâtul C.G. a subînchiriat spațiul de locuit în litigiu pârâtelor C.A. și C.B.V., contractul de subînchiriere fiind înregistrat la Administrația Financiară Arad sub nr. 194 din 14 martie 2002.
Atât în baza contractului de închiriere cât și în temeiul art. 26 din Legea nr. 114/1996, chiriașul nu poate subînchiria spațiul de locuit decât cu acordul prealabil, scris, al proprietarului.
În cauză, pârâtul C.G. nu a respectat clauzele contractului și dispozițiile legale menționate atunci când a subînchiriat spațiul de locuit, așa încât devin incidente cauzei dispozițiile art. 24 din Legea nr. 114/1996 ce prevăd sancțiunea rezilierii contractului de închiriere.
Ca urmare a rezilierii contractului de locațiune s-a admis și cererea de evacuare a pârâților din imobil, respectiv atât a pârâtului C.G. și a membrilor familiei sale cât și a pârâtei C.A. și a membrilor familiei sale care au beneficiat de subînchiriere fără acordul proprietarului.
Considerând contractul de subînchiriere fără valoare juridică, evacuarea pârâtei C.A. și a membrilor săi de familie s-a dispus în temeiul art. 480 C. civ.
Apelul declarat de pârâți împotriva acestei sentințe a fost respins ca nefondat prin decizia nr. 247 din 27 februarie 2004 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția civilă, pentru aceleași considerate reținute de instanța de fond.
S-a menționat în plus că intimata-reclamantă SC R. SA Arad, în calitate de unitate specializată, mandatată de proprietar, poate efectua acte de administrare și conservare a spațiului de locuit în condițiile în care chiriașul a subînchiriat imobilul fără acordul proprietarului.
Pe de altă parte, înregistrarea contractului de subînchiriere la Administrația Financiară Arad nu poate echivala cu acordul proprietarului, astfel cum este cerut de art. 26 din Legea nr. 114/1996.
În termenul prevăzut de lege împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta C.A., fără a indica vreunul din motivele de casare prevăzut de art. 304 C. proc. civ.
Recurenta susține în esență că a înregistrat contractul de subînchiriere la Administrația Financiară Arad dar nu a știut că este necesar și acordul intimatei-reclamante pentru subînchirierea spațiului de locuit.
Învederează că are o situație familiară grea și nu posedă alt spațiu în care să locuiască.
Intimata-reclamantă SC R. SA Arad a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.
Analizând decizia pronunțată în raport de criticile formulate ce pot fi încadrate în dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Curtea va respinge recursul pârâtei C.A. pentru cele ce se vor arăta în continuare.
Într-adevăr, între intimatul C.G., titularul contractului de închiriere nr. 230/1997 pentru spațiul de locuit din Arad, și recurenta C.A. s-a încheiat un contract de subînchiriere ce a fost înregistrat la Administrația Financiară Arad.
Faptul înregistrării contractului la organele financiare are ca efect luarea în evidența fiscală și această împrejurare nu poate echivala cu un acord prealabil al proprietarului imobilului pentru subînchiriere în sensul art. 26 din Legea nr. 114/1996.
În lipsa acestui acord, în mod judicios și prin interpretarea corectă a dispozițiilor legale incidente cauzei, instanța de apel a menținut soluția instanței de fond prin care s-a dispus rezilierea contractului de închiriere și evacuarea tuturor părților din imobil.
Față de cele ce preced și în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Curtea va respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta C.A.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta C.A. împotriva deciziei nr. 247 din 27 februarie 2004 a Curții de Apel Timișoara, secția civilă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 22 iunie 2005.