Eviction upheld: expired participation contracts give no right to occupy restituted commercial property; defendants’ appeal rejected as unfounded
Romania (RO)
Legislator summary
AI generatedThe Romanian High Court of Cassation and Justice (Civil Section I) dismissed as unfounded the defendants' appeal, thereby upholding the lower courts' eviction order; the plaintiffs prevailed, and the judgment is final and irrevocable. The plaintiffs, who had purchased the disputed commercial property after it was restituted in natura to the former owner under Law No. 10/2001, sued to evict the defendants, who occupied the premises under participation association contracts originally concluded with the local council for a five-year term that had expired. The Court rejected the defendants' arguments that the contracts were tacitly renewed or that the plaintiffs' title was null, holding that after the five-year term expired and the plaintiffs notified the defendants that they would not extend the contracts, the defendants lacked a valid title; the plaintiffs' title was based on the notarized sale-purchase contract, not the administrative restitution order, and citing Article 14(1) of Law No. 10/2001, the Court found no basis for continued occupancy, thus confirming the eviction.
Legislator headnote
AI generatedart. 1437 C. civ, art. 304 pct. 9 C. proc. civ, art. 14 alin. (1) din Legea nr. 10/2001; Eviction upheld: expired participation contracts give no right to occupy restituted commercial property; defendants’ appeal rejected as unfounded: The plaintiffs, who had purchased the disputed commercial property after it was restituted in natura to the former owner under Law No. 10/2001, sued to evict the defendants, who occupied the premises under participation association contracts originally concluded with the local council for a five-year term that had expired. The Court rejected the defendants' arguments that the contracts were tacitly renewed or that the plaintiffs' title was null, holding that after the five-year term expired and the plaintiffs notified the defendants that they would not extend the contracts, the defendants lacked a valid title; the plaintiffs' title was based on the notarized sale-purchase contract, not the administrative restitution order, and citing Article 14(1) of Law No. 10/2001, the Court found no basis for continued occupancy, thus confirming the eviction.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedKey legal questions extracted by Legislator
AI generatedBasis for the appeal (recurs) filed by the defendants seeking cassation.
Full text
Asupra recursului de față;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată sub nr. 9097 din 24 iulie 2003 reclamanții C.N. și C.T. au chemat în judecată pe pârâtele SC B.I. SRL București și SC F.M. SRL București și au solicitat să se dispună evacuarea pârâtelor din imobilul situat în București, sector 1 pentru lipsa titlului locativ.
În motivarea acțiunii reclamanții au arătat că au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu prin contractul de vânzare-cumpărare autentic din 19 mai 2003 precum și că pârâții folosesc spațiul deși contractele de asociere în participațiune încheiate cu Consiliul local al Municipiului București au expirat.
Judecătoria sectorului 1 București prin sentința civilă nr. 6964 din 10 noiembrie 2003 a admis acțiunea și a dispus evacuarea pârâtelor din spațiul în litigiu.
S-a reținut că prin dispoziția nr. 1008 din 17 aprilie 2003 Primarul General al Municipiului București, în temeiul Legii nr. 10/2001 a restituit în natură lui G.S.M.G.I. imobilul situat în București, compus din 1417,26 mp teren și trei corpuri de clădire. Ulterior, proprietarul bunului l-a înstrăinat, prin contractul de vânzare-cumpărare autentic din 19 mai 2003 către reclamanții C.N. și C.T.
S-a arătat că pârâtele au obținut folosința spațiilor în litigiu în temeiul unor contracte de asociere în participațiune încheiate de Consiliul local al Municipiului București la data de 7 martie 1994 cu SC B.I. SRL și la data de 11 aprilie 1994 cu SC F.M. SRL, pentru o perioadă de 5 ani.
S-a considerat că, în prezent, pârâții folosesc spațiile fără titlu întrucât termenul din contractele de asociere în participațiune a expirat iar dispozițiile art. 1437 C. civ. privind tacita relocațiune nu sunt aplicabile.
Curtea de Apel București, secția a IV–a civilă, prin decizia civilă nr. 1305 din 22 iunie 2004 a respins ca nefondate apelul declarat de SC B.I. SRL București și SC F.M. SRL București împotriva sentinței civile nr. 6964 din 10 noiembrie 2003 a Judecătoriei sectorului 1 București cu motivarea că just prima instanță a reținut că cele două contracte de asociere în participațiune au încetat și, ca urmare, pârâtele dețin imobilul fără titlu.
În termen legal împotriva deciziei civile nr. 1305 din 22 iunie 2004 a Curții de Apel București, secția a IV–a civilă, au declarat recurs la SC B.I. SRL București și SC F.M. SRL, au solicitat casarea în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și au susținut, în esență că: 1. dețin în folosință spațiile comerciale în baza unor contracte de asociere în participațiune și nu în baza unor contracte de locațiune astfel că nu sunt aplicabile prin asemănare dispozițiile referitoare la anunțarea concediului, cu respectarea termenului de preaviz; 2. potrivit clauzelor contractuale, durata contractelor de asociere este de 5 ani, „cu drept de prelungire, dacă nici una din părți nu a cerut rezilierea lui, cu un preaviz de 30 de zile”. 3. titlul de proprietate al reclamanților este nul absolut întrucât a fost emis cu nerespectarea dispozițiilor Legii nr. 10/2001.
Curtea urmează să respingă recursul ca nefondat pentru următoarele considerente:
Instanțele de fond și de apel au reținut o corectă situație de fapt.
Consiliul local al Municipiului București a încheiat la data de 7 martie 1994 cu SC B.I. SRL București și la data de 11 aprilie 1994 cu SC F.M. SRL contracte de asociere pentru exploatarea, repararea și modernizarea spațiilor comerciale situate în București, pentru o perioadă de 5 ani.
Ulterior, prin dispoziția nr. 1008 din 17 aprilie 2003 Primarul General al Municipiului București a restituit în natură, în proprietatea lui G.S.M.G.I., în temeiul Legii nr. 10/2001, imobilul situat în București, compus din 1417,47 mp și construcții.
Prin act autentic de vânzare-cumpărare din 19 mai 2003 imobilul a fost vândut reclamanților C.N. și C.T.
Potrivit art. 14 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 în situația opțiunii pentru restituirea în natură persoana îndreptățită se va subroga în drepturile statului sau ale persoanei juridice deținătoare în contractele prevăzute la alin. (1), printre care se află și cel de asociere în participațiune, dacă aceste contracte au fost încheiate potrivit legii.
În speță, în contractele de asociere s-a prevăzut că durata acestora este de 5 ani, „cu drept de prelungire dacă nici una din părți nu a cerut rezilierea lui, cu un preaviz de 30 de zile”.
După expirarea termenului de cinci ani și intervenirea subrogării reclamanții au notificat pe recurente că nu înțeleg să prelungească durata contractelor.
Titlul reclamanților îl constituie contractul de vânzare-cumpărare și nu dispoziția administrativă de restituire în natură în temeiul Legii nr. 10/2001.
Cum reclamanții sunt titularii dreptului de proprietate iar pârâții nu au făcut dovada unui titlu valabil care să le confere dreptul de folosință, corect instanțele au admis acțiunea în evacuare.
Față de considerentele menționate, Curtea va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtele SC B.I. SRL și SC F.M. SRL împotriva deciziei civile nr. 1305 din 22 iunie 2004 a Curții de Apel București, secția a IV–a civilă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 20 iunie 2005.